Ako postupovať pri kúpe podielu, ak je spoluvlastník neznámy

Predstavte si situáciu, že ste sa stali spoluvlastníkom pozemku alebo inej nehnuteľnosti, ale zistíte, že medzi spoluvlastníkmi figurujú aj neznáme osoby. Riešenie tejto situácie môže byť zložité, ale existujú postupy, ako sa s týmto problémom vysporiadať. Tento článok poskytuje podrobný návod, ako postupovať pri kúpe podielu, ak je jeden zo spoluvlastníkov neznámy.

Rozdelenie nezistených vlastníkov

Nezistených vlastníkov môžeme rozdeliť do dvoch základných skupín:

  1. Vlastník je známy, ale miesto jeho trvalého pobytu alebo sídlo nie sú známe: V tomto prípade je identita vlastníka známa, ale chýbajú kontaktné údaje.
  2. Vlastník nie je vôbec známy: V tomto prípade chýbajú akékoľvek identifikačné údaje o vlastníkovi.

Pozemky s neznámymi vlastníkmi spravuje Slovenský pozemkový fond (SPF), prípadne, ak ide o lesné pozemky, ich správa môže byť zverená organizácii Lesy SR.

Postup pri známom vlastníkovi s neznámym pobytom

Ak je vlastník známy, ale miesto jeho trvalého pobytu alebo sídla nie je známe, katastrálny odbor okresného úradu môže zapísať chýbajúce identifikačné údaje. Predsedníčka Úradu geodézie, kartografie a katastra Mária Frindrichová vysvetľuje, že žiadateľ by mal na zápis identifikačných údajov predložiť príslušné listiny. Údaje o vlastníkoch sa musia do katastra zapisovať na základe relevantných verejných a iných listín, upozorňujú odborníci.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých vlastníkov. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Dôležité je, že žiadny zo spoluvlastníkov nemá právo výlučne disponovať s určitou "oddelenou" časťou spoločnej veci, pretože nie je známe, ktorá časť spoločnej veci patrí ktorému zo spoluvlastníkov. Podielové spoluvlastníctvo upravuje Občiansky zákonník v ustanoveniach § 137 a nasledujúcich.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

Dohoda spoluvlastníkov

Občianske právo je postavené na zásade autonómie vôle, preto zákon ponecháva účastníkom spoluvlastníckych vzťahov voľný priestor na úpravu týchto vzťahov. Občiansky zákonník preferuje pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodu jednotlivých podielových spoluvlastníkov. Ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní.

Súdne vyporiadanie

Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, avšak len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh, je žalobca a ostatní sú žalovaní.

Súd môže vyporiadať podielové spoluvlastníctvo niekoľkými spôsobmi:

  1. Reálnym rozdelením veci: Súd rozdelí vec podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku. Súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov a rozdiel sa vyrovná finančnou náhradou.
  2. Prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov: Súd prikáže vec jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov vyplatí. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
  3. Predajom spoločnej veci: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva, súd nariadi predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov.

Výnimky zo zrušenia spoluvlastníctva

Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2 vymedzuje výnimku zo zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ V tomto prípade súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo, ak na to existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, pričom prevažne ide o okolnosti subjektívneho charakteru na strane účastníkov, ktoré musí súd s odbornou starostlivosťou skúmať.

Pozemky s nezisteným vlastníkom

V praxi sa vyskytujú prípady, kedy ostatných spoluvlastníkov nie je možné kontaktovať, pretože z listu vlastníctva nevyplývajú údaje, ktoré by umožnili spoľahlivo určiť ich totožnosť. Takéto parcely sa označujú ako tzv. pozemky s nezisteným vlastníkom. Dôvody nedostatočnej identifikácie vlastníka súvisia s historickým spôsobom evidencie nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca zľavami na vlak

Kategórie pozemkov s nezisteným vlastníkom

  1. Pozemky vlastníkov, o ktorých sú známe len niektoré identifikačné údaje: Zvyčajne ide o meno a priezvisko, ale chýba adresa, prípadne aj dátum narodenia. Bežne môže ísť aj o ľudí, ktorí už sú po smrti.
  2. Pozemky s úplne neznámymi vlastníkmi: Chýba aj meno, aj adresa vlastníka. Tieto pozemky spravuje Slovenský pozemkový fond (SPF); ak ide o lesné pozemky, vykonávajú správu Lesy SR.

Dispozícia s pozemkami s nezistenými vlastníkmi

Správcovia pozemkov s nezistenými vlastníkmi (SPF alebo Lesy SR) môžu s pozemkami disponovať len v obmedzenom rozsahu a za dodržania určitých podmienok.

Vysporiadanie spoluvlastníctva so správcom

Slovenský pozemkový fond alebo Lesy SR môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vysporiadaní. Aj keď o uzatvorenie takejto dohody môžete správcu požiadať, nemáte právny nárok na to, aby vám vyhovel. Slovenský pozemkový fond zverejňuje požiadavky, ktorých splnenie by malo zaručiť jeho súhlas s uvedenou dohodou:

  1. Dohodu musia uzatvoriť všetci spoluvlastníci a musí sa týkať celého pozemku: Pokiaľ na liste vlastníctva figurujú okrem neznámych spoluvlastníkov aj osoby, ktoré môžete na základe identifikačných údajov osloviť, budete musieť návrh vysporiadania spoluvlastníctva najskôr prerokovať s nimi.

  2. V prípade vysporiadania rozdelením pozemkov nemôžu vzniknúť parcely pod určitú výmeru: Novovzniknuté poľnohospodárske pozemky nesmú mať menej ako 3 000 m2 a nové lesné pozemky menej ako 5 000 m2.

  3. Vysporiadanie za finančnú náhradu sa pripúšťa len za sprísnených podmienok: SPF uvádza, že ak sa žiadosť o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva za peňažnú náhradu týka pozemku nezistených vlastníkov, je možné jej vyhovieť, len pokiaľ:

    Prečítajte si tiež: Ako si dokúpiť roky do dôchodku?

    • pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa,
    • podiel žiadateľa o zrušenie spoluvlastníctva na pozemku je minimálne 1/2,
    • výmera podielu vo vlastníctve nezisteného vlastníka predstavuje plochu do 500 m2.

    Uvedené podmienky neplatia pre pozemky, ktoré sú zastavané stavbami vo vlastníctve žiadateľa (napr. rodinným domom). Minimálna cena odplaty musí byť v každom prípade aspoň 100 Eur. Ak SPF s návrhom dohody bude súhlasiť, treba cenu uhradiť vždy vopred. Až po zaevidovaní úhrady sú realizované príslušné kroky vedúce k vkladu dohody do katastra nehnuteľností.

  4. Náklady spojené s uzatvorením dohody o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva ponesiete vy: Medzi uvedené náklady možno zahrnúť:

    • odmenu za vyhotovenie geometrického plánu,
    • náklady na vypracovanie znaleckého posudku o stanovení všeobecnej hodnoty pozemku,
    • odvod za drobenie pozemku,
    • správne či iné poplatky (napr. na osvedčenie podpisov, poplatky za vklad do katastra nehnuteľností).

Žiadosť o uzatvorenie dohody o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné podať elektronicky prostredníctvom služieb slovensko.sk.

Súdne konanie

Ak sa vám nepodarí vysporiadať spoluvlastníctvo formou dohody so správcom, môžete sa obrátiť so žalobou o jeho zrušenie a vysporiadanie na súd. Súdneho konania sa musia zúčastniť všetci spoluvlastníci.

Predkupné právo

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak spoluvlastník chce predať svoj podiel na nehnuteľnosti, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ak by ponuku do dvoch mesiacov neprijali a za podiely na nehnuteľnosti nezaplatili, predkupné právo tohto spoluvlastníka zaniká a spoluvlastník môže previesť svoje vlastnícke právo k podielom na tretiu osobu. Ak by spoluvlastník nesplnil povinnosť ponúknuť svoje podiely na predaj druhému spoluvlastníkovi a túto by hneď previedol na tretiu osobu, nemá to automaticky za následok absolútnu neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckych podielov.

Postup pri predaji podielu s neznámymi spoluvlastníkmi

Pri predaji podielu na nehnuteľnosti, kde sú neznámi spoluvlastníci, je potrebné dodržať predkupné právo. Ak je spoluvlastník nezvestný, mal by spoluvlastník najprv ponúknuť na kúpu tieto podiely práve tomuto spoluvlastníkovi.

Predaj väčšinového podielu

Pri predaji väčšinového podielu z pozemku platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že pred predajom máte povinnosť ponúknuť svoj podiel všetkým spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánujete predať tretej strane. Ponuka musí byť vykonaná písomne a musí obsahovať všetky podmienky predaja.

Slovenský pozemkový fond (SPF)

Ak časť pozemku spravuje SPF, je potrebné priamo sa obrátiť na SPF s cieľom zistiť konkrétne dôvody zamietnutia predaja podielu. SPF môže prevádzať pozemky vo svojom vlastníctve, najmä ak ide o pozemky, ktoré sú vo Vašom užívaní, alebo ak ide o pozemky, ktoré sú oplotené a fakticky ich užívate.

Postup pri získavaní pozemku od SPF

  1. Získať výpis z listu vlastníctva z katastra nehnuteľností, aby ste presne identifikovali pozemok a overili, že vlastníkom je SPF.
  2. Obrátiť sa na SPF so žiadosťou o prevod vlastníctva pozemku. V žiadosti uveďte, že pozemok dlhodobo užívate, platíte zaň dane a je oplotený ako súčasť Vašej záhrady.
  3. SPF posudzuje žiadosti individuálne. Ak ide o pozemok, ktorý nie je určený na iné verejné účely, a nie je predmetom reštitučných nárokov, SPF môže pristúpiť k jeho odpredaju alebo inému prevodu.
  4. V prípade, že SPF súhlasí s prevodom, uzatvoríte s fondom kúpnu zmluvu alebo inú zmluvu podľa podmienok SPF. Po zápise do katastra nehnuteľností sa stanete vlastníkom pozemku.

Riešenie situácie s prístupovou cestou

Ak je jediný prístup k Vášmu domu cez pozemok, na ktorom máte len podiel a ďalšími spoluvlastníkmi sú fyzické osoby a Slovenský pozemkový fond (SPF), máte právo žiadať tzv. vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu v zmysle § 151o/ Občianskeho zákonníka. Ak sa s vlastníkmi nedohodnete, môžete podať návrh na súd, aby Vám zriadil vecné bremeno za primeranú náhradu.

tags: #kúpa #podielu #neznámy #spoluvlastník #postup

Ďalšie články