Kúpna zmluva na nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou: Praktické aspekty a vzorové situácie

Predaj a kúpa nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je v súčasnosti bežnou realitou. Tento článok sa zameriava na praktické aspekty kúpnej zmluvy pri takýchto transakciách, pričom zohľadňuje rôzne scenáre a poskytuje užitočné rady pre predávajúcich aj kupujúcich.

Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru kupujúceho

V súčasnosti je jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny, alebo jej časti, zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka (v pozícii veriteľa) a kupujúci (v pozícii dlžníka).

Záložné právo v prospech hypotekárnej banky

Skutočnosť, že nehnuteľnosť bude zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky, znamená, že v prípade, ak by si kupujúci neplnil riadne a včas svoj záväzok splácať splátky hypotekárneho úveru, tak by hypotekárna banka mohla pristúpiť k výkonu záložného práva - napríklad predajom nehnuteľnosti na dražbe. Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte predtým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu.

Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte predtým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, teda predávajúci. Zmluvu o zriadení záložného práva môže s hypotekárnou bankou uzatvoriť len aktuálny vlastník nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti pritom až do času povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zostáva predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho.

Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadoch uzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Na to, aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Za týchto okolností je hypotekárna banka chránená tým, že ak by poskytnutý hypotekárny úver nebol riadne a včas splatený, mohla by na základe zriadeného záložného práva danú nehnuteľnosť napríklad predať na dražbe. Tým by sa jej vrátili (minimálne sčasti) finančné prostriedky poskytnuté ako hypotekárny úver. Samozrejme, nie je vylúčené, aby si hypotekárna banka určila aj iné podmienky, len za ktorých splnenia poskytne hypotekárny úver.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Dôležité ustanovenia v kúpnej zmluve

Všetky tieto skutočnosti je pritom dôležité zohľadniť aj pri určení spôsobu úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ten totiž musí v týchto prípadoch vychádzať predovšetkým z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere. Kúpna zmluva by mala obsahovať aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Uvedené znamená, že hypotekárny úver nebude vyplácaný na účet kupujúcim, ktorý by túto sumu následne vyplácali predávajúcemu, ale hypotekárna banka ju prevedie priamo na účet predávajúceho.

Je taktiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluve vyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver. Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Uvedené ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami situácie, keď by kupujúci porušil svoju povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo by od zmluvy odstúpili.

Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

Príklad zmluvného ustanovenia:

"V prípade, ak bude podľa tejto Zmluvy, na jej základe alebo v súvislosti s ňou Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu platbu, ktorú zaplatil Kupujúci na základe tejto Zmluvy z prostriedkov úveru poskytnutého Hypotekárnou bankou, Predávajúci túto platbu Kupujúcemu vráti len v prípade, ak dá Hypotekárna banka ako záložný veriteľ Predávajúcemu na to písomný súhlas (súhlas s vrátením kúpnej ceny)."

Predávajúci má právo požadovať, aby Kupujúci zabezpečil od záložného veriteľa dokument, z ktorého bude zrejmé, aká je výška sumy, ktorú je potrebné uhradiť, aby došlo k vystaveniu kvitancie na výmaz záložného práva zriadeného na Predmet prevodu. Výška tejto sumy musí byť vo výške sumy, ktorú je Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu z titulu zrušenej zmluvy, v opačnom prípade Predávajúci nie je povinný vrátiť poskytnutú sumu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Nehnuteľnosť zaťažená záložným právom predávajúceho

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).

Vyplatenie dlhu predávajúceho z hypotekárneho úveru

Ak kupujúci hradí kúpnu cenu, alebo jej časť, prostredníctvom hypotekárneho úveru, časť prostriedkov z tohto úveru môže byť použitá na vyplatenie existujúceho dlhu predávajúceho, čím sa zabezpečí výmaz záložného práva viažuceho sa k tomuto dlhu. V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho.

Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. K tomuto dátumu musí byť úver splatený. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

Príklad zmluvného ustanovenia:

"- sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor."

Overenie zostatku dlhu

Ako je uvedené v tomto príklade, jednoznačne možno odporučiť, aby zmluvné strany v kúpnej zmluve uviedli, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (napr. úveru) u záložného veriteľa (napr. banky) predávajúceho. Ak by totiž boli v kúpnej zmluve uvedené iné sumy ako tie, ktoré zodpovedajú skutočnosti, dlh predávajúceho by nemusel byť splatený a preto by aj záložné právo, ktorým bola nehnuteľnosť zaťažená, trvalo aj naďalej.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Špecifické situácie: Developer a prevod hypotéky

Nehnuteľnosť zaťažená úverom developera

Ak je nehnuteľnosť vo výstavbe, záujemca o dokončenú stavbu uzatvára s developerom zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá býva ošetrená zloženou finančnou hotovosťou (zábezpekou, zálohou). Ak je nehnuteľnosť od developera zaťažená úverom a vy tiež chcete kúpiť byt s pomocou hypotekárneho úveru, nastane nasledujúca situácia:

Väčšinu developerských projektov financuje banka, a tak je nehnuteľnosť už počas výstavby až do momentu vyplatenia a odovzdania zaťažená úverom. Financujúca banka po vyplatení časti úveru vzťahujúcej sa k danej nehnuteľnosti vystaví kvitanciu na zrušenie záložného práva, ktoré zanikne zápisom a výmazom na liste vlastníctva.

Ak budúci majiteľ (kupujúci nehnuteľnosť od developera) chce nehnuteľnosť tiež financovať vlastným úverom, kúpna cena a úver predávajúceho sa vyplatia z prostriedkov tohto úveru v kombinácii s vlastnými prostriedkami kupujúceho v závislosti od výšky úveru. Situácia, že sa úver predávajúceho nahrádza úverom kupujúceho, je pomerne bežná. Napriek tomu je s ňou spojených niekoľko pomerne zložitých administratívnych úkonov, preto je zmysluplné obrátiť sa o pomoc nielen na banku, ale aj na špecialistu na predaj a kúpu nehnuteľností.

Prevod hypotéky na inú nehnuteľnosť

Pokiaľ máte nehnuteľnosť, na ktorej máte hypotéku a chcete si ju preniesť na novú nehnuteľnosť, ktorú plánujete kúpiť, je to možné po dohode s bankou a predávajúcim. Ideálne je, keď nová nehnuteľnosť nie je zaťažená hypotékou, ale pokiaľ je, je to riešiteľná situácia, len je potrebná dobrá súčinnosť všetkých zúčastnených strán a časové zladenie všetkých procesov.

To, že je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, nie je prekážkou pri predaji, len sa o niečo posunie čas kúpy, nakoľko je potrebné vyžiadať od banky vyčíslenie zostatku úveru na jeho predčasné splatenie. Väčšina bánk to má k termínu mesačnej splátky úveru, čiže termín maximálne 1 mesiac, ale niektoré banky vystavujú vyčíslenie aj mimo tohto termínu podľa potreby klienta.

Alternatívne spôsoby predaja a kúpy

Predaj spoločnosti, ktorá prevezme dlhy

Pri predaji nehnuteľnosti prichádza do úvahy ešte jedna možnosť - a to jej predaj spoločnosti, ktorá ju bude využívať na ďalší rozvoj a bývalého majiteľa zároveň zbaví dlhov. Takéto spoločnosti odkupujú nehnuteľnosti zaťažené hypotékou alebo aj inou ťarchou s exekučným titulom s tým, že predávajúci nepotrebuje žiadne vlastné peniaze na vyplatenie záväzkov. Budúci majiteľ dohodne celý postup s bankou alebo veriteľmi, vyplatí záväzky, odkúpi nehnuteľnosť a zabezpečí všetky potrebné úkony spojené s procesom kúpy a predaja vrátane všetkých zmlúv a poplatkov. Plusom tejto možnosti je rýchlosť predaja a zbavenie sa dlhov. Zároveň je možné dohodnúť sa, že bývalý majiteľ bude nehnuteľnosť ešte nejaký čas užívať.

Ďalšie možnosti predaja nehnuteľnosti s hypotékou

Existuje viacero spôsobov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Prvým krokom predajcu ešte pred výberom spôsobu predaja je informovať o svojom zámere banku a požiadať ju o súhlas. Spravidla tak predajcovia robia spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere. Poznámka: banky spravidla vydávajú toto vyčíslenie bezplatne, avšak nie každá tak robí v rovnakej lehote. Niektoré vám ho vydajú na počkanie, zato pri iných môžete čakať aj vyše týždňa.

1. Predčasné splatenie hypotéky: Tou najväčšou komplikáciou sú prípadné poplatky, ktoré si môže banka účtovať za predčasné splatenie hypotéky. Ich výšku sa zvyčajne dozviete v spomínanom vyčíslení zostatku. V ňom je zároveň uvedená aj informácia, dokedy je potrebné hypotéku predčasne vyplatiť. Výška poplatku za predčasné splatenie môže byť nepríjemne vysoká, najmä ak je zostatok na hypotéke tiež vysoký. Zo zákona však nemôže prekročiť výšku 1 % zostatku. V istých situáciách môže byť tento poplatok odpustený alebo iba symbolický.

2. Prevod hypotéky na inú nehnuteľnosť (ak má predávajúci viac nehnuteľností): Aj v tomto prípade je mimoriadne dôležitá súčinnosť banky, preto je dôležité informovať ju o zámere vopred. Banka totiž musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Čo v prípade, ak nehnuteľnosť nebude mať hodnotu v postačujúcej výške? Banka vám v tejto situácii môže navrhnúť, že časť úveru splatíte a na druhý byt či dom prejde o čosi nižšie záložné právo. Azda najväčšou výhodou tohto spôsobu predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je skutočnosť, že ak má vaša druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru. Aj v tomto prípade musí banka v prípade úspešného dokončenia transakcie vydať kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodný byt či dom.

3. Prebratie hypotéky kupujúcim: Zrejme najzriedkavejší spôsob predaja nehnuteľnosti s hypotékou. V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. Proces je totiž podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť.

Dôležitosť odborného poradenstva

Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti odborníci na realitný trh aj z týchto dôvodov odporúčajú dve základné veci - využiť na tento proces služby odborníkov (maklérov, ibuyerov) a určite nevyužívať vzory zmlúv stiahnuté z internetu.

Nech už sa rozhodnete pre akýkoľvek spôsob, základom je informovať o svojom zámere banku. Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť s hypotékou, poradíme vám, aký spôsob je pre vás najvýhodnejší.

Overenie nehnuteľnosti pred kúpou

Ale skôr, než sa rozhodnete povedať posledné slovo a podpísať zmluvu o budúcej zmluve, je dôležité overiť si, či nie je kupovaná nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom alebo inou ťarchou. Tieto informácie sa dajú vyhľadať na www.katasterportal.sk, a to podľa mena vlastníka, parcelného čísla alebo čísla listu vlastníctva. Pokiaľ sa úhrada kúpnej ceny realizuje prostredníctvom bankovej vinkulácie alebo notárskej úschovy a podmienkou uvoľnenia časti kúpnej ceny je čistý list vlastníctva bez ťarchy banky, je potrebné počítať ešte s časom potrebným na výmaz záložného práva. Na výmaz záložného práva vystavuje banka po splatení úveru kvitanciu, ktorú podáva na kataster.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #zatazenu #hypotekou