Vzor Kúpnej Zmluvy s Dôrazom na Detaily a Právne Aspekty

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti, hnuteľnej veci alebo iného majetku. V tomto článku sa zameriame na kúpnu zmluvu s dôrazom na legislatívu Slovenskej republiky, konkrétne na zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a na § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a dôležité ustanovenia.

I. Úvod

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva. Je dôležité, aby bola zmluva vypracovaná s maximálnou precíznosťou a obsahovala všetky potrebné náležitosti, aby sa predišlo prípadným sporom v budúcnosti. V nasledujúcich kapitolách sa budeme venovať jednotlivým aspektom kúpnej zmluvy, od označenia zmluvných strán až po záverečné ustanovenia.

II. Označenie Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa:

• Meno a priezvisko
• Rodné priezvisko
• Dátum narodenia
• Rodné číslo
• Miesto trvalého pobytu
• Štátna príslušnosť
• IBAN

Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa:

• Názov
• Sídlo
• Identifikačné číslo (IČO), ak ho má pridelené
• Prípadne iné identifikačné údaje

Príklad označenia predávajúceho:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Predávajúci:

• Meno a priezvisko:
• Rod.:
• Trvalý pobyt:
• Štátna príslušnosť: slovenská
• IBAN:
• Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „predávajúci")

Príklad označenia kupujúceho:

Kupujúci:

• Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „kupujúci")

(Predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

III. Predmet Zmluvy

V tejto časti zmluvy sa presne špecifikuje, čo je predmetom predaja. Dôležité je uviesť všetky relevantné údaje z katastra nehnuteľností.

Príklad:

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:

• 3-izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
• Spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
• Spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele .

Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva, nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Dôležité: Doplňte údaje podľa katastra nehnuteľností (dostupné zo stránky katasterportal.sk).

IV. Popis Bytu a Príslušenstva Bytu

Táto časť zmluvy podrobne popisuje byt a jeho príslušenstvo.

Príklad:

Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.

• Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2.
• Podlahová plocha balkóna je 0 m2.
• Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom.
• V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové.
• Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
• Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
• Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Dôležité: Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

V. Určenie a Popis Spoločných Častí, Zariadení a Príslušenstva Domu

V tejto časti sa definujú spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo domu.

Príklad:

S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.

• Príslušenstvom domu sú: kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu
• Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie
• Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov

VI. Technický Stav Predmetu Prevodu

Kupujúci by mal byť oboznámený s technickým stavom nehnuteľnosti.

Príklad:

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

VII. Úprava Práv k Pozemku

V tejto časti sa špecifikuje úprava práv k pozemku.

Príklad:

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

VIII. Kúpna Cena a Platobné Podmienky

Kúpna cena je jednou z najdôležitejších častí zmluvy. Je potrebné presne definovať výšku kúpnej ceny, spôsob platby a termíny splatnosti.

Príklad:

Kúpna cena za predmet prevodu bola zmluvnými stranami dohodnutá vo výške EUR (slovom: Eur). Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:

• EUR (slovom: Eur) pri podpise tejto zmluvy,
• Zvyšných EUR (slovom: Eur) do (dátum) na účet predávajúceho číslo: , vedený v banke __.

IX. Odovzdanie Predmetu Prevodu

Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu.

Príklad:

Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to . Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa. V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znášajú odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu kupujúci. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

X. Osobitné Dojednania

V tejto časti sa uvádzajú osobitné dojednania, ktoré sú špecifické pre danú transakciu.

Príklad:

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

XI. Záverečné Ustanovenia

V záverečných ustanoveniach sa uvádzajú dôležité informácie týkajúce sa platnosti zmluvy, riešenia sporov a iné relevantné skutočnosti.

Príklad:

Pre úplnosť a odstránenie nedorozumením je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu. V prípade, že taká okolnosť existuje, zodpovedajú za škodu, ktorá vznikne účastníkovi tejto zmluvy na základe tohto vyhlásenia. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu __, katastrálnemu odboru. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

XII. Kúpna Zmluva na Pozemok

Kúpna zmluva na pozemok (alebo niekedy označovaná aj ako kúpno-predajná zmluva na pozemok) je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto pozemku a kupujúci sa zaväzuje tento pozemok prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

Podstata kúpnej zmluvy na pozemok tak spočíva v prevode vlastníckeho práva k pozemku za odplatu.

XII.I. Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Pozemok

Kúpna zmluva na pozemok musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádzame názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

   POZOR! V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.

2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.

3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva

4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu

Zmluvné strany si v kúpnej zmluve na pozemok môžu tiež dohodnúť:

1. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

2. Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy: Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.

3. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

4. Vyhlásenia predávajúceho: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

   • že je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
   • že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
   • že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

5. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).

6. Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

XIII. Kúpna Zmluva na Hnuteľnú Vec (Motorové Vozidlo)

XIII.I. Zmluvné Strany

• Predávajúci:
  • Obchodné meno: ABC, s.r.o.
  • Sídlo: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika
  • IČO: 12 345 67
  • Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 12345/R
  • Zastúpená: Jozef Novák, konateľ
• Kupujúci:
  • Obchodné meno: DEF, s.r.o.
  • Sídlo: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika
  • IČO: 76 543 21
  • Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 54321/R
  • Zastúpená: Peter Novák, konateľ

XIII.II. Predmet Zmluvy

Touto zmluvou predávajúci predáva kupujúcemu a kupujúci kupuje motorové vozidlo špecifikované v čl. II. tejto zmluvy za dohodnutú kúpnu cenu, ktorá je špecifikovaná v čl. III. tejto zmluvy. Predávajúci je povinný kupujúcemu motorové vozidlo špecifikované v čl. II. tejto zmluvy odovzdať a kupujúci je povinný motorové vozidlo prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

XIII.III. Motorové Vozidlo

Predávajúci je výlučným vlastníkom motorového vozidla:

• Evidenčné číslo: PU123BCD
• Druh vozidla: osobné
• Farba vozidla: modrá
• Továrenská značka: Škoda Octavia
• Číslo podvozku: 123456
• Číslo motora: 123456
• Vin: ABCDE123456FGH
• Rok výroby: 2009
• Zdvih objem. valcov: 1868 cm3
• Technický preukaz č.: SB123456
• Počet najazdených km: 100 000 km

XIII.IV. Kúpna Cena

Dohodnutá kúpna cena za predmet kúpy predstavuje sumu vo výške 2.000,- Eur (slovom: dvetisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu v hotovosti pri podpise zmluvy. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu uvedenú v bode 1. čl. III. dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

XIII.V. Vyhlásenie Predávajúceho a Kupujúceho

Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetnému vozidlu. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti. Predávajúci vyhlasuje, že pozná technický stav predmetu kúpy, pričom mu nie sú známe žiadne vady, na ktorého by kupujúceho mal osobitne upozorniť. Kupujúci vyhlasuje, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámil s technickým a právnym stavom predmetu kúpy a v tomto stave ho kupuje.

XIII.VI. Záverečné Ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Obchodným zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluvné strany sa dohodli, že zmeny a doplnenia k tejto zmluve je možné uzatvoriť výlučne písomne a so súhlasom obidvoch zmluvných strán. Zmluva je vyhotove­ná v dvoch (2) rovnopisoch, pričom predávajúci obdrží jeden (1) rovnopis a kupujúci obdrží jeden (1) rovnopis. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.

tags: #kupna #zmluva #vzor #s #číslom