Vydržanie: Ktorý orgán rozhoduje o nadobudnutí vlastníctva nehnuteľnosti?

Vydržanie predstavuje jeden zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorý je upravený právnym poriadkom Slovenskej republiky. Tento článok sa zameriava na podmienky vydržania, s dôrazom na nadobúdací titul a úlohu orgánov pri tomto procese.

Úvod do vydržania nehnuteľností

Vydržanie je originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, priamo zo zákona, ak sú splnené zákonom stanovené podmienky. Jednou z kľúčových podmienok je existencia oprávnenej držby po dobu stanovenú zákonom. Oprávnená držba je taká, kde je držiteľ presvedčený, že mu vec patrí, a toto presvedčenie je podložené konkrétnymi okolnosťami.

Podmienky vydržania a oprávnená držba

Pre úspešné vydržanie nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby držba bola oprávnená. Oprávnená držba je definovaná ako faktické ovládanie nehnuteľnosti a nakladanie s ňou ako s vlastnou, pričom držiteľ je presvedčený, že mu táto nehnuteľnosť patrí. Toto presvedčenie musí byť odôvodnené a opierať sa o konkrétne okolnosti.

Dôležitým aspektom oprávnenej držby je existencia nadobúdacieho titulu. Nadobúdací titul je právny dôvod, ktorý oprávňuje držiteľa k presvedčeniu, že je vlastníkom nehnuteľnosti. Tento titul musí existovať pri vstupe do držby, aby bolo možné držbu považovať za oprávnenú.

Nadobúdací titul pri nehnuteľnostiach

Vzhľadom na to, že v praxi je prevažná väčšina prípadov vydržania a oprávnenosti držby riešená práve v súvislosti s nehnuteľnosťami, je dôležité zdôrazniť, že nadobúdací titul pri nehnuteľnostiach musí byť vždy písomný, najmä v prípade, ak sa nehnuteľnosť nadobúdala zmluvou. Súčasný Občiansky zákonník vyžaduje písomnú zmluvu pre platné nadobudnutie nehnuteľnosti. Ústna zmluva nepostačuje.

Prečítajte si tiež: Príspevok pre znevýhodnených mladých

Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 2 Cdon 568/96 zo dňa 10.2.1999 jasne stanovuje, že ak sa niekto uchopí držby nehnuteľnosti na základe ústnej zmluvy o jej prevode, nemôže byť v dobrej viere, že je vlastníkom veci, a držba nemôže viesť k vydržaniu.

Vady nadobúdacieho titulu

Nielen neexistencia písomnej zmluvy, ale aj vady samotnej písomnej zmluvy môžu zmariť vstup do oprávnenej držby. Napríklad, ak nadobúdateľ prehliadne absenciu podpisov prevodcu na zmluve, nemôže ísť o ospravedlniteľný právny omyl, ktorý by mohol založiť oprávnenú držbu.

Ďalším príkladom vád nadobúdacieho titulu je situácia, keď dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva neuzavreli všetci podieloví spoluvlastníci nehnuteľností, ktorí prichádzali do úvahy. Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 247/2013 zo dňa 6.8.2014 konštatuje, že ak sa právni predchodcovia žalobcov nevysporiadali so všetkými podielovými spoluvlastníkmi, hoci to mali v úmysle, odporuje to tvrdeniu o dobromyseľnosti ich právnych predchodcov.

Listiny, ktoré nemôžu byť nadobúdacím titulom

Nadobúdacím titulom nemôže byť listina, ktorou sa právo samo osebe nenadobúda. Preto nadobúdacím titulom nikdy nebude len geometrický plán, doklad o platbe za predmet zmluvy (bez zmluvy), dotazník, čestné prehlásenie a pod.

Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 2632/2003 zo dňa 17.3.2004 uvádza, že geometrický plán nezakladá sám o sebe dobrú vieru držiteľa. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 287/2006 zo dňa 28.11.2007, subjektívny pocit držiteľa nemôže byť sám osebe podkladom pre vydržanie, ak nie je tento pocit vyvolaný okolnosťami objektívne nasvedčujúcimi oprávnenosti držby práva.

Prečítajte si tiež: 80% poškodenie zdravia a dôchodok

Orgány a postup pri vydržaní

Súdne konanie o určenie vlastníckeho práva

Ak sa vyskytnú pochybnosti o vlastníckom práve k nehnuteľnosti, je možné podať na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva podľa ustanovenia § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok. V tomto súdnom konaní je potrebné preukázať, že u nového vlastníka predmetných pozemkov neboli splnené podmienky na platné vydržanie týchto nehnuteľností.

Nový postup vydržania

S účinnosťou od prvého mája bolo do Zákona číslo 161/2015 Z.z. zavedené nové konanie pre vydržanie. Toto konanie je návrhové, čo znamená, že osoba, ktorá tvrdí, že nadobudla vlastnícke právo vydržaním, musí podať návrh na potvrdenie vydržania. Súd následne návrh preskúma a zameria sa na to, či navrhovateľ osvedčil nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V tejto časti môže súd vykonávať aj vlastné šetrenie. V prípade, že súd potvrdí nadobudnutie vlastníckeho práva, určí deň, ku ktorému navrhovateľ vlastnícke právo nadobudol.

Vyhlásenie o vydržaní pred notárom

Na platné vydržanie nehnuteľnosti sa podľa platnej právnej úpravy vyžaduje, aby oprávnený držiteľ urobil osobitné vyhlásenie o vydržaní pred notárom, ktoré tento notár osvedčí vo forme notárskej zápisnice. Oprávnený držiteľ musí v tomto vyhlásení výslovne vyhlásiť, že splnil podmienky vydržania podľa ustanovenia § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka a súčasne musí notárovi predložiť dôkazy, ktoré potvrdzujú tvrdené skutočnosti.

Slovenský pozemkový fond

V niektorých prípadoch môže byť situácia komplikovaná skutočnosťou, že predmetné pozemky mal v správe Slovenský pozemkový fond. Podľa ustanovenia § 13 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov Slovenský pozemkový fond spravuje pozemky s nezisteným vlastníkom a nakladá s týmito pozemkami. V prípade pozemkov s nezisteným vlastníkom by na platné vydržanie postačovalo iba vyjadrenie Slovenského pozemkového fondu.

Príklady z praxe a súdne rozhodnutia

Súdna prax poskytuje cenné usmernenia pre posudzovanie oprávnenosti držby a existencie nadobúdacieho titulu. Rozsudky Najvyššieho súdu SR a ČR zdôrazňujú, že dobrá viera držiteľa sa musí vzťahovať aj k okolnostiam, za ktorých mohlo vecné právo vzniknúť, teda aj k právnemu dôvodu (titulu), ktorý by mohol mať za následok vznik práva.

Prečítajte si tiež: Príspevok na chodítko od poisťovne

Príklad 1: Nedostatky v zmluve

Ak nadobúdateľ prehliadne absenciu podpisov prevodcu na zmluve, nemôže ísť o ospravedlniteľný právny omyl, ktorý by mohol založiť oprávnenú držbu. Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 4881/2008 zo dňa 3.3.2009 to potvrdzuje.

Príklad 2: Nevysporiadanie so všetkými spoluvlastníkmi

Ak sa právni predchodcovia žalobcov nevysporiadali so všetkými podielovými spoluvlastníkmi, hoci to mali v úmysle, odporuje to tvrdeniu o dobromyseľnosti ich právnych predchodcov. Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 247/2013 zo dňa 6.8.2014 to potvrdzuje.

Príklad 3: Dotazník a čestné vyhlásenie

Dotazník a čestné vyhlásenie nemôžu byť považované za nadobúdací titul, pretože samy osebe nezakladajú prevod vlastníckeho práva. Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 287/2006 zo dňa 28.11.2007 to potvrdzuje.

Riešenie bežných problémov

Vyvlastnenie pozemku obcou

Obec môže vyvlastniť pozemok len vo verejnom záujme, za primeranú náhradu a v súlade so zákonom. Ak vlastník nesúhlasí s rozsahom vyvlastnenia, má možnosť podať námietky.

Konanie urbariátu bez súhlasu vlastníka

Ak urbariát konal bez súhlasu vlastníka pozemku, môže to znamenať zásah do jeho vlastníckych práv. V takom prípade je potrebné preveriť, či konanie urbariátu bolo v súlade s jeho stanovami a príslušnými právnymi predpismi.

Zmeny v územnom pláne

Ak obec zverejnila návrh územného plánu, ktorý zasahuje do vlastníckych práv, je možné podať písomnú námietku voči návrhu územného plánu priamo na obecný úrad.

tags: #ktorý #orgán #môže #robiť #vydržanie