Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť a Vyplatenie Dlhu Predávajúceho: Vzor a Dôležité Aspekty

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. V praxi sa často stretávame so situáciou, kedy je predávajúci zaťažený dlhom, ktorý je potrebné pred prevodom nehnuteľnosti vyriešiť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu s dôrazom na vyplatenie dlhu predávajúceho, vrátane vzoru a dôležitých aspektov, ktoré by mali byť zohľadnené.

Úvod do Kúpnej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je uzatváraná v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Táto zmluva predstavuje dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim, kde sa predávajúci zaväzuje previesť vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho za dohodnutú kúpnu cenu. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Každá kúpna zmluva musí byť písomná a musí obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka na to, aby bola platná. Musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu predaja alebo kúpy a výšku kúpnej ceny. Výška kúpnej ceny má byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná.Pokiaľ ide o kúpnu zmluvu na byt alebo nebytový priestor, kúpna zmluva musí obsahovať okrem podstatných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti podľa zákona č. 182/1993 Z.z.

Označenie Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Príklad:

  • Predávajúci: Meno a priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt, štátna príslušnosť, IBAN.
  • Kupujúci: Meno a priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt.

Predmet Kúpy

Zmluva musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy. To zahŕňa:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  • Pozemky: Katastrálne územie, obec, okres, list vlastníctva, číslo parcely KN-C, výmera, druh pozemku (zastavané plochy a nádvoria, záhrady).
  • Stavba: Katastrálne územie, obec, okres, list vlastníctva, druh stavby (rodinný dom), súpisné číslo, parcela KN-C, na ktorej je stavba postavená.

Príklad:

  • Parcela KN-C č. 1234/5, s výmerou 500 m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria.
  • Rodinný dom, súpisné číslo 10, postavený na parcele KN-C č. 1234/5.

Kúpna Cena a Platobné Podmienky

V zmluve musí byť uvedená presná výška kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Je potrebné rozlišovať, či kupujúci financuje nehnuteľnosť z vlastných prostriedkov alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Spôsoby úhrady kúpnej ceny:

  • V hotovosti: V zmysle zákona č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti v platnom znení, kúpna cena môže byť zaplatená v hotovosti do výšky 15.000,- Eur, pokiaľ ide o platbu medzi fyzickými osobami. Pokiaľ ide o platbu medzi podnikateľmi tak do výšky 5.000,- Eur.
  • Bankový prevod: Bezhotovostný prevod z účtu kupujúceho na účet predávajúceho.
  • Hypotekárny úver: Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru, kde banka prevedie peniaze priamo na účet predávajúceho.
  • Vinkulácia v banke: Kupujúci zriadi vinkulovaný účet, na ktorom blokuje peniaze v prospech predávajúceho, pričom vyplatenie peňazí je podmienené splnením určitých podmienok.
  • Notárska úschova: Kupujúci zloží peniaze do notárskej úschovy a notár ich vyplatí predávajúcemu po splnení dohodnutých podmienok.

Nadobudnutie Vlastníctva

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad vlastníckeho práva podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci.

Práva Tretích Osôb a Stav Nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu. Predmet kúpy nesmie byť predmetom súdneho či rozhodcovského konania, konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy a že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Vyplatenie Dlhu Predávajúceho

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka). Ak kupujúci hradí kúpnu cenu (resp.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Postup Pri Vyplatení Dlhu

  1. Zistenie dlhu: Predávajúci si vyžiada od svojej banky alebo iného veriteľa vyčíslenie dlžnej čiastky (zostatku úveru) k určitému dátumu.
  2. Dohoda v kúpnej zmluve: V kúpnej zmluve sa uvedie, že časť kúpnej ceny bude použitá na vyplatenie dlhu predávajúceho.
  3. Úhrada dlhu: Kupujúci (alebo hypotekárna banka kupujúceho) prevedie časť kúpnej ceny priamo na účet veriteľa predávajúceho.
  4. Súhlas s výmazom záložného práva: Veriteľ predávajúceho vystaví súhlas s výmazom záložného práva (kvitanciu).
  5. Výmaz záložného práva: Predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností, ku ktorému priloží kvitanciu.

Príklad ustanovenia v kúpnej zmluve:

- sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluvou, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy je veľmi často uzatváraný v prípade predaja nehnuteľností, keď je alternatívou takzvanej rezervačnej zmluvy.V zmysle Občianskeho zákonníka je povinná písomná forma, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Vzor Kúpnej Zmluvy s Vyplatením Dlhu

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

medzi

Predávajúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rodné číslo:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť:
  • IBAN:

(ďalej len „predávajúci“)

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

a

Kupujúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rodné číslo:
  • Trvalý pobyt:

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností nachádzajúcich sa v katastrálnom území __, obec __, okres __, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. __, ako:

    • parcela KN-C č. __, s výmerou __ m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria;
    • parcela KN-C č. __, s výmerou __ m2, druh pozemku: záhrady;(pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“)

  2. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - stavby, nachádzajúcej sa v katastrálnom území __, obec __, okres __, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. __, druh stavby: rodinný dom, súpisné číslo: __, postavená na parcele KN-C, č. __ (ďalej len ako „stavba“).

  3. Pozemky a stavba ďalej spoločne len ako „predmet kúpy“.

  4. Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy.

  5. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

Článok II.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet kúpy sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške EUR (slovom: eur).

  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:

    • sumu vo výške EUR (slovom: eur) uhradí kupujúci na účet predávajúceho č. vedený v banke do __ dní odo dňa podpisu tejto zmluvy.
    • sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

  3. Zmluvné strany sa dohodli, že predávajúci je povinný predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (úveru) u záložného veriteľa predávajúceho.

Článok III.Nadobudnutie vlastníctva

  1. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.
  3. Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.

Článok IV.Práva tretích osôb k nehnuteľnostiam, stav nehnuteľností

  1. Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.
  2. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Článok V.Doručovanie

  1. Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov:

    • osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
    • zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
    • zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.

Článok VI.Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej.
  2. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.
  3. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.
  5. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

V dňa

Predávajúci

Kupujúci

Dôležité Aspekty a Upozornenia

  • Právna istota: Neodporúča sa používať vzory kúpnych zmlúv z internetu, nakoľko dochádza k neustálym zmenám legislatívy. Je vhodné obrátiť sa na advokáta alebo notára, ktorí zabezpečia právnu istotu a vypracujú kvalitnú kúpnu zmluvu.
  • Kontrola nehnuteľnosti: Pred kúpou nehnuteľnosti je potrebné overiť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a preveriť si právny a faktický stav nehnuteľnosti. Zistiť, či je na nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, zapísaná ťarcha, si môžete jednoducho sami - vyžiadaním listu vlastníctva od katastra nehnuteľností.
  • Financovanie hypotékou: Ak je kúpna cena hradená prostredníctvom hypotekárneho úveru, je potrebné zohľadniť podmienky dohodnuté v zmluve o hypotekárnom úvere. V kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim.
  • Ťarchy na nehnuteľnosti: Ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho.
  • Odstúpenie od zmluvy: Od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #a #vyplatenie

Ďalšie články