Prevod vlastníctva bytu medzi manželmi: Kúpna zmluva vs. Darovacia zmluva

Tento článok sa zaoberá problematikou prevodu vlastníctva nehnuteľnosti medzi manželmi, konkrétne bytu, ktorý jeden z manželov nadobudol pred manželstvom. Analyzujeme možnosti, ako dosiahnuť spoločné vlastníctvo bytu oboma manželmi a porovnávame kúpnu a darovaciu zmluvu.

Úvod do problematiky

Vlastníctvo nehnuteľnosti je dôležitá otázka, ktorá môže nadobudnúť na význame najmä v manželskom vzťahu. Často sa stáva, že jeden z partnerov vlastní nehnuteľnosť ešte pred uzavretím manželstva, no počas trvania manželstva sa manželia rozhodnú, že by chceli mať nehnuteľnosť v spoločnom vlastníctve. V takomto prípade je potrebné zvážiť rôzne právne možnosti a ich dôsledky.

Situácia čitateľa

Čitateľ nadobudol byt kúpnou zmluvou pred manželstvom v roku 2019 a zobral si naň hypotéku. Neskôr, už počas manželstva, s partnerkou refinancovali úver, pričom partnerka sa stala hlavnou dlžníčkou a čitateľ spoludlžníkom. Čitateľ si želá, aby byt bol v spoločnom vlastníctve s manželkou, teda aby obaja boli vlastníkmi nehnuteľnosti v rovnakom pomere.

Možnosti prevodu vlastníctva

V danej situácii prichádzajú do úvahy dve základné možnosti:

• Kúpna zmluva: Čitateľ predá polovicu bytu svojej manželke.
• Darovacia zmluva: Čitateľ daruje polovicu bytu svojej manželke.

Darovacia zmluva

Darovacia zmluva je štandardný právny dokument, ktorý sa používa na prevod vlastníctva nehnuteľnosti bezodplatne. V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na dome, darca daruje obdarovanému len spoluvlastnícky podiel na dome. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Kedy sa darovacia zmluva používa?

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu.

Povinné náležitosti darovacej zmluvy

Darovacia zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne identifikovaní. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
2. Jednoznačné opísanie daru: Dom musí byť označený katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky, treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Odporúča sa uviesť aj číslo listu vlastníctva. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

Odporúčané náležitosti darovacej zmluvy

V zmluve je dobré uviesť aj:

1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov.

Na čo si dať pozor pred uzatvorením darovacej zmluvy

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
8. Darovanie z BSM: Často dostávam otázku, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania darovacej zmluvy

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva je štandardný právny dokument, ktorý sa používa na prevod vlastníctva nehnuteľnosti za odplatu. V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na byte, predávajúci predáva kupujúcemu len spoluvlastnícky podiel na byte.

Kúpna zmluva za 1 euro

Čitateľ spomína možnosť kúpnej zmluvy za 1 euro. Hoci je možné uzatvoriť kúpnu zmluvu s takouto symbolickou cenou, je potrebné si uvedomiť, že daňový úrad môže túto cenu spochybniť a vyrubiť daň z prevodu nehnuteľnosti na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Prevod majetku medzi manželmi

Prevod majetku medzi manželmi sa spravuje osobitným režimom.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (ďalej aj ako „BSM“) vzniká len medzi manželmi. Tento inštitút je teda nerozdielne spojený s manželstvom. V súlade s § 143 zákona č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník teda upravuje, že v BSM je vlastne všetko, čo niektorý z manželov počas manželstva nadobudne do vlastníctva s výnimkami. Výnimky sú v zákone vymedzené. Výnimkou sú napríklad veci, ktoré nadobudne manžel sám ako dar, ako dedičstvo, alebo veci, ktoré slúžia na osobnú potrebu alebo výkon povolania len jednému z manželov. V prípade, ak vznikne spor o tom, či vec patrí, alebo nepatrí do BSM, rozhodne o tom súd.

Prevod majetku medzi manželmi formou darovania je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Napríklad: Ak manžel vlastní byt, ktorý nadobudol pred vznikom manželstva a je v jeho výlučnom vlastníctve, môže za trvania manželstva darovať tento byt (celý alebo len určitý spoluvlastnícky podiel) manželke. Tu by platilo, že manželka nadobudne byt (alebo určitý spoluvlastnícky podiel na byte) ako dar. V tomto príklade ide o výnimku v zmysle Občianskeho zákonníka a byt (alebo nadobudnutý podiel na byte) by nepatril do BSM.

Ak by manžel, ktorý vlastní byt vo výlučnom vlastníctve (lebo ho napríklad nadobudol ako dedičstvo) chcel, aby bol byt v BSM, môže byt darovať obom manželom do BSM, alebo ho predať jednému z manželov. Kúpa bytu jedným z manželom má za následok to, že byt je v BSM.

Prevod majetku medzi manželmi formou darovania nie je možný vo vzťahu k majetku, ktorý je v BSM. Majetok, ktorý manželia nadobudli do BSM, si medzi sebou nemôžu darovať. Nie je možné, aby byt v BSM si manželia darovacou zmluvou navzájom darovali do podielového spoluvlastníctva alebo do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Pokiaľ by sa rozhodli majetok v BSM darovať inej osobe, to možné je.

Prevod majetku medzi manželmi formou predaja je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. V prípade, ak majetok vo výlučnom vlastníctve jedného manžela predá tento manžel druhému manželovi, tento nadobudne prevádzaný majetok do BSM. Napríklad pri predaji polovice bytu, ktorý je vo výlučnom vlastníctve manželky, manželovi, manžel nadobudne túto polovicu bytu do BSM. Je možné, že príslušný okresný úrad, kataster nehnuteľností zapíše ako vlastníka polovice bytu len manžela.

Za trvania manželstva môžu manželia rozšíriť, ale aj zúžiť rozsah BSM. Dokonca je možné, aby si manželia vyhradili vznik BSM až ku dňu zániku manželstva. Uvedené manželom umožňuje § 143a Občianskeho zákonníka. Všetky takéto dohody musia mať formu notárskej zápisnice. Manželia teda majú možnosť dohodnúť sa, že určite konkrétne veci vylúčia z BSM. Môže ísť o aktíva (napr. nadobúdaný byt, auto a pod.), ale i o pasíva (napr.

Ak však už manželia nadobudli vec do bezpodielového spoluvlastníctva manželov - čomu sa v článku venujeme - tak pred nadobudnutím veci si nestihli túto vec vyňať z BSM a zúžiť BSM o túto vec. Takáto vec teda patrí do BSM.

Ako previesť majetok v BSM medzi manželmi počas trvania manželstva?

1. Po zrušení BSM sa totiž musí medzi manželmi majetok v BSM vyporiadať.
2. Ďalším spôsobom, ako previesť majetok patriaci do BSM za trvania manželstva je darovanie alebo predaj majetku tretej osobe. Tá môže následne previesť darovacou alebo kúpnou zmluvou majetok len jednému z manželov. Ak by majetok tretia osoba previedla kúpnou zmluvou späť na jedného manžela, znova by bol nadobudnutý do BSM.

Manželia, za trvania manželstva a BSM, môžu previesť majetok na tretie osoby. Tými môžu byť aj vlastné deti. V prípade, ak je jeden z manželov dlžníkom (alebo obaja manželia sú dlžníkmi), veriteľ sa môže domáhať neplatnosti prevodu majetku, ak ukracujú uspokojenie ním vymáhanej pohľadávky. § 42a ods. „Veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove právne úkony podľa odsekov 2 až 5, ak ukracujú uspokojenie jeho vymáhateľnej pohľadávky, sú voči nemu právne neúčinné.

Vzor darovacej zmluvy

Vzor darovacej zmluvy:

uzatvorená podľa § 628 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva“) medzi

• Fyzická osoba
• Manželia
• Živnostník
• Spoločnosť

(ďalej ako „Darca")

a

• Fyzická osoba
• Živnostník
• Spoločnosť

(ďalej ako „Obdarovaný")

(Darca a Obdarovaný ďalej tiež spoločne ako „Zmluvné strany“ a každý jednotlivo ako „Zmluvná strana“)

ZMLUVNÉ STRANY SA DOHODLI NA NASLEDOVNOM:

Článok IŠpecifikácia daru

Darca je výlučným vlastníkom hnuteľnej veci podľa ďalej uvedenej špecifikácie:

Článok IIPredmet Zmluvy

Darca týmto daruje Dar špecifikovaný v článku I tejto Zmluvy Obdarovanému a Obdarovaný Dar prijíma do svojho vlastníctva.

Článok IIIStav Daru

Darca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom Daru a je oprávnený s Darom nakladať.

Darca vyhlasuje, že mu nie je známa taká vada Daru, na ktorú by bol povinný Obdarovaného osobitne upozorniť.

Darca vyhlasuje, že na Dare neviaznu žiadne dlhy, Dar nie je zaťažený žiadnymi ťarchami, bremenami ani vadami v najširšom slova zmysle, ani žiadnymi právami tretích osôb.

Darca vyhlasuje, že k Daru neboli zriadené žiadne predkupné práva, zabezpečovacie prevody práv, opcie, iné zmluvy o budúcej zmluve, nájomné alebo podnájomné zmluvy, iné práva užívania.

Obdarovaný vyhlasuje, že sa s Darom oboznámil a jeho stav mu je dobre známy.

Článok IVOdstúpenie od Zmluvy

V prípade, že sa niektoré z vyhlásení uvedených v článku III tejto Zmluvy zo strany Darcu ukáže ako nepravdivé, je Obdarovaný oprávnený od tejto Zmluvy odstúpiť. Odstúpenie je účinné dňom doručenia oznámenia Darcovi o tom, že Obdarovaný od Zmluvy odstupuje. Za doručenie sa považuje aj odmietnutie prevzatia a/alebo neprevzatie zásielky adresovanej druhej Zmluvnej strane na jej adresu a to ku dňu ukončenia odbernej lehoty zásielky.

Článok VIPrechod nebezpečenstva škody

Nebezpečenstvo škody na Dare prechádza z Darcu na Obdarovaného momentom uzavretia Zmluvy.

Článok VIIRozhodné právo

Táto Zmluva sa riadi právnym poriadkom Slovenskej republiky, najmä ustanoveniami § 628 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.

Článok VIIIZáverečné ustanovenia

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich spôsobilosť na právne úkony nie je obmedzená, túto zmluvu uzatvárajú slobodne a vážne, neuzavreli ju v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, pozorne si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a nemajú proti jej forme a obsahu žiadne námietky, čo potvrdzujú svojimi vlastnoručnými podpismi. Súčasne sa zaväzujú nahradiť škodu, ktorá tým vznikne, ak by sa toto vyhlásenie dodatočne preukázalo ako nepravdivé.

Zmluvné strany zároveň vyhlasujú, že mohli ovplyvniť obsah tejto Zmluvy.

Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.

tags: #kupna #zmluva #medzi #manželmi #vzor