Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Právne účinky a platnosť

Kúpna zmluva je kľúčový právny dokument pri prevode nehnuteľností. Upravuje práva a povinnosti oboch strán - predávajúceho a kupujúceho. Právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Rozdiel je najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia.

Základné aspekty kúpnej zmluvy

Zmluvné strany: V kúpnej zmluve vystupujú dve strany: predávajúci, ktorý prevádza vlastníctvo, a kupujúci, ktorý za nehnuteľnosť platí kúpnu cenu.

Predmet zmluvy: Predmetom kúpnej zmluvy je nehnuteľnosť. Musí byť jasne a jednoznačne identifikovaná, aby nedošlo k zámene. Identifikácia sa vykonáva podľa príslušného listu vlastníctva. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť.označenie zmluvných strán, t.j. Pozor v špeciálnych prípadoch, napr.

Povinnosti strán: Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy. Kupujúci je povinný predmet prevziať a zaplatiť zaň kúpnu cenu.

Forma zmluvy: Predaj nehnuteľnosti sa uskutočňuje písomnou kúpnou zmluvou. V opačnom prípade by bol takýto právny úkon absolútne neplatný - to znamená, neplatný by bol nielen medzi predávajúcim a kupujúcim, ale aj vo vzťahu k 3.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Platnosť a účinnosť zmluvy: Je na zmluvných stranách ako sa dohodnú - akým momentom nadobudne zmluva platnosť a akým účinnosť. Strany sa môžu dohodnúť aj na tom, že zmluva sa stane platnou a účinnou v jednom okamihu. Občiansky zákonník vychádza z toho, že prednosť má vôľa strán za predpokladu, že nie je v rozpore s dobrými mravmi a právnymi predpismi a tieto nijak neobchádza. Kúpna zmluva nadobúda platnosť podpisom zmluvných strán. Týmto momentom nadobúda aj účinnosť. Vecno - právne účinky nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Vecno - právnym účinkom teda je prevod vlastníckeho práva. Platnosť a účinnosť by teda mali nastať skôr ako vecno - právny účinok, vzhľadom na možné správanie sa zmluvných strán. Každá kúpna zmluva totiž obsahuje aj ustanovenia o zmluvných pokutách v prípade, ak strany niektorú zo zakotvených povinností nedodržia. Môže ísť o odovzdanie kľúčov k bytu, otázky odstúpenia od zmluvy, dodržania lehoty pre podanie návrhu na vklad a pod. Aby boli takéto pokuty právne vymáhateľné, je potrebné, aby bola zmluva platná a účinná dňom jej podpisu. Pre ochranu zmluvných strán je preto tiež nevhodné, resp. sa neodporúča, aby zmluva nadobudla účinnosť neskôr ako platnosť. Napr. neodporúča sa, aby sa účinnou stala až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Ak by sa strany dohodli, že zmluva nadobúda účinnosť až povolením vkladu, a jedna zo strán by si nesplnila povinnosť, v súvislosti s ktorej nesplnením by mala zaplatiť zmluvnú pokutu, takáto zmluvná pokuta (jej zaplatenie) by bolo právne vymáhateľné až povolením vkladu, ktoré vôbec nemusí nastať. Typickým príkladom je ustanovenie, ktoré zakotvuje povinnosť predávajúceho podať návrh na vklad do 10 dní od podpisu kúpnej zmluvy, pod podmienkou zaplatenia zmluvnej pokuty, ak túto povinnosť nesplní. Ak by zmluva podpisom nadobúdala iba platnosť, bez účinnosti, zmluvnú pokutu by nebolo možné vymáhať.

Vklad do katastra nehnuteľností: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva na príslušnom okresnom úrade. Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam.

Sankcie pri porušení zmluvy: V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď. Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy bývajú totižto medzi zmluvnými stranami pomerne časté.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

V zmluvnom práve platí zásada "pacta sunt servanda" (zmluvy sa majú dodržiavať). Ak ale účastníci zmluvy už nemajú záujem (či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov) zotrvať v zmluvnom vzťahu, majú možnosť ho zrušiť, predovšetkým dohodou. Vo výnimočných prípadoch možno zmluvu zrušiť aj odstúpením od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Keďže ide o jednostranný úkon, súhlas druhej strany nie je potrebný. Stačí, ak sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispozičnej sféry adresáta.

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon. Týmto úkonom realizuje účastník zmluvy svoje právo (nie povinnosť) domôcť sa v dôsledku naplnenia zákonného alebo zmluvného dôvodu zrušenia zmluvy. K odstúpeniu od zmluvy nedochádza preto na základe novej zmluvy uzatvorenej medzi zmluvnými stranami. Pokiaľ Občiansky zákonník v § 48 ods. 1 umožňuje odstúpiť od zmluvy, ak „je to účastníkmi dohodnuté", má sa na mysli nie novouzatvorená dohoda, na základe ktorej by bolo v podstate možné odstúpiť od každej zmluvy, ale taká dohoda prejavená v ustanovení pôvodnej zmluvy, ktorá by stanovovala zmluvný dôvod odstúpenia od tejto zmluvy. Uvedenému svedčí i skutočnosť, že právo odstúpiť od zmluvy sa viaže v zmysle § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka na účastníka zmluvy, t.j. na jeho jednostranný právny úkon a nie na dohodu účastníkov zmluvy. V tejto súvislosti treba poukázať aj na rozdielny časový moment nastúpenia právnych účinkov pri odstúpení od zmluvy ako jednostrannom právnom úkone a pri zmluvnom dojednaní. Inak povedané, pokiaľ odstúpenie od zmluvy je právne konštituované ako jednostranný právny úkon, ktorého účinky nastávajú už doručením do dispozičnej sféry adresáta, nie je zároveň (ani s odkazom na princíp zmluvnej voľnosti) možné právne relevantne uzatvoriť takú zmluvu, predmetom ktorej by bola dohoda zmluvných strán o odstúpení od predchádzajúcej zmluvy, ktorá by svoje vecnoprávne účinky nadobúdala až vkladom do katastra nehnuteľností. Predpokladom uzatvorenia inominátnej zmluvy v zmysle § 2 ods.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Dôvody na odstúpenie od zmluvy

Odstúpiť od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je tomu tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Do pozornosti treba dať aj osobitné prípady umožňujúce odstúpiť od zmluvy, ktoré sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch (napr. kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a pod.).

Možnosti odstúpenia sa viažu predovšetkým na výskyt vád. Samozrejme, účastníci zmluvného vzťahu môžu ísť aj nad rámec zákona a v zmluve si dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnuteľnosti

Ak ste kúpili nehnuteľnosť, na ktorej ste si po čase všimli vady, ktoré vám pri obhliadke pred predajom neboli známe a ani predávajúci vás na ne neupozornil, možno sa pýtate, za akých okolností máte právo od zmluvy odstúpiť alebo aspoň požadovať zľavu z kúpnej ceny.

V zmysle platnej právnej úpravy, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala (bola teda skrytá a prejavila sa až následne). Kupujúci si ju z toho dôvodu v čase uzatvárania zmluvy nevšimol a teda o nej nevedel.

V prípade pokazených okien, o ktorých ste ako kupujúci v čase predaja nevedeli a predávajúci vás na ne žiadnym spôsobom neupozornil, máte ako kupujúci právo požadovať od predávajúceho primeranú zľavu z ceny, s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Výška zľavy, na ktorú máte nárok, sa bude odvíjať primárne od účelne vynaložených nákladov, ktoré ste museli investovať do opravy alebo kúpy nových okien (ak oprava nebola možná). Ak však pôjde o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť. Pre bližšie objasnenie - vada, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, je vada neodstrániteľná a trvalá, pre ktorú vec nemožno užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Pokazené okná takouto vadou nie sú, pretože je možné ich opraviť alebo vymeniť za nové. Do úvahy by však mohla prichádzať vada v podobe narušenej statiky, pre ktorú užívanie domu či bytu je objektívne nemožné a ktoré by dokonca mohlo zapríčiniť škody na majetku alebo zdraví.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

V praxi nie je ojedinelé, že sa v záujme predať čo najlepšie snažia predávajúci vady a nedostatky rôznymi spôsobmi maskovať. Zvýšenú pozornosť treba venovať tiež miestam, kde “svieti” čerstvý náter. Nemusí to byť len snaha predávajúceho zakryť pleseň. Zákon však v niektorých prípadoch stojí na strane predávajúceho. Ak by ste ako kupujúci vedeli o vadách, ktoré nehnuteľnosť má v čase podpisu zmluvy, nemáte nárok požadovať zľavu z ceny ani od zmluvy odstúpiť.

Pre úplnosť sa žiada doplniť, že aj pokazené okná môžu byť dôvodom pre odstúpenie od zmluvy. Je tomu tak vtedy, ak vás predávajúci ubezpečil, že prevádzaná nehnuteľnosť nemá ŽIADNE vady a toto ubezpečenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé. Za týchto podmienok ste oprávnený odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, či ste o danej vade v čase uzavretia zmluvy vedeli alebo nie.

Účinky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že sa zmluva zrušuje od samého počiatku (v právnej terminológii ex tunc), samozrejme, ak sa zmluvné strany nedohodli na inom. V právnych vzťahoch účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, čím sa „od začiatku“ obnovujú ich práva a povinnosti. Zákon tu počíta s tým, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení (vrátia si to, čo si už predtým plnili).

Odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona.

Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností

Ako postupovať v prípade, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy? Okresné úrady sa za posledné obdobie pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR obsiahnutom v jeho rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011, pod sp. zn. 6 Sžo 229/2010. V tomto rozhodnutí súd deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a s odkazom na ustanovenie § 34 ods. 1 katastrálneho zákona katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. Má tomu tak byť vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybňuje. Vo svojom odôvodnení ďalej uvádza, že k obnoveniu pôvodného stavu a teda navráteniu vlastníctva k prevádzanej nehnuteľnosti by došlo len vtedy, ak vlastníctvo danej nehnuteľnosti nebolo pred odstúpením od zmluvy dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou.

Stačí, aby druhá strana s odstúpením vyjadrila “nesúhlas” a katastrálny odbor ju následne vyzve, aby (v súlade s výzvou katastra) podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, a to do 60 dní od doručenia výzvy. Kataster osobu súčasne poučí, že ak žalobu nepodá, jej “nečinnosť” bude vyhodnotená ako “akceptácia” odstúpenia od zmluvy a kataster na základe odstúpenia vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom. Treba mať na pamäti, že kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Kataster skúma pen spornosť medzi stranami. Otázku platnosti v rámci sporového konania môže posudzovať a rozhodnúť výlučne súd.

Existenciu sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy musí správa katastra skúmať obligatórne, a to jednak z dôvodu, že len platné odstúpenie od zmluvy vyvoláva príslušné právne účinky, ako i s prihliadnutím na závažnosť zásahu týchto účinkov do vlastníckeho, resp. vecnoprávneho stavu. Pokiaľ vznikne spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd.

"Nesúhlas" druhej strany s odstúpením

Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, bude už vecou súdu, aby rozhodol o platnosti tohto jednostranného úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobovať právne účinky a teda aj jej samotné zrušenie. V konaní súd bude zisťovať, či odstúpenie od zmluvy bolo preukázateľne doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia, či odstúpenie ako majetkové právo už nie je premlčané (premlčuje sa v rámci 3-ročnej premlčacej doby). Súd však ako predbežnú otázku posúdi samotnú platnosť zmluvy, na ktoré sa odstúpenie viaže. Odstúpiť od zmluvy a odstúpeniu priznať všetky právne účinky možno len vtedy, ak zmluva, voči ktorej odstúpenie smeruje, bola uzavretá platne. Ak súd bude mať za to, že odstúpenie od zmluvy je platné, kataster na základe právoplatného rozsudku súdu vykoná zápis záznamom.

Odstúpenie od zmluvy a zmluvná pokuta

Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty. Treba si však uvedomiť, že zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. A zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.

Dôležité súdne rozhodnutia

Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 20. júla 2011 pod spisovou značkou 6 Sžo 229/2010 predstavuje jedno z najdôkladnejšie odôvodnených súdnych rozhodnutí ohľadom účinkov odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. V citovanom prípade bola medzi účastníkmi uzatvorená kúpna zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ktoré bolo vo forme vkladu riadne zapísané do katastra nehnuteľností. Následne sa strany rozhodli zmluvu ukončiť dohodou o odstúpení, podľa ktorej sa malo vlastnícke právo k nehnuteľnosti vrátiť v prospech predávajúceho. S týmto cieľom bol podaný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Správa katastra zamietla vykonanie takéhoto vkladu s odôvodnením, že účinnosť dohody o odstúpení nastala dňom jej podpisu oboma stranami, a že rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva sa nevyžaduje. Proti zamietavému rozhodnutiu správy katastra bola podaná žaloba o preskúmanie zákonnosti napadnutého rozhodnutia. Krajský súd vyhodnotil dohodu o odstúpení ako nepomenovanú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ktorou sa kúpna zmluva zrušuje od počiatku. Podľa názoru súdu mala správa katastra vykonať zápis vlastníckeho práva pôvodného vlastníka, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. Krajský súd preto vyhovel žalobnému návrhu, napadnuté rozhodnutie správy katastra zrušil a vrátil jej ho na ďalšie konanie. Správa katastra podala proti zrušujúcemu rozhodnutiu krajského súdu odvolanie na Najvyšší súd Slovenskej republiky, v ktorom poukázala na absenciu zákonnej úpravy odstúpenia na základe vzájomnej dohody strán. Rovnako ani z obsahu kúpnej zmluvy nevyplývala možnosť ukončenia zmluvy vo forme dohody o odstúpení. Účastníci kúpnej zmluvy sa dovolávali základných zásad súkromného práva, a to autonómie vôle a zmluvnej slobody. Najvyšší súd Slovenskej republiky dospel k záveru, že odstúpenie od zmluvy je právny prostriedok, v dôsledku ktorého sa zmluva zrušuje od počiatku a zaniká tak titul, na základe ktorého bolo vlastnícke právo zapísané do katastra nehnuteľností v prospech nadobúdateľa. Právny stav medzi účastníkmi kúpnej zmluvy je po jej zrušení taký, aký bol pred jej uzatvorením, teda ako keby k uzatvoreniu zmluvy vôbec nedošlo. Súd ďalej argumentoval, že odstúpenie je jednostranný právny úkon, pri ktorom sa uplatňuje právo (a nie povinnosť) na zrušenie zmluvy, a to za splnenia zmluvných alebo zákonných dôvodov. Súd pri výklade právneho úkonu „dohody o odstúpení“ uprednostnil vôľu konajúcej osoby pred jeho pomenovaním, a preto považoval dohodu o odstúpení za jednostranný právny úkon. Označenie „dohoda“ malo len vyjadrovať skutočnosť, že druhá strana odstúpenie nerozporovala. Na základe vyššie uvedeného Najvyšší súd Slovenskej republiky potvrdil rozhodnutie správy katastra a rozhodol, že pri odstúpení od zmluvy sa obnovuje vlastnícke právo prevodcu priamo zo zákona (teda že, odstúpenie od zmluvy má vecnoprávne účinky), pričom táto zmena sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom, ktorého podkladom je buď (i) odstúpenie od zmluvy, alebo (ii) rozhodnutie súdu (v prípade vzniku sporu medzi účastníkmi o platnosť odstúpenia).

Ďalšie relevantné rozhodnutia Najvyššieho súdu SR

• Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 29. februára 2012, sp. zn. Predpokladom (podmienkou) platnosti a účinnosti hmotnoprávneho úkonu odstúpenia od zmluvy (§ 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka) smerujúceho k právnemu dôsledku podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorým je zrušenie zmluvy, je, že zmluva, ku ktorej sa odstúpenie vzťahuje, nie je absolútne neplatnou; inak je odstúpenie od zmluvy neplatné pre rozpor so zákonom. Hodno pripomenúť, že už v minulosti judikatúra (porovnaj R 22/1976) v spojitosti s touto problematikou predsa poukázala, že odstúpiť možno iba od zmluvy, ktorá bola uzatvorená platne, a Najvyšší súd Slovenskej republiky to opäť zopakoval, keď v uznesení z 30. júna 2009 sp. zn. 4 Cdo 111/2008 zdôraznil, že „v konaní o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy treba ako predbežnú otázku riešiť otázku jej platnosti, pretože odstúpiť možno len od platnej zmluvy”.“

• Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30. júna 2009, sp. zn. „Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Obč. zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne. Obč. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi. Neexistencia dôvodov odstúpenia uvedených v odstúpení preto nevylučuje platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov.“

• Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. marca 2010, sp. zn. „Ak raz niekto nadobudne vlastnícke právo za určitých podmienok, ktoré sa bez jeho zavinenia spätne zmenia, nesmie byť pre to postihnutý on, ale subjekty, ktoré nesú zodpovednosť za túto zmenu.“

• Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 20. júla 2011, sp. zn. „Odstúpenie od zmluvy je právnym inštitútom, v dôsledku uplatnenia ktorého sa zmluva zrušuje s účinkami „od začiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi zmluvy je po zrušení zmluvy taký právny stav, aký bol pred jej uzatvorením, ako keby k uzatvoreniu zmluvy vôbec nedošlo a to nielen z hľadiska obligačných účinkov ale i účinkov vecnoprávnych. Oba tieto účinky, sú totiž sledované nielen pri uzatváraní zmluvy, ale i pri odstúpení od nej a nemožno ich od seba oddeľovať. Obligačné účinky predstavujú predpoklad pre nastúpenie účinkov vecnoprávnych.

  Obligačné účinky zmluvy o prevode nehnuteľnosti spočívajú vo vzniku záväzkového právneho vzťahu medzi prevodcom a nadobúdateľom, ktorého obsahom je záväzok prevodcu previesť nadobúdateľovi prevádzanú nehnuteľnosť do jeho vlastníctva, pričom tomuto záväzku zodpovedá záväzok nadobúdateľa danú nehnuteľnosť do svojho vlastníctva prevziať. Pri odplatných prevodoch nastupuje ešte záväzok nadobúdateľa zaplatiť dojednanú kúpnu cenu, resp. zložiť alebo previesť inú cenu prípadne hodnotu a záväzok prevodcu tieto prijať. Obligačné účinky týkajúce sa prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti však trvajú len do doby, než sú nahradené účinkami vecnoprávnymi. Neobstojí preto názor, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, na základe ktorej už bolo do katastra nehnuteľností vložené vlastnícke právo, zanikajú len obligačné účinky, pretože tieto v dôsledku vkladu už i tak zanikli, resp. Nakoľko teda odstúpenie od zmluvy má i vecnoprávne účinky, obnovuje sa v dôsledku neho pôvodný stav, t.j. zo zákona sa obnovuje vlastnícke právo prevodcu.

tags: #kúpna #zmluva #na #nehnuteľnosť #právne #účinky