Kúpna zmluva s doživotným užívaním: Riziká a dôležité aspekty

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, či už na podnikateľské alebo súkromné účely. Je preto dôležité venovať celému procesu náležitú pozornosť, najmä pri uzatváraní kúpnej zmluvy, ktorá je najčastejším právnym titulom pri prevode vlastníckeho práva.

Všeobecne o kúpnej zmluve

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorý zahŕňa návrh a prijatie návrhu s obsahovo zhodnými prejavmi vôle oboch strán. Predávajúci je povinný odovzdať predmet kúpy a kupujúci ho prevziať a zaplatiť dohodnutú cenu. Kúpna zmluva vzniká dohodou o predmete kúpy a kúpnej cene, ak zákon nevyžaduje ďalšie náležitosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, a to aj v prípade, že je uzatváraná medzi podnikateľmi.

Dôležité upozornenie: Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa nehnuteľnosti, musí byť vždy písomná.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Zákon stanovuje, že zmluva o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je platná len ak obsahuje nasledovné podstatné náležitosti:

• Písomná forma
• Riadne označené zmluvné strany (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt predávajúceho aj kupujúceho)
• Riadne označený predmet kúpy (špecifikácia predávanej nehnuteľnosti - byt, rodinný dom alebo iná nehnuteľnosť) s uvedením:
  • Názvu a adresy katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná
  • Rozlohy nehnuteľnosti
  • Ulice, popisného čísla a mesta, kde sa byt nachádza
  • Čísla poschodia a bytu
  • Parcelného čísla pozemku
  • Čísla listu vlastníctva
  • Prípadných iných zákonom požadovaných údajov na riadnu identifikáciu
• Dohodnutá kúpna cena
• Povinnosť predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu
• Povinnosť kupujúceho prevziať predmet kúpy

Absencia niektorej z týchto náležitostí má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sprísňuje podstatné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome (§ 5 ods. 1):

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov
• Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
• Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov

Prílohou zmluvy je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto vyhlásenie nemusí zmluva obsahovať, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Vecné bremeno doživotného užívania

Kúpna zmluva môže byť zaťažená vecným bremenom, napríklad právom doživotného užívania nehnuteľnosti. V takom prípade je dôležité si uvedomiť nasledovné:

• Právo doživotného užívania zostáva v platnosti aj po predaji. Osoba, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené, má právo naďalej užívať nehnuteľnosť a nový vlastník nemôže toto právo jednostranne zrušiť.
• Hodnota vecného bremena môže byť predmetom záujmu veriteľov. Veritelia osoby, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené, sa teoreticky môžu snažiť zhodnotiť toto právo, ale reálne úkony takéto vecné bremeno sa len ťažko dajú speňažiť.
• Vlastník nehnuteľnosti by nemal byť priamo zodpovedný za dlhy osoby, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené. Platí zásada, že každý je zodpovedný len za svoje dlhy.

Proces po podpise kúpnej zmluvy

Podpisom kúpnej zmluvy sa proces nekončí. Kupujúci sa stane vlastníkom až povolením vkladu vlastníckeho práva v katastra nehnuteľností. Je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

• S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva je potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.
• K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.
• Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
• Podpisy predávajúceho a kupujúceho na kúpnej zmluvy musia byť úradne osvedčené notárom alebo matričnom úrade.
• Poplatok za podanie návrhu na vklad je 100 Eur (pri elektronickom podaní 50 Eur). V prípade zrýchleného konania (rozhodnutie katastra do 15 dní) je poplatok 300 Eur (pri elektronickom podaní 150 Eur).

Dôležitosť správneho znenia zmlúv

Je dôležité dbať na správne znenie všetkých potrebných zmlúv. Zlé vypracovanie zmluvy môže viesť k nedokončeniu obchodných dohôd alebo k poškodeniu jednej zo strán. Každú zmluvu je potrebné si pozorne prečítať a uistiť sa, že jej rozumiete a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. Toto riziko možno minimalizovať poradením sa s notárom alebo advokátom. Advokáti vykonávajú autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti a majú povinnosť upozorniť účastníkov na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve.

Odstúpenie od zmluvy

Odstúpiť od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami aj nad rámec zákona. Podľa Občianskeho zákonníka je to tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Účastníci si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona.

Právo na odstúpenie od zmluvy sa uplatňuje jednostranným právnym úkonom (napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy). Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Prevodca je povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

tags: #kupna #zmluva #s #dochodcom #rizika