Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu: Kompletný sprievodca

Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu je špecifický typ zmluvy, ktorý vyžaduje dôkladnú pozornosť a pochopenie právnych aspektov. V tomto článku sa zameriame na všetky dôležité aspekty, ktoré by ste mali vedieť pred podpisom takejto zmluvy.

Čo je kúpna zmluva na dom?

Kúpna zmluva na dom je právny dokument, ktorým sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy (v tomto prípade dom) a previesť naňho vlastnícke právo k domu. Kupujúci sa zároveň zaväzuje predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata každej kúpnej zmluvy spočíva v odplatnom prevode vlastníckeho práva k určitej veci.

Náležitosti kúpnej zmluvy na dom

Podstatné náležitosti

Kúpna zmluva na dom musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Je potrebné označiť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo.
2. Označenie predmetu kúpy: V tomto prípade ide o dom. Predmet kúpy je potrebné v zmluve riadne identifikovať, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. Nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti opisujú podľa katastrálneho územia, pri pozemku podľa parcelného čísla pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, pri stavbe podľa súpisného čísla stavby, druhu stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená.
3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu dom do vlastníctva.
4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Odporúčané dojednania

Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva na dom obsahovala aj nasledujúce dojednania:

1. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Teda určenie, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa zaplatenie kúpnej ceny realizovať vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k domu do katastra nehnuteľností a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, kedy a v akej výške bola kúpna cena uhradená.
2. Určenie lehoty na odovzdanie domu.

Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu

Predaj rozostavanej stavby je právne náročnejší než predaj skolaudovaného domu. Predávajúci by mal preto nechať stavbu geometricky zamerať a podať žiadosť o zapísanie rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Katastrálny zákon upravuje zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. K návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je navyše potrebné pripojiť aj geometrický plán, ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018. Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01.

Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.

Po povolení vkladu sa na liste vlastníctva objaví položka:„rozostavaná stavba na parcele č.

Obsah kúpnej zmluvy na rozostavanú stavbu

Predmetom tejto kúpnej zmluvy je rozostavaná stavba rodinného domu bez súpisného čísla, nachádzajúca sa na parcele č. … v k. ú. … , zapísaná na LV č. … ako „rozostavaná stavba“, v rozsahu podľa geometrického plánu č. … . Predávajúci prevádza na kupujúceho aj pozemok parc. č.

Nedá sa previesť len stavba.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Daň z predaja nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité myslieť aj na povinnosti voči štátu, ktoré nám z predaja nehnuteľnosti vyplývajú. Ak predávame nehnuteľnosť a vznikne nám príjem, musíme z neho zaplatiť daň a zdravotné odvody. Existujú však prípady, kedy sme oslobodení od povinnosti platiť odvody a daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Dôležité je uvedomiť si, kedy začína plynúť spomínaných 5 rokov. Ak však zdedíme nehnuteľnosť v nepriamom rade, po sestre, bratovi, ujovi bude takýto príjem oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov od doby kedy sme nadobudli nehnuteľnosť do vlastníctva. V tomto prípade sa za čas nadobudnutia považuje smrť poručiteľa.

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, posudzujú sa tieto dve nehnuteľnosti samostatne. A to aj v prípade ak sú v kúpnej zmluve uvedené spolu v jednej kúpnej cene. Ak je rozostavaná stavba zapísaná v katastri a vlastníme ju viac ako 5 rokov od nadobudnutia, sme oslobodení od platenia daní a odvodov. Ak nie je rozostavaná stavba zapísaná v katastri, príjem z predaja nebude nikdy oslobodený od platenia dane a odvodov.

Vecné bremená

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou.

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ) inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ).

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená.

Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Prevod vlastníctva a darovacia zmluva

Pokiaľ Váš partner vzal úver iba na seba a z tohto úveru financoval kúpu nehnuteľnosti, právny poriadok ho v prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na inú osobu neobmedzuje, pokiaľ zmluva o úvere neurčuje inak. Taktiež manželstvo nie je podmienkou pre takýto prevod. Odporúča sa prevod realizovať prostredníctvom darovacej zmluvy, ktorá je pre tento prípad najvhodnejšia, no pred tým sa informovať v banke, či sa nevyžaduje jej súhlas na takýto prevod. Partner bude však aj naďalej povinný splácať úver.

V prípade darovania nehnuteľnosti je potrebné uzavrieť darovaciu zmluvu, ktorá musí byť písomná. K napísaniu darovacej zmluvy potrebujete občianske preukazy zmluvných strán a list vlastníctva, na ktorom je predmetná nehnuteľnosť špecifikovaná, pretože v darovacej zmluve treba označiť zmluvné strany, kto je darca a kto je obdarovaný, treba uviesť ich osobné údaje ako meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a ďalšou nevyhnutnou súčasťou darovacej zmluvy je označenie daru, ktorý treba presne špecifikovať. Pri nehnuteľnostiach treba uviesť ich všetky údaje uvedené aj na liste vlastníctva, ako aj presne vymedziť výšku podielu, ktorý sa prevádza. Na darovacej zmluve podpis prevodcu (darcu) musí byť overený. Pri darovaní nehnuteľnosti je nevyhnutné doručiť katastrálnemu odboru okresného úradu návrh na vklad do katastra spolu s darovacou zmluvou v dvoch vyhotoveniach, pretože až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na obdarovaného. Podpisy na návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nemusia byť overené, stačí ho podpísať obyčajne.

tags: #kúpna #zmluva #na #rozostavanú #stavbu #vzor