Kúpna Zmluva, Obec a Vydržanie: Judikáty a Ich Kontext

Úvod

Tento článok sa zaoberá problematikou kúpnych zmlúv, ich platnosťou, možnosťami ich napadnutia a inštitútom vydržania v kontexte slovenskej legislatívy a judikatúry. Venuje sa tiež otázkam dobrej viery, dobromyseľnosti a ich vplyvu na nadobúdanie vlastníckeho práva. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto zložitej oblasti práva s odkazmi na konkrétne súdne rozhodnutia.

Kúpna Zmluva a Jej Platnosť

Všeobecné princípy

Kúpna zmluva je v zásade zmluvou neformálnou, ktorú možno uzavrieť písomne, ústne aj konkludentne. Neplatnosť právneho úkonu nastáva, ak nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov (§ 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov (§ 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pre zmluvu, ktorej predmetom je hnuteľná vec, zákon žiadnu osobitnú formu nepredpisuje. Ak je predmetom sporu právny úkon, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti ustanovená písomná forma, musí byť ur… (Právna veta je skrátená).

Relatívna Neplatnosť

Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno aj námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu.

Neplatnosť a Naliehavý Právny Záujem

Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je daný, ak sa práva k nehnuteľnosti dotýka ďalšia právna zmena v zmysle § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.

Odstúpenie od Zmluvy

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, ak to ustanovuje zákon, alebo sa na tom účastníci dohodli. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom. Predpokladom takéhoto obnovenia vlastníctva prevodcu je však skutočnos… (Právna veta je skrátená).

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Zmluva o Budúcej Zmluve

Zmluva o budúcej zmluve (§ 50a Občianskeho zákonníka) pôsobí len medzi účastníkmi tejto zmluvy. Nedodržanie záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následné uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.

Vydržanie

Všeobecné Princípy

Ustanovenia § 134 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka upravujú vydržanie ako osobitný originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o nadobudnutie vlastníckeho práva na základe inej skutočnosti ustanovenej zákonom. Vydržanie vlastníckeho práva je jeho nadobudnutie v dôsledku kvalifikovanej držby veci, vykonávanej po zákonom stanovenú dobu. Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti“.

V zmysle uvedeného k nadobudnutiu vlastníctva nového vlastníka k vydržanému pozemku dôjde uplynutím desiatich rokov neprerušenej dobromyseľnej držby.

Dobrá Viera a Dobromyseľnosť

Oprávneným držiteľom nehnuteľnosti, ktorý je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že je jej vlastníkom, nemôže byť ten, kto do jej držby vstúpil za účinnosti Občianskeho zákonníka v znení do 31. decembra 1991 na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorá nebola registrovaná štátnym notárstvom v zmysle zákona č. 95/1963 Zb. o štátnom notárstve a o konaní pred štátnom notárstvom (notársky poriadok). Najvyšší súd v rozhodnutí sp. zn. 4 Cdo 2 83/2009 uviedol, že oprávneným držiteľom je ten, kto nakladá s vecou ako s vlastnou a je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľ… (Právna veta je skrátená).

Dobrá viera držiteľa, ktorá musí byť daná so zreteľom na všetky okolnosti prípadu, sa má vzťahovať aj na okolnosti, za ktorých vôbec mohlo vecné právo vzniknúť, teda aj k právnemu dôvodu (titulu). Taký titul v skutočnosti nemusí byť ani daný; stačí, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že tu taký titul je (bol), čiže môže to byť aj titul domnelý (putatívny), ako napr. Na tom, kto nadobudnutie v dobrej viere popiera, bude, aby túto domnienku vyvrátil, t.j.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená.

Zápis do Katastra Nehnuteľností

Podľa ustanovení katastrálneho zákona sa vyžaduje aspoň deklarácia tohto nového právneho stavu. V praxi je to notárske osvedčenie o vydržaní alebo deklaratórny rozsudok občianskoprávneho súdu o určení vlastníckeho práva nadobudnutého vydržaním.

Do katastra nehnuteľností sa zapisuje osoba vlastníkom na základe vydržania.

Konanie o Potvrdení Vydržania po Novele Zákona

S účinnosťou od prvého mája bolo do Zákona číslo 161/2015 Z.z. Nové konanie je konaním návrhovým, čiže osoba ktorá o sebe tvrdí, že vlastnícke právo nadobudla vydržaním, musí za účelom potvrdenia vydržania tento návrh podať. Súd následne návrh preskúma a zameria sa na to, či navrhovateľ osvedčil nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V tejto časti môže súd vykonávať aj vlastné šetrenie. V tomto prípade súd len potvrdí nadobudnutie vlastníckeho práva ku dňu, ktorý navrhovateľ v návrhu označil.

Podmienky pre Vydržanie

V zmysle ustanovenia § 63 zákona č. 323/1992 Zb. vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva výhrady, pričom pravosť podpisu osôb na takomto vyjadrení musí byť úradne osvedčenávyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa vydržiavaný pozemok nachádza, že vznikom vlastníckeho práva nie sú dotknuté jej oprávnené záujmyvyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu pozemku podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s pozemkom podľa osobitného predpisu (napr.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Rozhodnutie Okresného Úradu

Okresný úrad môže vydať rozhodnutie potvrdzujúce nadobudnutie vlastníctva k pozemku vydržaním v rámci konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim, a to na základe návrhu účastníka uvedeného konania a splnenia podmienok podľa ustanovenia § 11 zákona č. 180/1995 Z. z. Návrh na vydanie rozhodnutia musí obsahovať skutočnosti o splnení podmienok vydržania ustanovených Občianskym zákonníkom a je k nemu potrebné pripojiť dôkazy.

Judikáty a Ich Význam

V tejto časti sú uvedené vybrané judikáty, ktoré ilustrujú rôzne aspekty problematiky kúpnych zmlúv a vydržania.

Neplatnosť Viacerých Zmlúv

Ak je predmetom súdneho konania neplatnosť viacerých, na seba nadväzujúcich zmlúv, dôvody neplatnosti treba zisťovať u každej z nich samostatne.

Katastrálne Konanie

Súd podľa § 250q ods. 2 O.s.p. potvrdí rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti podľa § 31 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.

Príklady Súdnych Rozhodnutí

• Okresný súd Trnava rozsudkom z 25. marca 2004, č. k. 17 C 109/98-532, určil, že rozdeľovacia zmluva z 5. febrára 1974 registrovaná Štátnym notárstvom v Trnave pod číslom R I 83/74, kúpna zmluva zo 4. júla 1980 registrovaná Štátnym notárstvom v Trnave pod číslom R I 550/80, darovacia zmluva z 30. júla 1990 registrovaná Štátnym notárstvom v Trnave pod číslom R I 2584/90 a darovacia zmluva z 20. novembra 1991 registrovaná Štátnym notárstvom v Trnave pod číslom R I 2696/91 sú neplatné.
• Okresný súd Banská Bystrica rozsudkom z 22. marca 2005, č. k. 12 C 34/01162, určil, že kúpna zmluva, ktorú uzavreli odporcovia 31. prevodu bytu č. 22 na 2. poschodí na U., vchod č. 14 v B. pozemku pare. č. KN 4822, je neplatná. zmluvy o budúcej zmluvy z 12.
• Okresný súd Košice I v poradí piatym rozsudkom z 10. mája 2018, č. k. 14 C 1009/1997-648, uložil žalovanej povinnosť vypratať nehnuteľnosť, a to parcelu č. 2374/2 s výmerou 57 m2 - záhrada, zapísanú na LV č.
• Okresný súd Lučenec rozsudkom z 30. októbra 2007 č.k. 12 C 65/2007-61 zamietol žalobu žalobkýň, ktorou sa domáhali určenia, že žalobkyňa 1/ je podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľností nachádzajúcich sa v katastrálnom území V., obec V., zapísané na LV č. X. ako parcela č. X., súpisné č. X. - zastavané plochy a nádvoria o výmere X. m2 a parcela č. X. - záhrady o výmere X. m2, a to v spoluvlastníckom podiele o veľkosti ½ ako aj, že spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v katastrálnom území V., obec V., zapísaných na LV č. X. ako parcela č. X., súpisné č. X. - zastavané plochy a nádvoria o výmere X. m2 a parcela č. X. - záhrady o výmere X. m2 o veľkosti ½ patrí do dedičstva po nebohom P. A., narodenom X., naposledy bytom - V., zomrelom X..

tags: #kupna #zmluva #obec #vydržanie #judikáty