Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť s Právom Užívať Nehnuteľnosť: Vzor a Dôležité Aspekty

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti od predávajúceho ku kupujúcemu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, vrátane vzoru a dôležitých aspektov, ktoré by mali byť zohľadnené pri jej uzatváraní.

Úvod do Kúpnej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je nevyhnutná pre právne platný prevod vlastníctva. Upravuje práva a povinnosti oboch strán, zabezpečuje jasnosť a predchádza možným sporom. Vzor kúpnej zmluvy slúži ako východiskový bod, ktorý je potrebné prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prevodu.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Každá kúpna zmluva by mala obsahovať určité základné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi tieto náležitosti patria:

Označenie Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Predmet Zmluvy

Predmetom zmluvy je nehnuteľnosť, ktorá je predmetom prevodu. Musí byť presne špecifikovaná podľa údajov z katastra nehnuteľností. To zahŕňa katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druh pozemku, výmeru pozemku, súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor, uvádza sa aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Kúpna Cena a Platobné Podmienky

Kúpna cena je suma, za ktorú sa nehnuteľnosť prevádza. Zmluva musí obsahovať presnú výšku kúpnej ceny a platobné podmienky, vrátane termínov a spôsobu platby.

Prehlásenia Predávajúceho

Predávajúci v zmluve prehlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a že na nej neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb, s výnimkou prípadných záložných práv alebo vecných bremien.

Odovzdanie Predmetu Prevodu

Zmluva upravuje podmienky odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu, vrátane termínu odovzdania a spôsobu spísania preberacieho protokolu.

Vzor Kúpnej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Nasledujúci vzor kúpnej zmluvy slúži ako ilustračný príklad a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prevodu:

Kúpna zmluva

uzatvorená podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Článok I.Zmluvné strany

1. Predávajúci:
   • Meno a priezvisko:
   • Rodné priezvisko:
   • Dátum narodenia:
   • Rodné číslo:
   • Trvalý pobyt:
   • Štátna príslušnosť:
   • IBAN:
   • (ďalej len „predávajúci“)
2. Kupujúci:
   • Meno a priezvisko:
   • Rodné priezvisko:
   • Dátum narodenia:
   • Rodné číslo:
   • Trvalý pobyt:
   • Štátna príslušnosť:
   • (ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.Predmet zmluvy

1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:
   • 3-izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
   • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
   • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele .Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.
2. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva , nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.Popis bytu a príslušenstva bytu

1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.
2. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
3. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

1. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie
2. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov

Článok V.Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.Kúpna cena a platobné podmienky

1. Kúpna cena za predmet prevodu špecifikovaný v článku II. tejto zmluvy je stanovená dohodou zmluvných strán na sumu EUR (slovom: eur).
2. Kúpnu cenu uhradí kupujúci predávajúcemu , a to .

Článok VII.Prehlásenia predávajúceho

1. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb s výnimkou: .
2. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok VIII.Návrh na vklad vlastníckeho práva

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva bude podpísaný a podaný oboma účastníkmi tejto zmluvy bezodkladne po jej uzavretí.

Článok IX.Odovzdanie predmetu prevodu

1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to .
2. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok X.Záverečné ustanovenia

1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
2. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu.
3. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
4. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu , katastrálnemu odboru.

V , dňa …………………….

………………………………………. ………………………………………..Podpis predávajúceho Podpis kupujúceho

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Kúpna zmluva definuje práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Medzi základné povinnosti predávajúceho patrí odovzdanie nehnuteľnosti v stave, ktorý zodpovedá zmluvným podmienkam, a prehlásenie, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy. Kupujúci je povinný zaplatiť kúpnu cenu v dohodnutom termíne a prevziať nehnuteľnosť.

Odstúpenie od Zmluvy

Kúpna zmluva môže obsahovať ustanovenia o možnosti odstúpenia od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy je možné zo zákonných dôvodov alebo z dôvodov uvedených v zmluve. Medzi najčastejšie dôvody patrí nesplnenie zmluvných podmienok, napríklad nezaplatenie kúpnej ceny alebo zistenie skrytých vád nehnuteľnosti. Odstúpenie od zmluvy musí byť urobené písomne s uvedením dôvodu odstúpenia, inak je neplatné.

Vklad Vlastníckeho Práva do Katastra Nehnuteľností

Na to, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa, je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať a) identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu, 2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu, b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný, c) uvedenie predmetu návrhu, d) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad, f) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku, g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Kúpna Zmluva na Byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu.

Osobitné Prípady

Kúpa Garaže

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná.

Kúpa Parkovacieho Miesta

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom.

Financovanie Kúpy Nehnuteľnosti Hypotékou

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Poplatky Spojené s Kúpou Nehnuteľnosti

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #s #pravom