Najčastejšie podvody pri kúpnej zmluve na nehnuteľnosť a ako sa im vyhnúť

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti predstavuje významný krok v živote každého človeka. Bohužiaľ, realitný trh nie je imúnny voči nepoctivým praktikám a podvodom. Cieľom tohto článku je priblížiť najčastejšie podvody, s ktorými sa môžete stretnúť pri kúpnej zmluve na nehnuteľnosť, a poskytnúť rady, ako sa im vyhnúť. Dôležité je vstupovať do výberu a procesu realitného obchodu s chladnou hlavou, nenechať na seba vyvíjať emocionálny ani časový tlak a dôkladne si všetko preveriť.

Trik realitných maklérov: "Kúpim byt v tejto lokalite"

Jeden z trikov, na ktorý môžete naraziť, je letáčik vo vašej schránke s textom "Kúpim byt v tejto lokalite". Po zavolaní na uvedené telefónne číslo sa často dozviete, že nejde o skutočného kupujúceho, ale o realitného makléra, ktorý chce získať vašu nehnuteľnosť do ponuky. V horšom prípade sa maklér tvári ako kupujúci a až počas osobnej schôdzky zistíte, že o kúpu nejde.

Ako sa vyhnúť takejto praktike? Ak na letáčiku nie je uvedené meno, buďte opatrní. Ak sa rozhodnete zavolať, overte si, či jednáte s potenciálnym kupujúcim alebo realitným maklérom.

Otrepaná fráza: "Ja na to mám kupca"

Niektorí realitní makléri používajú frázu "Ja na to mám kupca", aby nalákali majiteľov nehnuteľností na podpis exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy. Maklér vám zavolá, že má kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť požadovanú cenu. Po podpise zmluvy sa však ukáže, že žiadny kupujúci neexistuje a maklér chcel len získať vašu nehnuteľnosť do ponuky.

Ako sa tejto praktike vyhnúť? Nikdy nepodpisujte exkluzívnu zmluvu s takýmto maklérom. Vyžiadajte si kontakt na kupujúceho a preverte si jeho existenciu a solventnosť. Ak maklér kontakt neposkytne, nemáte dôvod s ním jednať.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Nereálna cena nehnuteľnosti

Realitní makléri môžu sľúbiť alebo odsúhlasiť majiteľovi nereálnu cenu za predaj nehnuteľnosti, a to bez dôsledného ocenenia. Dôvodom je nalákanie majiteľa na podpis exkluzívnej zmluvy a následná manipulácia so znižovaním ceny.

Ako sa tejto praktike vyhnúť? Skontrolujte si ceny podobných nehnuteľností na realitných portáloch a požiadajte makléra o korektné ocenenie nehnuteľnosti a súhrn činností na dosiahnutie danej ceny.

Bonusový podvod: "Ja vám to predám bez provízie"

Niektorí makléri ponúkajú predaj nehnuteľnosti bez provízie. V skutočnosti však svoju províziu získajú od kupujúceho navýšením ceny nehnuteľnosti. Tým sa nehnuteľnosť stáva menej predajnou a maklér deformuje realitný trh.

Ako sa tejto praktike vyhnúť? Ak podpisujete zmluvu s takýmto maklérom, trvajte na tom, aby bola výška jeho provízie "0".

Rezervačná zmluva a na čo si dať pozor

Rezervačná zmluva slúži na rezerváciu nehnuteľnosti pre konkrétneho záujemcu. Dávajte pozor na klauzulu, podľa ktorej prídete o časť kúpnej ceny v prípade odstúpenia od zmluvy. Často sa pri podpisovaní skladá záloha alebo rezervačná kaucia, ktorá je súčasťou kúpnej ceny. Menej seriózne realitné kancelárie poisťujú svoju províziu v rezervačnej zmluve ustanoveniami, ktoré majú za následok jej prepadnutie v prípade odstúpenia od zmluvy. Dobre si preštudujte rezervačnú zmluvu a ideálne ju dajte skontrolovať právnikovi.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Preklepnite kataster aj predávajúceho

V katastri viete zistiť mnoho užitočných informácií. Viete vyhľadať vlastníka nehnuteľnosti, vecné bremená či iné ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Zistíte si, či je predávajúci jediným vlastníkom, ako má vysporiadané vzťahy k nehnuteľnosti a získate tým základný obraz o tom, s kým vôbec diskutujete. Odporúčame vypýtať si doklady totožnosti. Budete tak na istom v tom, že ten, s kým sa o realitnej transakcii dohadujete, je ten, za koho sa vydáva.

Všímajte si reakcie susedov

Má predávajúci dobré vzťahy? Reagujú na neho susedia prívetivo? Nemusí ísť priamo o vrúcne priateľské prejavy, stačia korektné vzťahy s miernym pozitívnym nádychom. V neposlednom rade zistite, ako je to s prípadnými nájomníkmi bytu. Ideálne je, ak je nájomný vzťah de iure aj de facto zanikne ešte pred začatím kúpnopredajného procesu.

Vinkulácia a úschova: neplaťte pred prevedením vlastníckych práv

Najnebezpečnejší variant je jednoduché zloženie kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho ešte pred prevedením vlastníckych práv. Využívajú sa inštitúty advokátskej či notárskej úschovy. Kupujúci zloží do úschovy advokáta alebo notára kúpnu cenu, ktorá bude uvoľnená v prospech predávajúceho v momente, kedy dôjde na katastri k zápisu nových vlastníckych práv. Na podobnom princípe funguje vinkulácia v bankovom sektore.

Ako sa môže obyčajný človek vyhnúť problémom pri predaji napríklad svojho bytu?

Ak sa obidve strany rozhodnú, že využijú pridanú hodnotu notára spočívajúcu najmä v poskytnutej ochrane a zmluvu chcú spísať u neho, každý notár im poskytne informácie súvisiace s prípravou podkladov k zmluve, samotným spísaním zmluvy, zastupovaním v katastrálnom konaní (pri vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, prípadne pri prijatí kúpnej ceny do notárskej úschovy dovtedy, kým nebudú splnené podmienky stanovené zmluvou.

Čo treba vybaviť predtým, ako k notárovi prídeme?

Keď mienite požiadať notára o spísanie zmluvy, odporúčam so sebou priniesť na prvé stretnutie všetky doklady, listiny, ktoré človek doma má, ktorými navyše (spolu s platným listom vlastníctva) môže zdokumentovať a preukázať svoje vlastnícke právo.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Pri prevodoch nehnuteľností je dôležitá prevencia

Veľmi dobre si rozmyslím, komu zverím spísanie zmluvy. Veľmi dobre si rozmyslím, komu a kedy vyplatím peniaze za nehnuteľnosť, ktorá sa mi páči a ktorú chcem kúpiť, lebo sa mi pozdáva jej kvalita a súčasne nízka nadobúdacia cena. Ak som vlastníkom nehnuteľnosti a niekto na mňa tlačí s jej predajom, musím si uvedomiť, či je predaj v mojom záujme alebo nie.

Ako odhaliť realitný podvod? Častokrát je to o detailoch

Základom ochrany pred realitným podvodom je dôkladné preverenie všetkých dokumentov a účastníkov transakcie. Kupujúci by mal vždy získať aktuálny list vlastníctva a porovnať údaje s dokladom totožnosti predávajúceho. Dôležitá je aj kontrola právneho stavu nehnuteľnosti. V liste vlastníctva sa nachádzajú informácie o záložných právach, vecných bremenách a iných ťarchách, ktoré môžu ovplyvniť vlastníctvo. Kupujúci by mal preveriť aj samotnú realitnú kanceláriu alebo makléra. Veľmi dôležité je zabezpečiť právnu kontrolu všetkých zmlúv. Súčasťou preverenia by mala byť aj odborná obhliadka nehnuteľnosti.

Ako sa vyhnúť problémom pri nájme nehnuteľnosti

Pri prenájme je nevyhnutné trvať na osobnom stretnutí a obhliadke nehnuteľnosti. Ak sa prenajímateľ odmieta stretnúť alebo tvrdí, že je v zahraničí, ide o typický znak falošného inzerátu. Rovnako je potrebné overiť vlastníka nehnuteľnosti prostredníctvom výpisu z katastra. Zmluvu o prenájme treba čítať pozorne a vopred si overiť všetky podmienky, vrátane výpovednej lehoty, výšky kaucie či poplatkov za energie.

Čo robiť, ak vznikne podozrenie na realitný podvod?

Ak vznikne podozrenie, že ide o realitný podvod, je nevyhnutné konať okamžite. Poškodený by mal kontaktovať políciu a podať trestné oznámenie. V prípade väčších škôd je vhodné vyhľadať právnu pomoc.

Dôležité kroky pri kúpe nehnuteľnosti

1. Overenie aktuálneho Listu vlastníctva (LV) na katastrálnom portáli. Skontrolujte záložné právo (hypotéku), vecné bremeno, exekúciu alebo plombu.
2. Typ vlastníctva. Ak ide o družstevný byt, predávajúci nevlastní priamo nehnuteľnosť; vlastní ju bytové družstvo. Ak predávajúci nadobudol nehnuteľnosť počas manželstva, zvyčajne patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
3. Prístupová cesta. Ak cesta k pozemku nie je verejná (obecná), musí byť na súkromnom pozemku zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu v prospech kupovanej nehnuteľnosti.
4. Nikdy nepodpisujte zmluvu neprečítanú alebo bez kontroly právnikom. Rezervačná zmluva musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti a kúpnu cenu.
5. Odporúčaný spôsob platby: Vyhnite sa platbe v hotovosti. Využite notársku úschovu peňazí alebo bankovú vinkuláciu/úschovu.
6. Vlhkosť a izolácie: Skontrolujte pivnice a suterény, hľadajte vlhké mapy, plesne a zatuchnutý zápach.
7. Územný plán: Musíte zistiť, či je pozemok určený na výstavbu (stavebný pozemok).

Čo musí obsahovať protokol o odovzdaní nehnuteľnosti

Protokol musí obsahovať dátum odovzdania, stav meračov energií (plyn, elektrina, voda - pre prepis u dodávateľov) a zoznam odovzdaných kľúčov. Na základe protokolu si nový majiteľ prepisuje energie na seba.

Čoho sa vyvarovať pri kúpe nehnuteľnosti

• Podcenenie predkupného práva.
• Nezapísané sľuby.
• Unáhlenosť.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #najcastejsie #podvody