Kúpna zmluva na nehnuteľnosť s ťarchou: Vzor a dôležité aspekty

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, a ak je nehnuteľnosť zaťažená ťarchou, je dôležité postupovať obozretne a s plným porozumením právnych aspektov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s ťarchou, vrátane vzoru a podrobných informácií o vecných bremenách, postupoch pri prevode vlastníctva a zrušení ťarchy. Cieľom je poskytnúť čitateľom ucelený prehľad, ktorý im pomôže pri rozhodovaní a zabezpečí ochranu ich práv.

Úvod do problematiky kúpnej zmluvy a ťarchy

V dnešnej dobe nie je ničím výnimočným kupovať nehnuteľnosť s ťarchou. Oproti tzv. "čistým" nehnuteľnostiam si však kúpa nehnuteľnosti s ťarchou vyžaduje zvýšenú pozornosť a informovanosť. Ťarcha predstavuje obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré je zapísané v časti C listu vlastníctva. Najčastejšie ide o záložné právo v prospech banky, ktorá poskytla úver na kúpu nehnuteľnosti, ale môže ísť aj o vecné bremeno.

Zistenie existencie ťarchy

Zistiť, či je na nehnuteľnosť zapísaná ťarcha, je jednoduché - stačí si vyžiadať list vlastníctva od katastra nehnuteľností. V časti C - Ťarchy na liste vlastníctva je uvedený zápis, ktorý špecifikuje druh ťarchy a v čí prospech je zriadená.

Možnosti kúpy nehnuteľnosti s ťarchou

Nehnuteľnosť s ťarchou je možné kúpiť, pričom existujú tri základné možnosti:

  1. Vyplatenie úveru aktuálneho vlastníka: Ide o najčastejší spôsob, pri ktorom sa kúpna cena zníži o zostatkovú dlžnú čiastku úveru predávajúceho. Banka kupujúceho vyplatí úver predávajúceho a banka predávajúceho následne vystaví potvrdenie o splatení úveru, tzv. kvitanciu. Kataster na základe kvitancie do 60 dní vymaže ťarchu (záložné právo) zapísané v prospech banky predávajúceho.
  2. Prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť: Táto možnosť je menej častá a vyžaduje súhlas banky, ktorá má záložné právo na pôvodnej nehnuteľnosti.
  3. Kúpa s existujúcou ťarchou: Kupujúci prevezme existujúci úver predávajúceho.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť s ťarchou: Náležitosti

Kúpno-predajná zmluva, resp. zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí byť vyhotovená v písomnej forme. Musí tiež obsahovať niekoľko dôležitých obsahových náležitostí, niektoré z nich sú všeobecného charakteru a mali by sa nachádzať v každej kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  • Označenie zmluvných strán: Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje. Pokiaľ je na strane predávajúceho či kupujúceho viacero osôb, v zmluve musia byť uvedení všetci. Spoluvlastníci bytu musia byť označení sú ako podieloví spoluvlastníci, presne vyjadrená musí byť aj veľkosť ich podielu. V prípade viacerých kupujúcich sa uvádza podiel, v akom nehnuteľnosť nadobúdajú.
  • Predmet zmluvy: Z obsahu zmluvy musí byť jasné, čo je predmetom zmluvy - byt, pozemok či stavba. Pri pozemkoch treba uviesť číslo parcely, druh pozemku a jeho výmery a tiež označenie katastrálneho územia. Na škodu nie je ani uvedenie listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný. Čo sa bytu týka, treba v zmluve označiť číslo bytu/nebytového priestoru, vchodu a poschodia, bytový dom, v ktorom sa byt nachádza - uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorom je dom postavený, a katastrálneho územia. Pri kúpe bytu dochádza k úprave práv k pozemkom, na ktorých bytový dom stojí, a k priľahlému pozemku, pokiaľ sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Súčasťou zmluvy by malo byť aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
  • Kúpna cena a spôsob úhrady: Dôležitým údajom kúpnej zmluvy je výška kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Je totiž rozdiel, ak kupujúci nehnuteľnosť financuje z vlastných prostriedkov a ak to robí prostredníctvom hypotekárneho úveru. Keďže pri úhrade kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru sa nepracuje s hotovosťou, ide o jeden z najbezpečnejších spôsobov, ako vyplatiť nehnuteľnosť. Predávajúci získa peniaze od banky až po splnení zadefinovaných podmienok.
  • Popis bytu a jeho príslušenstva: Súčasťou kúpnej zmluvy na byt musí byť aj popis bytu a jeho príslušenstva. Treba uviesť presnú výmeru bytu i to, o aký byt ide, uvedenie jednotlivých miestností - ich počet a druh. Vnútorné vybavenie bytu je vybavenie, ktoré sa s bytom trvale užíva. K spoločným častiam bytového domu patria základy domu, chodby, schodiská, strecha, obvodové múry, priečelia, vstupy, terasa, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a tiež zvislé nosné konštrukcie. Pokiaľ sa v bytovom dome nachádzajú zariadenia civilnej ochrany, je v kúpnej zmluve potrebné upraviť práva k nim.
  • Identifikácia správcu bytového domu: Zmluva musí obsahovať identifikáciu subjektu vykonávajúceho správu bytového domu, v ktorom sa kupovaný byt nachádza (spoločenstvo vlastníkov bytov či správca domu).
  • Podmienky a spôsob odovzdania bytu: V zmluve by nemali chýbať podmienky a spôsob odovzdania bytu, úhrady poplatkov spojených s prevodom vlastníctva bytu, ale tiež úhrada prípadných nedoplatkov za služby spojené s užívaním bytu.
  • Miesto a dátum uzavretia zmluvy: V prípade kúpno-predajnej zmluvy je potrebné na jej konci uviesť miesto uzavretia zmluvy, teda mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkmi. Netreba zabúdať na dátum podpisu a vlastnoručné podpisy predávajúceho aj kupujúceho.

Vzor kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť s ťarchou

Nižšie uvádzame vzor kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť s ťarchou. Upozorňujeme, že tento vzor je potrebné prispôsobiť konkrétnej situácii a odporúčame konzultovať ho s právnikom.

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

medzi

Predávajúci:

Meno a priezvisko:

Rodné číslo:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť:

(ďalej len „predávajúci“)

a

Kupujúci:

Meno a priezvisko:

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Rodné číslo:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť:

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [DOPLNIŤ], katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. [DOPLNIŤ], pre okres [DOPLNIŤ], obec [DOPLNIŤ], katastrálne územie [DOPLNIŤ], a to:
    • [DOPLNIŤ - presná špecifikácia nehnuteľnosti, napr. 3-izbový byt číslo …, umiestnený na poschodí č. …, vchod č. …, nachádzajúci sa na ulici … v …, so súpisným číslom bytového domu …, postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. …, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera … m2]
    • [DOPLNIŤ - spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele …]
    • [DOPLNIŤ - spoluvlastnícky podiel k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, a to v podiele …]
  2. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.
  3. Predmet prevodu je zaťažený ťarchou - [DOPLNIŤ - presná špecifikácia ťarchy, napr. záložné právo v prospech banky …].

Článok II.Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. [DOPLNIŤ - podrobný popis bytu a jeho príslušenstva, napr. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je … m2, z toho podlahová plocha bytu je … m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je … m2. Podlahová plocha balkóna je … m2.]
  2. [DOPLNIŤ - popis vybavenia bytu, napr. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.]
  3. [DOPLNIŤ - vymedzenie vlastníctva bytu, napr. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.]

Článok III.Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

  1. [DOPLNIŤ - určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu, napr. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.]

Článok IV.Technický stav predmetu prevodu

  1. Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok V.Úprava práv k pozemku

  1. [DOPLNIŤ - úprava práv k pozemku, napr. Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. [DOPLNIŤ], druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera [DOPLNIŤ] m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [DOPLNIŤ], katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. [DOPLNIŤ], pre okres [DOPLNIŤ], obec [DOPLNIŤ], katastrálne územie [DOPLNIŤ], sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici [DOPLNIŤ] v [DOPLNIŤ], súpisné číslo [DOPLNIŤ], určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti [DOPLNIŤ].]

Článok VI.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške [DOPLNIŤ] EUR (slovom: [DOPLNIŤ] eur).
  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:
    • [DOPLNIŤ - spôsob úhrady kúpnej ceny, napr. prostredníctvom hypotekárneho úveru, z vlastných zdrojov]
    • [DOPLNIŤ - termíny úhrady, napr. záloha, doplatok po povolení vkladu]
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že z kúpnej ceny sa uhradí ťarcha - [DOPLNIŤ - presná špecifikácia ťarchy, napr. zostatok úveru v banke …] vo výške [DOPLNIŤ] EUR.

Článok VII.Nadobudnutie vlastníctva

  1. Vlastnícke právo k predmetu prevodu prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu prevodu do katastra nehnuteľností.
  2. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podá [DOPLNIŤ - kto podáva návrh na vklad, napr. kupujúci] do [DOPLNIŤ - termín podania návrhu na vklad] od podpisu tejto zmluvy.

Článok VIII.Práva a povinnosti zmluvných strán

  1. Predávajúci je povinný odovzdať predmet prevodu kupujúcemu v stave zodpovedajúcom článku IV. tejto zmluvy.
  2. Kupujúci je povinný zaplatiť kúpnu cenu v súlade s článkom VI. tejto zmluvy a prevziať predmet prevodu.

Článok IX.Odovzdanie predmetu prevodu

  1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami, a to do [DOPLNIŤ - termín odovzdania predmetu prevodu].
  2. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok X.Osobitné dojednania

  1. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem ťarchy uvedenej v článku I. ods. 3 tejto zmluvy.
  2. [DOPLNIŤ - ďalšie osobitné dojednania, napr. dohoda o úhrade poplatkov spojených s prevodom vlastníctva]

Článok XI.Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  2. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  3. Táto zmluva je vyhotovená v [DOPLNIŤ] rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží [DOPLNIŤ] rovnopisov a [DOPLNIŤ] rovnopisy budú predložené Okresnému úradu [DOPLNIŤ], katastrálnemu odboru.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.

V [DOPLNIŤ], dňa [DOPLNIŤ]

……………………………………….Predávajúci

……………………………………….Kupujúci

Dôležité upozornenie: Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii. Odporúčame konzultovať kúpnu zmluvu s právnikom alebo notárom, aby ste zabezpečili ochranu svojich práv.

Vecné bremená: Špecifický typ ťarchy

Vecné bremeno je obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré spočíva v povinnosti vlastníka niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať vo prospech inej osoby alebo inej nehnuteľnosti.

Druhy vecných bremien

  • Vecné bremeno užívania: Oprávnená osoba má právo užívať nehnuteľnosť alebo jej časť (napr. právo doživotného užívania bytu).
  • Vecné bremeno služností: Vlastník nehnuteľnosti je povinný strpieť, aby iná osoba prechádzala cez jeho pozemok, čerpala vodu zo studne a pod.
  • Vecné bremeno in rem: Vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo konať (napr. udržiavať plot).

Zriadenie vecného bremena

Vecné bremeno sa zriaďuje písomnou zmluvou, ktorá musí obsahovať presnú identifikáciu zmluvných strán, nehnuteľnosti a rozsahu vecného bremena. Zmluva o zriadení vecného bremena sa vkladá do katastra nehnuteľností.

Príklad: Rodičia darujú synovi byt, ale zriadia si vecné bremeno doživotného užívania tohto bytu. V darovacej zmluve sa uvedie:

  • Identifikácia darcov (rodičov) a obdarovaného (syna).
  • Presná špecifikácia bytu (typ, rozloha, údaje z katastra nehnuteľností).
  • Uvedenie, ako darcovia nadobudli byt (napr. dedením).
  • Zriadenie vecného bremena doživotného užívania bytu v prospech darcov.
  • Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu oprávnení nadobudnú vkladom do katastra.

Zánik vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka. Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.

Elektronické podanie návrhu na vklad

Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis.

Právna pomoc a poradenstvo

Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou, najmä ak ide o vecné bremeno, je nevyhnutné obrátiť sa na právnika. Právnik vám pomôže:

  • Skontrolovať kúpnu zmluvu a navrhnúť zmeny na ochranu vašich práv.
  • Zistiť rozsah a trvanie vecného bremena.
  • Zabezpečiť správny postup pri prevode vlastníctva a zrušení ťarchy.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #s #tarchou

Ďalšie články