Kúpna Zmluva: Vzor a Náležitosti pre Predávajúcich

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom pri prevode vlastníctva tovaru alebo nehnuteľnosti. Či už ste podnikateľ alebo súkromná osoba, dôležité je poznať náležitosti, ktoré musí kúpna zmluva obsahovať, aby bola platná a chránila vaše záujmy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve, s dôrazom na jej použitie v podnikateľskom prostredí a pri kúpe bytu.

Kúpna zmluva medzi podnikateľmi podľa Obchodného zákonníka

Podnikatelia pri výkone svojej podnikateľskej činnosti často nakupujú rôzne veci od iných podnikateľov. V takomto prípade sa uzatvára kúpna zmluva, ktorá sa riadi Obchodným zákonníkom (§ 409 až 475). Táto zmluva je jednou z najčastejšie používaných zmlúv v podnikateľskom sektore.

Kedy sa riadiť Obchodným zákonníkom?

Je dôležité poznamenať, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka môžu uzatvoriť aj dvaja nepodnikatelia, alebo podnikateľ s nepodnikateľom, ktorí by inak uzatvorili kúpnu zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. V takomto prípade je však nevyhnutné, aby si zmluvné strany výslovne zvolili režim Obchodného zákonníka priamo v zmluve. Ak však podnikateľ kupuje nehnuteľnosť od iného podnikateľa, uzatvárajú kúpnu zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka

Každá zmluva musí obsahovať určité náležitosti, aby bola platná. V kúpnej zmluve medzi podnikateľmi podľa Obchodného zákonníka musia byť zahrnuté nasledujúce údaje:

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Podnikatelia musia byť identifikovaní svojim obchodným názvom, sídlom, právnou formou a IČO, ak im bolo pridelené.
• Označenie predmetu kúpy: Musí byť presne špecifikované, čo sa kupuje. Bez jasnej identifikácie predmetu kúpy by zmluva nebola platná.
• Uvedenie kúpnej ceny: V zmluve musí byť uvedená cena alebo spôsob jej určenia. Zmluvné strany majú možnosť dohodnúť sa aj na uzavretí zmluvy bez určenia kúpnej ceny alebo spôsobu jej určenia. V takomto prípade však musia výslovne uviesť, že uzatvárajú kúpnu zmluvu bez určenia kúpnej ceny. Následne je kupujúci povinný zaplatiť trhovú cenu, za akú sa tovar obvykle predáva.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že sa na zmluvu hľadí, akoby nikdy nebola uzavretá.

Prečítajte si tiež: Všetko o kúpnej zmluve

Príklad na neplatnosť kúpnej zmluvy

Spoločnosť A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.12.2018 s B, s.r.o. kúpnu zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala dodať B, s.r.o. 10 počítačov s príslušenstvom a päť tlačiarní. V zmluve však neuviedli kúpnu cenu alebo spôsob jej určenia a ani neuvedli, že uzatvárajú zmluvu bez dohody o kúpnej cene. V dôsledku absencie týchto údajov je zmluva neplatná.

Príklad na neuvedenie kúpnej ceny

Spoločnosť A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.12.2018 s B, s.r.o. kúpnu zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala dodať B, s.r.o. každý mesiac 10 000 l paliva, a to vždy ku piatemu dňu v kalendárnom mesiaci. Vzhľadom na premenlivú cenu paliva výslovne uviedli do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu bez toho, aby sa dohodli na kúpnej cene. B, s.r.o. je tak vždy povinná zaplatiť A, s.r.o. za dodané palivo každý mesiac trhovú cenu.

Ďalšie odporúčané náležitosti

Okrem povinných náležitostí je vhodné do zmluvy uviesť aj nasledujúce:

• Platobné podmienky: Tie zahŕňajú spôsob platby (hotovosť, bezhotovostný prevod, splátky), lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a prípadné obmedzenia (napr. platba nad 5 000 eur musí byť bezhotovostná).
• Miesto dodania tovaru a spôsob jeho dodania: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na mieste dodania predmetu kúpy, napríklad priamo v sídle kupujúceho. Ak v zmluve nie je uvedené nič, platí, že k dodaniu tovaru dochádza u predávajúceho. Ďalej je možné dohodnúť lehotu, v ktorej musí predávajúci dodať tovar.
• Ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán: Napríklad povinnosť predávajúceho odovzdať kupujúcemu všetky doklady, ktoré sa vzťahujú na predmet kúpy. Strany sa môžu dohodnúť aj na okamihu, kedy kupujúci nadobúda vlastnícke právo k predmetu kúpy.

Forma kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva podľa Obchodného zákonníka nemusí mať písomnú podobu. Na platné uzavretie zmluvy stačí ústna dohoda o podstatných náležitostiach zmluvy. Avšak, z hľadiska právnej istoty a predchádzania možným sporom je vhodnejšie uzatvoriť písomnú kúpnu zmluvu. Tá chráni predávajúceho, aby mu bola riadne a včas zaplatená kúpna cena, a kupujúceho, aby mu bol dodaný tovar v požadovanej kvalite a bez poškodenia.

Príklad ústnej dohody

Konatelia spoločností A, s.r.o. a B, s.r.o. sú blízki známi. Konateľ A, s.r.o. má záujem kúpiť na firmu od B, s.r.o. kancelársky nábytok. Keďže sa dobre poznajú, nespísali kúpnu zmluvu, iba sa ústne dohodli na druhu kancelárskeho nábytku, počte kusov a cene. Ihneď došlo k prevzatiu nábytku ako aj zaplateniu kúpnej ceny. V danom prípade sa nevyžaduje písomná forma zmluvy, preto A, s.r.o a B, s.r.o. uzatvorili platnú kúpnu zmluvu ústnou dohodou. Ak by sa však na nábytku vyskytli chyby, A, s.r.o. bude mať sťaženú pozíciu pri uplatnení nárokov zo zodpovednosti za poškodený tovar.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Predmet kúpnej zmluvy

Je dôležité si uvedomiť, že predmetom kúpnej zmluvy nemôže byť podnik. Podnikom sa rozumie súbor hmotných, nehmotných a osobných zložiek podnikania. Predaj podniku je zložitejší proces, ktorý si vyžaduje iné zmluvné vzťahy ako jednoduchá kúpna zmluva.

Ďalšie dojednania v kúpnej zmluve

Zmluvné strany môžu do kúpnej zmluvy zahrnúť aj ďalšie dojednania, ako napríklad kúpu na skúšku a cenovú doložku.

Kúpa na skúšku

Pri kúpe na skúšku má kupujúci právo schváliť tovar až do skončenia skúšobnej doby. Ak sa nedohodne inak, skúšobná doba trvá tri mesiace. Kúpa na skúšku môže byť dohodnutá dvoma spôsobmi:

1. Ak kupujúci tovar neprevzal hneď po uzavretí zmluvy a v skúšobnej dobe neoznámil, že tovar schvaľuje, má sa za to, že zmluva nevznikla.
2. Ak kupujúci tovar prevezme a v skúšobnej dobe písomne neoznámi, že tovar odmieta, platí, že kupujúci tovar schválil.

Príklad č. 1 na kúpu na skúšku

A, s.r.o. uzatvorila s B, s.r.o. dňa 1.12.2018 kúpnu zmluvu na automobil. Dohodli si kúpu na skúšku v trvaní jedného mesiaca, t. j. do 1.1.2019. K prevzatiu automobilu nedošlo ihneď po uzatvorení zmluvy. Konateľ A, s.r.o. do 1.1.2019 neoznámil B, s.r.o. že automobil schválil. Kúpna zmluva tak nevznikla. Na vznik kúpnej zmluvy sa vyžadovalo, aby konateľ A, s.r.o. oznámil do 1.1.2019 B, s.r.o., že automobil schválil.

Príklad č. 2 na kúpu na skúšku

A, s.r.o. uzatvorila s B, s.r.o. dňa 1.12.2018 kúpnu zmluvu na automobil. Dohodli si kúpu na skúšku v trvaní jeden mesiac, t. j. do 1.1.2019. K prevzatiu automobilu došlo ihneď po uzatvorení zmluvy. Konateľ A, s.r.o. má možnosť do 1.1.2019 oznámiť B, s.r.o., že automobil odmieta. Ak tak urobí, má sa za to, že zmluva nevznikla. Ak konateľ A, s.r.o neoznámi do 1.1.2019 B, s.r.o., že automobil odmieta, má sa za to, že automobil schválil.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Cenová doložka

Zmluvné strany si môžu do kúpnej zmluvy dojednať aj cenovú doložku. Tá umožňuje dodatočne, po uzavretí kúpnej zmluvy, upraviť kúpnu cenu s prihliadnutím na výrobné náklady. Bez dojednania tejto doložky sa zmluvné strany nemôžu odvolávať na úpravu kúpnej ceny. Je dôležité, aby v cenovej doložke presne určili, ktoré zložky výrobných nákladov sú rozhodujúce. Ak sa zmluvné strany nedohodnú na zložkách výrobných nákladov, ktorých cena sa má dodatočne upraviť, v zmysle zákona sa prihliada na cenové zmeny hlavných surovín potrebných na výrobu tovaru. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na čase, ktorý bude rozhodný pre posudzovanie cenových pomerov. Ak sa nedohodnú, platí, že sa prihliada na ceny v čase uzatvorenia zmluvy a v čase, keď mal predávajúci dodať tovar.

Kúpna zmluva na byt

Kúpna zmluva na byt je komplexný právny dokument, ktorý si vyžaduje osobitnú pozornosť. Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy, je potrebné zamerať sa na špecifiká spojené s prevodom vlastníctva bytu.

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na byt

• Označenie zmluvných strán: Rovnako ako pri iných typoch kúpnych zmlúv, je potrebné presne identifikovať predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
• Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (byt) musí byť v zmluve riadne identifikovaný, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúča sa uviesť aj obec a okres) a tiež:
  • súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
  • popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu. Je dôležité poznamenať, že balkóny, loggie a terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
  • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
  • určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
  • úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov: Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.

Ďalšie dojednania v kúpnej zmluve na byt

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúča sa stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúča sa podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
• Vyhlásenia predávajúceho.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
• Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
• Uvedenie stavu meračov.

Nadobudnutie vlastníctva

Po podpise kúpnej zmluvy má ktorákoľvek zo zmluvných strán oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sa dohodnú, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podpíšu v deň podpisu zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor spolu s dvoma rovnopismi zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.

Príklad kúpnej zmluvy na byt

Nasledujúci príklad ilustruje kúpnu zmluvu na byt, ktorá obsahuje všetky potrebné náležitosti.

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, medzi nasledovnými zmluvnými stranami:

I. Predávajúci:

Meno a priezvisko: Mgr. Irena Molnárová, rod. Krštieňová a Dušan Molnár, rod. MolnárTrvalý pobyt: Rimavská Sobota, Nižná 5, č.Rodné čísla: 575506/1234 a 550915/4137

(ďalej len „predávajúci")

II. Kupujúci:

Meno a priezvisko: PhDr. Ján Novák, rod. NovákTrvalý pobyt: Čenčejovce 8, č.Rodné číslo: 801224/1111

(ďalej len „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I.## Predmet zmluvy

1. Predávajúci Mgr. Irena Molnárová rod. Krštieňová a Dušan Molnár rod. Molnár sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností vedených v Katastrálnom úrade v Banskej Bystrici, Správa katastra Rimavská Sobota v katastrálnom území Tomašová, v liste vlastníctve číslo 1111, v časti A:
   • parcely registra „C", parc. č. 944/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1544m2,
   • stavby: súpisné číslo 8974, na parc. č. 833/10, druh stavby 9 - bytový dom, popis stavby: 128 b. j. Nižná,
   • v časti B: vchod: 5, 3.p., byt č. 82, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách, pod B:121 na mene predávajúcich Mgr. Ireny Molnárovej rod. Krštieňovej a Dušana Molnára rod. Molnára v 1/1-ine,
   • v časti C: Ťarchy Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.

V skutočnosti sa jedná o dvojizbový byt č. 82 v osobnom vlastníctve v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, na Ulici Nižnej, číslo súpisné 8974, ktorý je situovaný na parcele č. 944/11 v celosti a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách. Byt tvoria dve obytné miestnosti, predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC a balkón. Príslušenstvom bytu je príručný hospodársky sklad č. 82 situovaný v 1. nadzemnom podlaží vchodu č. 5 patriaci výlučne tomuto bytu. Plocha bytu je 62,12m2, plocha príručného hospodárskeho skladu je 2,04m2, tak ako je to znázornené na pôdoryse III. poschodia a prízemia domu postavenom na Ul. Nižnej 5 v Rimavskej Sobote, pozemok parc. č. 944/11, v kat. úz. Tomašová, ktorý je prílohou tejto zmluvy.

Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchod, schodiská, zvislé, vodorovné, nosné a izolačné konštrukcie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť.

2. Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti uvedené v bode I.
3. Kupujúci berie na vedomie, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.

Článok II.## Kúpna cena a platobné podmienky

1. Cena nehnuteľností bola určená na základe dohody účastníkov zmluvy. Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur.
2. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a. s.

Článok III.## Nadobudnutie vlastníctva a užívanie bytu

1. Kupujúci ako nadobúdateľ bytu vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy, podľa ktorej správcom bytového domu súp. č. 8974 na Ul. Nižnej v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, v ktorom sa prevádzaný byt nachádza je Mestská bytová správa, s. r. o. Predávajúci vyhlasujú, že voči správcovi nehnuteľností majú vysporiadané všetky záväzky.
2. Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode I.
3. Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 01. januára 2024.

Článok IV.## Odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti

1. Zároveň sa účastníci zmluvy dohodli, že pred odovzdaním predmetu zmluvy sa prevedie odpočet všetkých meradiel (elektrická energia, plyn, voda, pomerové merače tepla) za účasti účastníkov zmluvy.
2. Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy prechádza na kupujúceho aj nebezpečenstvo škody na tomto majetku.
3. Kupujúci preberie nehnuteľnosti v stave, v akom sa nachádzajú. Stav nehnuteľnosti si overil ohliadkou nehnuteľností dňa 9. novembra 2023.

Článok V.## Záverečné ustanovenia

1. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží po jednom vyhotovení a dve vyhotovenia sú určené pre katastrálny úrad.
2. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.

V Rimavskej Sobote dňa 17. novembra 2023

………………………………………….. …………………………………………..

Mgr. Irena Molnárová Dušan Molnár

Predávajúci Predávajúci

…………………………………………..

PhDr. Ján Novák

Kupujúci

Dôležité upozornenia

• Nepoužívajte vzory kúpnych zmlúv z internetu bez overenia: Legislatíva sa neustále mení, preto je dôležité, aby bola zmluva aktuálna a v súlade so zákonom.
• Obráťte sa na advokáta: Konzultácia s advokátom vám pomôže predísť prípadným problémom a zabezpečiť, aby bola zmluva vo vašom prospechu.
• Nezabudnite na vklad do katastra nehnuteľností: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

tags: #kupna #zmluva #vzor #2 #predavajuci