Relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy: Register C, Register E a podmienky

Tento článok sa zaoberá problematikou relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, a to najmä v kontexte predkupného práva spoluvlastníkov, s dôrazom na register C a register E. Analyzuje judikáty a právne predpisy, najmä Občiansky zákonník a Občiansky súdny poriadok, aby objasnil podmienky a dôsledky relatívnej neplatnosti, ako aj možnosti nápravy v prípade porušenia predkupného práva.

Predkupné právo spoluvlastníkov a jeho porušenie

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú spoluvlastníci predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ). Toto právo im zabezpečuje možnosť prednostne nadobudnúť spoluvlastnícky podiel, ak ho chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť na inú osobu. Ak prevodca neumožní spoluvlastníkovi realizovať toto zákonné predkupné právo, ide o dôvod relatívnej neplatnosti takéhoto právneho úkonu podľa § 40a OZ.

Relatívna neplatnosť právneho úkonu

Právny úkon, ktorý má vadu majúcu za následok jeho relatívnu neplatnosť v zmysle ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, sa považuje za platný (so všetkými právnymi dôsledkami z neho vyplývajúcimi), pokiaľ sa ten, na ochranu ktorého je dôvod neplatnosti právneho úkonu určený (oprávnená osoba), neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex tunc). To platí aj tam, kde na základe tohto relatívne neplatného právneho úkonu vzniklo vkladom do katastra nehnuteľností vecné právo.

Relatívnej neplatnosti sa treba dovolať. Pri dovolaní sa neplatnosti ide o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu, resp. všetkým účastníkom právneho úkonu, ak ten, kto sa dovoláva relatívnej neplatnosti právneho úkonu, nie je účastníkom tohto právneho úkonu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť právneho úkonu a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti. Zákon pre to, aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť i žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému právu (nároku) v konaní pred súdom. Otázku relatívnej neplatnosti je možné v občianskom súdnom konaní vždy riešiť ako otázku predbežnú.

Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda účastníkov (§ 40).

Prečítajte si tiež: Právny Úkon a Relatívna Neplatnosť

Premlčanie práva dovolať sa relatívnej neplatnosti

Podľa § 101 Občianskeho zákonníka je premlčacia doba trojročná a začína plynúť odo dňa, keď sa mohlo právo vykonať po prvýkrát. Toto ustanovenie, na rozdiel od práva na náhradu škody alebo práva na vydanie bezdôvodného obohatenia, osobitne neupravuje plynutie subjektívnej ani objektívnej premlčacej doby. Trojročná všeobecná premlčacia doba začína plynúť pre každú z dotknutých osôb v rovnakom okamihu, teda v deň, keď sa právo mohlo vykonať po prvýkrát. Tento deň je nasledujúcim dňom po dni, keď bol vykonaný právny úkon, ktorého relatívna neplatnosť sa namieta.

Judikát Krajského súdu v Prešove, sp. zn. rieši právnu problematiku premlčania pri predkupnom práve, to znamená, že dokedy je potrebné si uplatniť právo z porušenia predkupného práva. V tomto prípade sa uplatní trojročná premlčacia lehota, ktorá začína plynúť odo dňa, keď toto právo (to je právo na napadnutie neuplatneného predkupného práva) mohlo byť vykonané po prvýkrát. Lehota pritom plynie každému jednému spoluvlastníkovi, ktorého práva boli porušené.

Citujúc z rozsudku NS ČR, sp. zn. "Trojročná premlčacia doba k uplatneniu práva podielového spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené, domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti ponúkol ku kúpe, začína bežať dňom nasledujúcim po dni, ku ktorému vznikli účinky vkladu práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy, ktorou bolo predkupné právo porušené".

Riešenie praktických situácií

Kúpa pozemku s podielom na vedľajšej parcele

V prípade, ak ste v roku 2016 kúpili pozemok a s ním aj časť pozemku vedľajšej parcely, ktorej je viac majiteľov, a jeden z týchto majiteľov namieta porušenie predkupného práva, je potrebné zistiť, či ste v rodinnom vzťahu s predávajúcim. Ak ste pozemok kúpili od blízkej osoby (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka), predávajúci nebol povinný ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom.

Ak ste pozemok kúpili od osoby, ktorá nie je blízka, a nebolo ponúknuté predkupné právo ostatným spoluvlastníkom, títo mohli v trojročnej premlčacej dobe od vkladu do katastra nehnuteľností uplatniť svoje právo na súde.

Prečítajte si tiež: Závet a jeho neplatnosť

Zámena spoluvlastníckeho podielu za inú parcelu

Ak ste urobili ponuku na predkupné právo pôdy, avšak žiaden zo spolupodielnikov nemal záujem o kúpu, môžete ponúkaný podiel pôdy vymeniť za inú parcelu s jedným zo spolupodielnikov. Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ďalej platí, že ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná /§ 605 Obč.

Z otázky vyplýva, že Vy ste splnili povinnosť podľa ust. § 140 Obč. 2./ Odpoveď na Vami položenú otázku je áno, môžete vymeniť svoj podiel na nehnuteľnosti so spoluvlastníkom. Poznamenávame, že aj keby ste neponúkli svoj podiel na predaj ostatným podiel.

Súdna ochrana pri porušení predkupného práva

Ak bol spoluvlastnícky podiel predaný tretej osobe bez ponuky ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu súdnou cestou domáhať nahradenia prevodu podielu pri porušení zákonného predkupného práva spoluvlastníka. Ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589, § 701 ods. 1 a § 741b ods. 2, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá.

Dňom, keď sa mohlo právo vykonať po prvý raz, je deň po podpise kúpnej zmluvy, alebo deň podania resp. zápisu do katastra nehnuteľností?

Absencia privolenia súdu podľa § 175r OSP a platnosť zmluvy

Podľa § 175r OSP dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas dedičského konania predať alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len s privolením súdu. Uzavretie kúpnej alebo darovacej zmluvy ohľadom napr. nehnuteľnosti patriacej do pozostalosti po poručiteľovi dedičom ešte počas prebiehajúceho dedičského konania bez privolenia súdu podľa § 175r OSP zakladá neplatnosť takejto zmluvy podľa § 39 OZ? Je takáto zmluva platná alebo je neplatná?

Prečítajte si tiež: Dopady relatívnej neplatnosti

Zmluva je PLATNÁ!

Dôvody, ktoré vedú k tomuto tvrdeniu v rozpore s už ustálenou judikatúrou prinajmenšom na území ČR:

Dôvod č. 1: Zákon tento nedostatok (rozhodnutie o neprivolení) nesankcionuje neplatnosťou, keďže ani OSP ani iný zákon s touto vadou (neprivolením ku zmluve) neplatnosť zmluvy nespájajú. Sankcia neplatnosti by musela vyplývať priamo zo zákona, ako je to v iných prípadoch. Napr.:

• § 13 ods. 10 zákona č. 278/1993 Z.z. o správe majetku štátu: Na platnosť zmluvy o nájme nehnuteľného majetku štátu sa vyžaduje súhlas ministerstva financií.
• § 6 ods. 5 zákona č. 338/2000 Z.z. o vnútrozemskej plavbe a o zmene a doplnení niektorých zákonov: Na platnosť nájomnej zmluvy sa vyžaduje súhlas ministerstva.

Takýto sprísnený režim je daný povahou majetku, s ktorým sa nakladá. Či už ide o majetok vo vlastníctve štátu alebo príslušného subjektu verejného práva, tento má slúžiť na plnenie úloh verejnoprávnej povahy. Snahou zákonodarcu je chrániť takýto majetok pred jeho zneužitím a pred nehospodárnym nakladaním a zabezpečiť jeho čo najefektívnejšie zhodnocovanie.

Ministerstvo je zriaďovateľom úradu, ktorý o súhlas žiada. Preto súhlas ministerstva sa nepovažuje za samostatný, akýsi dodatočný schvaľovací, úkon inej osoby, ale za spolupôsobenie pri vytváraní jednej vôle. Najvýstižnejšie sa to uvádza v rozsudkoch týkajúcich sa nakladania s majetkom obce starostom bez schválenia obecným zastupiteľstvom.

Majetok dediča, predmet pozostalosti, takúto povahu nemá, ide o výsostne majetok súkromnej povahy a privolenie súdu nemožno už vôbec hodnotiť za súčasť vôle dediča, nakoľko by sa tu popierala zmluvná voľnosť dediča ako subjektu súkromného práva a zasahovalo do integrity jeho vôle. Preto § 175r OSP neobsahuje slová „na platnosť sa vyžaduje“.

Dôvod č. 2: § 175r OSP obsahuje slová „predať alebo urobiť iné opatrenia len s privolením súdu“. Musíme si uvedomiť, že kúpna, či darovacia zmluva ohľadom nehnuteľnosti je tzv. konsenzuálnou zmluvou, t.j. zmluva vzniká (je platná), keď sa zmluvné strany zhodli (dosiahli konsenzus) na podstatných náležitostiach, a to na predmete kúpy/daru a cene/bezodplatnosti. K vzniku tejto zmluvy sa nevyžaduje aj reálny akt - odovzdanie veci/vklad práva do katastra nehnuteľností. Pri tzv. konsenzuálnych zmluvách sa zmluvné plnenie vykoná (má vykonať) až po vzniku zmluvy, a to na jej základe. Až na základe týchto vzájomných a obsahovo zhodných prejavoch vôle strán vznikne predávajúcemu/darcovi povinnosť vec kupujúcemu/obdarovanému odovzdať a jemu povinnosť vec prevziať. Samotná zmluva k prevodu vlastníctva nepostačuje.

Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci nie je titulom nadobudnutia vlastníctva. Vlastnícke právo (iné vecné právo) k prevádzanej nehnuteľnosti sa nenadobúda (obligačno-právnou) účinnosťou zmluvy. Samotnou zmluvou totiž vlastnícke alebo iné vecné právo nevzniká, ale nadobúdateľovi vzniká záväzkový nárok požadovať od prevodcu predovšetkým prevedenie vlastníckeho práva k veci. Takáto zmluva je len základom/predpokladom pre nadobudnutie vlastníctva, ku ktorému dôjde vkladom do katastra nehnuteľností. Až tento (vklad) je nadobúdacím titulom.

A zákon to výslovne aj uvádza, keď § 133 ods. 2 OZ vraví: Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Teda nehnuteľnosť sa neprevádza zmluvou, ale NA ZÁKLADE zmluvy VKLADOM. Rovnako tak ustanovuje § 28 ods. 2 Katastrálneho zákona (Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. 1 vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra, ak tento zákon neustanovuje inak.).

„Prevod vlastníckych práv k nehnuteľnostiam má v podstate dve fázy. Zmluva je platná po podpísaní všetkými jej účastníkmi (ak nie sú iné dôvody jej absolútnej neplatnosti). Účinnosť zmluvy nastáva súčasne so vznikom platnej zmluvy za predpokladu, že zákon alebo dohoda strán neustanovuje inak. K nadobudnutiu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam dochádza až vkladom do katastra.“ [rozsudok NS SR sp. zn. 8 Sžo 41/2008].

„Zmluva sama zaväzuje jej účastníkov nehnuteľnosť, evidovanú v katastri, si previesť, ale bez vkladu do katastra vlastníctvo nevznikne, ani keby si to účastníci dohodli, lebo by sa tým odchýlili od kogentnej úpravy Občianskeho zákonníka.“ [rozsudok NS SR sp. zn. 1 Cdo 96/95].

Zmluva bez vkladu teda predajom/darovaním nie je, vlastníctvo naďalej zostáva prevodcovi, nestráca ho, bez ohľadu na akokoľvek perfektnú zmluvu. O predaji/darovaní možno hovoriť len v prípade zmluvy spolu s vkladom.

Teraz sa vráťme k nášmu § 175r OSP. Ten vraví o privolení ku predaju alebo inému opatreniu. Zmluva ako taká predajom nie je. Teda privolenie nemá žiaden vzťah k platnosti zmluvy.

Dôvod č. 3: K endzóne sa priblížime citujúc rozsudok NS SR sp. zn. 3 SžoKS/55/2006: „Odvolací súd konštatuje, že zmluva zo dňa 8.3.2005 tvorí technickú jednotu listiny, pretože jej jednotlivé listy, obsahujúce podstatné náležitosti sú pevným spôsobom zviazané. Spornou zostáva otázka, či technickú jednotu listiny musí tvoriť predmetná zmluva i v spojení s geometrickým plánom, ktorý je v zmysle § 30 ods. 4, písm. d/ katastrálneho zákona prílohou zmluvy a či ide o podmienku platnosti zmluvy. Spornú právnu otázku - technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľnosti ako právneho úkonu uzavretého podľa občianskeho zákonníka a príloh podľa katastrálneho zákona odvolací súd nehodnotí ako podmienku platnosti právneho úkonu, ale ako procesnú podmienku katastrálneho konania o zápise práv k nehnuteľností vkladom. Podmienky platnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti ustanovuje hmotnoprávny predpis občiansky zákonník a nie katastrálny zákon ako právny predpis správneho práva, z ktorého sa v danom prípade aplikujú procesné ustanovenia týkajúce sa katastrálneho konania.“.

Občiansky súdny poriadok ako procesný kódex už len logicky nemôže určovať nové, ďalšie podmienky platnosti, či obligačno-právnej účinnosti právneho úkonu. Tie určujú výlučne normy hmotného práva. Žiaden procesný úkon nemá vplyv na platnosť a (obligačno-právnu) účinnosť právneho úkonu. Procesnoprávne predpisy (Občiansky súdny poriadok, Katastrálny zákon, Správny poriadok) upravujú len podmienky zprocesovania právneho úkonu napr. podľa § 47 Občianskeho zákonníka a nie podmienky jeho vzniku (platnosti).

Dôvod č. 4: Podľa ustálenej judikatúry absolútna neplatnosť právneho úkonu (§ 39 OZ) pôsobí od začiatku, prihliada sa na ňu z úradnej povinnosti, nemôže byť zhojená ani dodatočným schválením a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti.

„Absolútna neplatnosť právneho úkonu (negotium nullum) nastáva bez ďalšieho priamo zo zákona (ex lege) a hľadí sa naň, ako by nebol urobený; táto neplatnosť nemôže byť zhojená dodatočným schválením (retihabíciou) a nemôže konvalidovať ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti.“ [rozsudok NS SR sp.zn. 1 Cdo 96/95].

„Neplatný je právny úkon, ktorý trpí vadami, s ktorými zákon spája jeho neplatnosť. Občiansky zákonník okrem iných dôvodov v § 39 za neplatné vymenúva právne úkony, ktoré svojim obsahom alebo účelom odporujú zákonu, alebo ho obchádzajú, alebo sa priečia dobrým mravom. Platnosť či neplatnosť právneho úkonu možno posudzovať len so zreteľom na okolnosti, ktoré existovali v čase jeho urobenia. Znamená to, že právny úkon, ktorý v čase urobenia zodpovedal všetkým zákonným požiadavkám a bol preto platný, sa v dôsledku skutočností, ktoré nastali po jeho vzniku, nemôže dodatočne stať neplatným (a naopak).“ [rozsudok NS SR sp. zn. 1 M Obdo V 16/2006].

Vráťme sa k českému judikátu z úvodu článku: „Svolení je možno udělit i dodatečně.“ Keby privolenie malo mať vplyv na platnosť zmluvy, muselo by byť koncipované ako hmotnoprávna podmienka vzniku úkonu. Tým, že ho (privolenie) možno dať i dodatočne sa preukazuje to, že nejde o hmotnoprávnu podmienku. Podľa judikatúry „neplatnosť nemôže byť zhojená dodatočným schválením (retihabíciou)“. Dodatočné privolenie súdu s neplatnosťou zmluvy nič neurobí, preto logicky pred tým zmluva neplatnou byť nemohla. Takže bola platná, lebo iný status zmluvy nepoznám (že by spočívajúca?). Lenže český judikát hovorí, že len bez privolenia, ktorý možno dať i dodatočne, je zmluva neplatná podľa § 39 OZ. Takže zmluva platná je a momentom udelenia privolenia sa stane ešte viac platnou? Resp. neprivolením sa stane zrazu neplatnou? To je v rozpore s citovaným judikátom. Zmluva buď platná je alebo je neplatná podľa § 39 OZ. Nemôže byť jeden deň platná a druhý deň už zrazu neplatná s účinkami ex tunc, o čom je neplatnosť podľa § 39 OZ. A navyše zákon vôbec neurčuje čas, dokedy treba súd o privolenie požiadať.

Absencia privolenia súdu ku zmluve nie je dôvodom neplatnosti zmluvy ako právneho úkonu.

Právne následky absencie privolenia podľa § 175r OSP

Aké právne následky teda vyvolá absencia privolenia podľa § 175r OSP, keďže ku predaju alebo inému opatreniu presahujúceho rámec obvyklého hospodárenia počas dedičského konania sa privolenie súdu zákonom VYŽADUJE?

Podľa § 175r OSP, privolenie sa vyžaduje ku predaju, resp. inému opatreniu (darovaniu), čo je podstatou zmluvného plnenia a nie zmluvy samotnej, lebo momentom uzavretia zmluvy ku predaju/darovaniu nedochádza, ale až následným plnením vykonaným na základe zmluvy (odovzdanie hnuteľnej veci/vklad u nehnuteľností). Nakladanie s nehnuteľnosťou (prevod vlastníctva) sa prejaví až v momente vkladu, t.j. v čase nadobudnutia vecno-právnej účinnosti zmluvy a nie už predtým (v čase platnosti a obligačno-právnej účinnosti zmluvy), kedy vlastníctvo nespochybniteľne (ešte) zostáva prevodcovi. Preto sa posudzuje obsah zmluvy len z hľadiska, či dohodnuté (platné) zmluvné plnenie v prípade, že presahuje rámec obvyklého hospodárenia, či nesťaží alebo neznemožní spravodlivé vyporiadanie dedičstva a neohrozí uspokojenie alebo zabezpečenie pohľadávok veriteľov. Týmto schvaľovacím úkonom súdu sa schvaľuje/odobruje zmluvné plnenie.

Toto privolenie súdu je tak podmienkou perfektnosti zmluvného plnenia, t.j. prevodu vlastníctva, ktoré sa v prípade hnuteľných vecí realizuje zásadne prevzatím veci a v prípade nehnuteľností vkladom. Bez privolenia súdu zmluva nenadobudne (vecnoprávnu) účinnosť - nedôjde ku prevodu vlastníctva (realizácii zmluvného plnenia dohodnutého zmluvou), čo v prípade nehnuteľnosti znamená, že nedôjde ku vkladu, resp. z dôvodu nesplnenia podmienok na vklad ku platnému vkladu nemôže dôjsť. Teda nedôjde ku predaju veci, tak ako to § 175r OSP ukladá. Privolenie súdu v prípade nehnuteľností je procesnou podmienkou katastrálneho konania (rovnako ako návrh na vklad a správny poplatok).

Pripájam judikát, ktorý sa týka nakladania s vecou, ohľadom ktorej má predávajúci vydané predbežné opatrenie zákazu nakladať s ním, čo je postavené na roveň rozhodnutiu, ktorým sa na návrh dediča neudelí privolenie podľa § 175r OSP, t.j. nemôže urobiť predaj veci: „Pre posúdenie zákonnosti postupu a rozhodnutia odporcu odvolací súd považoval za nevyhnutné vyhodnotiť právnu povaha predbežných a súčasne dočasných obmedzení vlastníckeho práva vo forme zákazu nakladať s nehnuteľnosťou, zapísaných v katastri nehnuteľnosti ako poznámka na C -LV vo vzťahu k platnosti a osobitne vo vzťahu k účinnosti právneho úkonu osoby, ktorej rozsah vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bol predbežne a dočasne obmedzený zákazom nakladať s nehnuteľnosťou a následného postupu katastrálneho úradu v konaní o povolenie vkladu na základe takejto zmluvy. Odvolací súd v danom prípade považuje za právne významné rozlišovanie platnosti a účinnosti právneho úkonu, ktorej časový okamih v prípade zmlúv týkajúcich s nehnuteľností nie je totožný. Predbežné opatrenie súdu uložené podľa § 76 ods1, písm. e/,f/ O.s.p. obsahom ktorého je zákaz nakladať s nehnuteľnosťou v zásade nemá z hľadiska hmotnoprávneho vplyv na platnosť právneho úkonu. Občiansky zákonník, ktorý ako právny predpis stanovuje všeobecné náležitosti právnych úkonov i osobitné náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena a podmienky platnosti právnych úkonov nesankcionuje neplatnosťou (§ 39 ObčZ) zmluvy, ktoré sú uzavreté napriek zákazu vyslovenému v súdnom rozhodnutí. Súdne rozhodnutie obsahom ktorého je zákaz nakladani…

tags: #relativna #neplatnost #kupnej #zmluvy #register #C