Kúpna zmluva: Všetko, čo potrebujete vedieť pri prevode nehnuteľnosti

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Je to dôležitý dokument, ktorý by mal byť vypracovaný s náležitou starostlivosťou, aby chránil záujmy oboch strán. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť.

Základné pojmy a legislatíva

Kúpna zmluva sa uzatvára v súlade s ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje základné práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho.

Zmluvné strany

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa:

• Meno a priezvisko
• Rodné priezvisko
• Dátum narodenia
• Rodné číslo
• Miesto trvalého pobytu
• Štátna príslušnosť
• IBAN

Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa:

• Názov
• Sídlo
• Identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje

Príklad označenia zmluvných strán:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Predávajúci:

• Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák
• Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika
• Dátum narodenia: 01.01.1990
• Rodné číslo: 900101/1234
• Štátna príslušnosť: SR

Kupujúci:

• Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák
• Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika
• Dátum narodenia: 01.01.1990
• Rodné číslo: 900101/1234
• Štátna príslušnosť: SR

Predmet zmluvy

Predmetom kúpnej zmluvy je nehnuteľnosť, ktorá je presne definovaná v zmluve. Označenie nehnuteľnosti musí byť v súlade s údajmi v katastri nehnuteľností.

Príklad:

• Pozemky nachádzajúce sa v katastrálnom území __, obec __, okres __, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. __, ako:
  • parcela KN-C č. __, s výmerou __ m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria
  • parcela KN-C č. __, s výmerou __ m2, druh pozemku: záhrady
• Stavba nachádzajúca sa v katastrálnom území __, obec __, okres __, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. __, druh stavby: rodinný dom, súpisné číslo: __, postavená na parcele KN-C, č. __

Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Kúpna cena

Kúpna cena je suma, za ktorú predávajúci predáva nehnuteľnosť kupujúcemu. Kúpna cena musí byť v zmluve presne uvedená. Zmluvné strany môžu dohodnúť spôsob platby kúpnej ceny, napríklad bezhotovostným prevodom na účet predávajúceho.

Príklad:

Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900 vedený ČSOB, a.s.

Nadobudnutie vlastníctva

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.

Práva tretích osôb a stav nehnuteľnosti

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu. Predmet kúpy taktiež nesmie byť predmetom súdneho či rozhodcovského konania, konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Doručovanie

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov:

• Osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom
• Zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom
• Zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom

Záverečné ustanovenia

Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.

Počet vyhotovení

Kúpna zmluva sa vyhotovuje v štyroch rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

• Presná identifikácia nehnuteľnosti: Uistite sa, že všetky údaje o nehnuteľnosti sú správne a zhodujú sa s údajmi v katastri nehnuteľností.
• Kúpna cena a platobné podmienky: Jasne definujte kúpnu cenu a spôsob jej zaplatenia.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Dôkladne si prečítajte všetky práva a povinnosti, ktoré vám vyplývajú z kúpnej zmluvy.
• Zodpovednosť za vady: Ujasnite si, kto zodpovedá za prípadné vady nehnuteľnosti.
• Podmienky odstúpenia od zmluvy: Zistite, za akých podmienok je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy.
• Zmluvné pokuty: Ak zmluva obsahuje zmluvné pokuty, uistite sa, že sú primerané a spravodlivé.
• Prílohy k zmluve: Skontrolujte, či sú všetky prílohy k zmluve úplné a správne.
• Overenie podpisov: Nechajte si overiť podpisy na kúpnej zmluve u notára.

Kúpa bytu: Špecifické ustanovenia

Pri kúpe bytu je potrebné venovať pozornosť aj niektorým špecifickým ustanoveniam, ktoré sa týkajú bytov a bytových domov.

Opis bytu:

Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón, zvonček a schránka. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

Kúpa domu: Špecifické ustanovenia

Pri kúpe domu je potrebné venovať pozornosť aj niektorým špecifickým ustanoveniam, ktoré sa týkajú rodinných domov a pozemkov.

Opis rodinného domu:

Rodinný dom pozostáva z 5 izieb a príslušenstva, ktoré tvorí suterén, kuchyňa, kúpeľňa s WC, predsieň, chodba, pivnica. Podlahová plocha rodinného domu je 120 m2.

tags: #kúpna #zmluva #dva #rovnopisy #vzor