Kúpna zmluva na neskolaudovaný dom: Riziká a ako sa im vyhnúť

Kúpa domu je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a obozretnosť. Ak zvažujete kúpu neskolaudovaného domu, je dôležité si uvedomiť potenciálne riziká a vedieť, ako sa pred nimi chrániť. Tento článok vás prevedie celým procesom, poukáže na dôležité aspekty a pomôže vám urobiť informované rozhodnutie.

Úvod

Kúpa neskolaudovaného domu môže byť motivovaná nižšou cenou alebo možnosťou ovplyvniť dokončovacie práce. Avšak, prináša so sebou špecifické riziká, ktoré je nevyhnutné poznať a minimalizovať. Dôležité je si uvedomiť, že kým dom nie je skolaudovaný, nie je úradne schválený na užívanie a nemusí byť riadne zapísaný v katastri ako samostatná nehnuteľnosť.

Základné podmienky získania hypotéky na dom

Ak plánujete financovať kúpu domu hypotékou, musíte splniť určité podmienky stanovené bankou. Medzi najdôležitejšie patria:

Maximálna celková výška hypotéky na dom - DTI

Parameter DTI (Debt-to-Income) určuje, koľko maximálne si môžete požičať v úverových produktoch. Počíta sa ako násobok vášho akceptovateľného čistého ročného príjmu. Pre dlžníkov do 40 rokov je to 8-násobok. Pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí splatia úver do veku 65 rokov, platí toto pravidlo tiež. Avšak, pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí úver splatia po dovŕšení 65. roku, sa limit znižuje každým rokom o 0,25. Toto znižovanie končí vo veku 60 rokov, kedy sa koeficient zastavuje na čísle 3.

Výnimky pri DTI: Niektoré banky vedia poskytnúť výnimku na DTI v 5% prípadov bez dodatočných podmienok. V ďalších 5% prípadov vedia udeliť výnimku, ak príjem na jedného žiadateľa nepresahuje 1,3-násobok priemerného príjmu na Slovensku za minulý kalendárny rok a ak vám stačí limit 9-násobku ročného čistého príjmu.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Maximálna mesačná splátka hypotéky na dom - DTSI

DTSI (Debt Service-to-Income) určuje váš maximálny limit na mesačnej splátke úverov. Počíta sa z čistého príjmu, kedy banka najprv odráta životné minimum na všetkých členov domácnosti žiadateľov, potom odpočíta povinnú rezervu 40% a následne uplatní stress test, čo je overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%. Stress test sa uplatňuje iba pri úveroch so splatnosťou viac ako 8 rokov. Výsledok je maximálna mesačná splátka úverov. Ak už však žiadateľ nejaké existujúce úvery má, tak z daného limitu sa odrátava ich aktuálna mesačná splátka (pri úveroch so splatnosťou nad 8 rokov banka odráta splátku aj so stress-testom, a to tak, že aktuálnu splátku vynásobí číslom 1,2).

Výnimky pri DTSI: Pri parametri DTSI viete takisto požiadať banky o výnimku pri hypotéke na dom, avšak túto vedia udeliť iba na 5% všetkých poskytnutých hypoték. Ak vám výnimka prejde, odráta sa vám z príjmu povinná rezerva iba 30%.

Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty domu - LTV

LTV (Loan-to-Value) je maximálna výška hypotéky vzhľadom na hodnotu nehnuteľnosti. Ak kupujete dom, banka vám momentálne nepožičia celých 100% z jeho kúpnej ceny. Štandardom pri domoch je 80% LTV, pričom zvyšok musíte dofinancovať. Na výnimku môžu niektoré banky poskytovať aj 90% LTV, no len v 20% prípadov.

Získanie 90%-nej hypotéky na dom

Získanie 90%-nej hypotéky na dom je o trochu zložitejšie, ako pri bytoch. Pri tejto výnimke hrá významnú rolu aj lokalita nehnuteľnosti, kedy niektoré banky vo väčšine prípadov poskytujú 90% LTV iba na nehnuteľnosti v krajských mestách, ideálne v Bratislave alebo v Košiciach.

Dofinancovanie hypotéky na dom

Ak nemáte dosť vlastných prostriedkov na dofinancovanie hypotéky, máte niekoľko možností:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

• Dozaloženie nehnuteľnosti: Toto je najlacnejšia možnosť z hľadiska mesačnej splátky úverov. Pri založení ďalšej nehnuteľnosti viete dostať 100% z kúpnej ceny v jednej hypotéke. Po čase viete jednu z nehnuteľností vyňať ak vám postačuje hodnota tej druhej na pokrytie celého potrebného zabezpečenia.
• Spotrebný úver na dofinancovanie: Spotrebný úver je najdrahšia možnosť dofinancovania, pretože jeho splatnosť je len 8 rokov. Častokrát vám pri tomto spôsobe dozaloženia ani nevyjde podmienka DTSI. Ďalšou nevýhodou je to, že maximálne si viete požičať 50 000 eur v jednom spotrebnom úvere, čo vám uškodí pri potrebe dofinancovať vyššiu sumu.
• Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie: Tieto úvery sú účelové a preto ich splatnosť viete natiahnuť aj na 20 alebo 30 rokov. Vďaka tomu budete mať oveľa nižšiu mesačnú splátku úverov ako pri dofinancovaní cez spotrebný úver. Pomocou úverov stavebnej sporiteľne viete získať na dofinancovanie 3 až 50 tisíc eur.

Právne aspekty kúpy neskolaudovaného domu

Vlastnícke právo k rozostavanému bytu

Základnou právnou istotou pre kupujúceho je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Katastrálny úrad vyžaduje, aby nehnuteľnosť bola jednoznačne identifikovaná a evidovaná. Zákon ponúka riešenie v podobe kategórie „rozostavaného bytu“. Aby bolo toto možné, musia byť splnené stavebné predpoklady: musí byť dokončená hrubá stavba (dom ohraničený obvodovými múrmi a strechou) a jednotlivé byty musia byť stavebne oddelené (vymurované priečky).

Hoci kupujúci vlastnícke právo k rozostavanému bytu získa, stále ide o byt, ktorý nie je skolaudovaný, a preto nie je oficiálne spôsobilý na užívanie.

Bývanie v neskolaudovanom dome

Stavebný zákon jasne stanovuje, že bývanie v dome alebo byte je možné len na základe právoplatného kolaudačného rozhodnutia. Ak sa ľudia nasťahujú do neskolaudovaného bytu či domu, dopúšťajú sa priestupku. Stavebný úrad môže v takomto prípade uložiť pokutu, ktorá v slovenskej legislatíve (po prepočte) môže dosiahnuť až približne 33 000 €.

Podobne právne problematické je aj prenajímanie neskolaudovaného bytu. Prenajímateľ má totiž zo zákona povinnosť odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na obvyklé užívanie.

Riziká spojené s omeškaním kolaudácie

Hlavným následkom pre kupujúceho je posun možnosti nasťahovania na neurčito. Je dôležité, aby zmluva chránila kupujúceho pred finančným bremenom počas omeškania. Zvyčajne sa dohodne, že kupujúci preberá byt (a doplatí plnú kúpnu cenu) až po kolaudácii. Dovtedy všetky náklady a riziká nesie developer.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Ak kolaudácia mešká nadmerne alebo by vôbec nenastala (napríklad pre vážne stavebné chyby, ktoré úrad neakceptuje), ide o podstatné porušenie zmluvy. Najväčšie riziko nastáva vtedy, ak developer medzitým upadne do finančných ťažkostí alebo insolvencie.

Právo na odstúpenie od zmluvy

Zákon sám osebe neposkytuje automatické právo na odstúpenie od zmluvy len pre neskorú kolaudáciu. Je nutné zakotviť právo kupujúceho odstúpiť od zmluvy, ak by sa kolaudácia omeškala nad dohodnutú lehotu. Dohodnúť konkrétnu zmluvnú pokutu za každý mesiac/deň omeškania po uplynutí dohodnutej lehoty.

Na ochranu investície by zmluva mala obsahovať odkladaciu podmienku. Tým sa eliminuje riziko, že kupujúci prevezme byt, ktorý nemôže legálne užívať.

Prekážky pri hypotéke na dom

Pri získavaní hypotéky na dom sa môžete stretnúť s rôznymi prekážkami:

• Problémy s prístupom k domu: Ak sa nebudete vedieť ľahko dostať alebo budete prichádzať k pozemku domu nie cez verejnú komunikáciu (cestu), banky vám nemusia daný dom zobrať do zábezpeky.
• Problémy spojené s katastrom: Môže sa stať, že majetok aktuálneho predávajúceho nebude správne vysporiadaný a v tomto prípade bude banka čakať na kataster, kým to vyrieši. Ďalej sa môže stať, že predávajúci bude predávať dom s ťarchou a v tomto prípade sa ťarcha bude musieť vyriešiť pred čerpaním vašej hypotéky.
• Zle nastavená rezervačná alebo kúpna zmluva: Menší problém je, ak niektoré údaje na daných zmluvách nesedia a banka si to vyžiada opraviť. Horšia situácia môže nastať, ak sa v zmluvách dohodne príliš skorý termín na vyplatenie predávajúceho, ten sa kvôli dlhému hypotekárnemu procesu nestihne a následne môžete byť podľa zmluvy pokutovaný.
• Vaša negatívna minulosť s finančnými inštitúciami: Ak máte negatívnu úverovú históriu, môže vám to pohoršiť pri schválených podmienkach a niekedy to môže viesť aj ku zamietnutiu hypotéky.

Postup získania hypotéky na dom

1. Prejdenie si základných podmienok: Overte si, akú výšku príjmu vám vie akceptovať ktorá banka. Vypočítajte si vaše limity na maximálnu mesačnú splátku úverov a maximálnu výšku úverov celkovo. Overte si aj, na aké percento financovania máte nárok a podľa toho prispôsobte potrebu dofinancovania hypotéky.
2. Príprava podkladov pre banku: Pripravte znalecký posudok, kúpnu zmluvu alebo návrh kúpnej zmluvy s určeným financovaním kúpy.
3. Podanie žiadosti o hypotekárny úver na dom: Doložte znalecký posudok a kúpnu zmluvu a úver bude odoslaný na schválenie.
4. Podpis úverových a záložných zmlúv: Po schválení hypotekárneho úveru na dom si v banke dohodnete stretnutie, kde sa budú podpisovať úverové a záložné zmluvy.
5. Čerpanie hypotéky na dom: Po doložení potvrdeného návrhu na vklad do katastra a potvrdenej vinkulácie tieto dokumenty doplníte banke, ktorá bude vedieť pripraviť čerpanie. Po čerpaní prídu predávajúcemu prostriedky na účet a vám už len ostane vyriešiť zmenu vlastníckeho práva na katastri.

Doklady potrebné pre získanie hypotéky na dom

• doklad totožnosti všetkých zúčastnených strán
• znalecký posudok na dom
• návrh kúpnej zmluvy alebo kúpna zmluva
• daňové priznanie (pri podnikateľoch)
• doklad o zaplatení dane (pri podnikateľoch)
• doklad o bezdlžnosti (pri podnikateľoch)
• účtovné závierky (pri podnikateľoch)
• potvrdenie o príjme (pri zahraničnom príjme a TPP neoveriteľných cez sociálku)
• povolenie na trvalý alebo prechodný pobyt (pri cudzincoch)
• rozhodutie súdu o výživnom
• výpisy z účtu (napríklad pri zahraničnom príjme)

Poplatky spojené s hypotékou na dom

• Rezervačný poplatok: Poplatok za rezerváciu nehnuteľnosti, aby ju predávajúci nepredal nikomu inému do určenej lehoty.
• Poplatok za návrh na vklad do katastra: Poplatok za kolok na katastri pri zápise záložného práva nehnuteľnosti v prospech banky.
• Cena vyhotovenia znaleckého posudku: Pri domoch štandardne od 200€ do 300€.
• Cena povinného poistenia nehnuteľnosti: Pri domoch a kvalitnom poistení od 150€ do 350€ ročne.
• Poplatky spojené priamo s bankou: Poplatok za poskytnutie hypotéky, mesačný poplatok za bežný účet.

Hypotéka bez vybraného domu

Áno, viete si schváliť hypotéku bez vybraného domu len v ČSOB banke a v banke Unicredit. Volá sa to hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, kedy si vopred schválite podmienky hypotéky na dom alebo inú nehnuteľnosť. Následne podpíšete aj úverové zmluvy a po ich podpísaní budete mať 6 - 12 mesiacov na špecifikáciu nehnuteľnosti, teda výber konkrétneho domu a vypracovanie znaleckého posudku.

Financovanie rekonštrukcie spolu s kúpou domu

• Pomocou spotrebného úveru: Toto je najdrahšia možnosť kvôli krátkej splatnosti a vyššiemu úroku.
• Pomocou stavebného úveru alebo medziúveru: Tento úver stavebnej sporiteľne sú najlepšou možnosťou, pokiaľ nemáte vlastné peniaze a nemáte ani možnosť financovať rekonštrukciu hypotékou.
• Pomocou hypotéky: Ak máte možnosť dozaložiť ďalšiu nehnuteľnosť, tak ste vyhrali. Budete mať všetko v jednej hypotéke, s najnižšou splátkou a aj úrokom.

Kúpa novostavby rozostavaného domu

Financovanie čerstvej novostavby, či už v stave holodomu alebo v prevedení štandard, patrí asi k najnáročnejším zadaniam na odfinancovanie. Rozostavaný rodinný dom alebo rozostavaný dvojdom je každá stavba bez vydaného právoplatného kolaudačného rozhodnutia, bez ohľadu na jej stav.

Postup pri kúpe rozostavanej novostavby

1. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Jadrom tejto zmluvy je záväzok predávajúceho (developera) stavbu pre Vás dokončiť a záväzok Vás ako záujemcu dom kúpiť a zabezpečiť si financovanie.
2. Posudok na rozostavaný dom: Je dôležité, aby ste posudok objednali v čase, keď stavba dosahuje rozostavanosť na úrovni 80%, respektíve ideálne 90%.
3. Stanovenie aktuálnej a budúcej hodnoty stavby: Posudok obsahuje aktuálnu hodnotu a budúcu hodnotu. Je dôležité aby práve budúca hodnota po dokončení bola rovná alebo vyššia ako kúpna zmluva.
4. Výber banky: Pri výbere sa musíte riadiť týmito parametrami banky: dokáže vybraná banka schváliť hypotéku na základe posudku s budúcou hodnotou? dokáže banka čerpať hypotéku ešte pred zápisom stavby do katastra nehnuteľností?

Dokladovanie na čerpanie pri skolaudovanej a rozostavanej stavbe

V prípade ak financujete nadobudnutie neskolaudovanej stavby v pokročilom štádiu dokončenia, banka vyžaduje na čerpanie splnenie štandardných podmienok ako: úhrada vlastných prostriedkov, podpísanú kúpnu zmluvu, poistenie predmetu kúpy, vydokladovanie vkladu záložného práva. V prípade neskolaudovaných stavieb banka žiada dodatočné predloženie: predloženie právoplatného kolaudačného rozhodnutia ku kupovanej nehnuteľnosti.

Na čo si dať pozor v zmluvách na neskolaudované stavby?

• Existencia prístupovej komunikácie: Cesta musí spĺňať dve základné podmienky - máte právo prechodu a musí byť skolaudovaná.
• Inžinierske siete: Inžinierske siete musia byť rovnako skolaudované.
• Záväzok skolaudovať stavbu: Je potrebné, aby sa do zmluvy zakomponoval záväzok stavbu pre Vás skolaudovať, že kolaudácii nebránia žiadne prekážky a stavba je vyhotovená v zmysle platného stavebného povolenia a odsúhlasenej projektovej dokumentácie, bez zmien alebo nedorobkov.

Preverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dôkladne preveriť jej stav, právne náležitosti a možné riziká.

1. Právny stav nehnuteľnosti:
   • List vlastníctva (LV): Overte majiteľa nehnuteľnosti, vecné bremená, záložné práva, exekúcie a súdne spory.
   • Zmluvná história: Ak má nehnuteľnosť komplikovanú históriu vlastníctva, vyžiadajte si zmluvnú dokumentáciu.
   • Overenie osobných sporov predávajúceho: Ak predávajúci čelí osobným právnym problémom, môže to ovplyvniť predaj nehnuteľnosti.
2. Technický stav nehnuteľnosti:
   • Technická inšpekcia nehnuteľnosti: Vykonajte odbornú technickú inšpekciu nehnuteľnosti, ktorú vykonáva kvalifikovaný technik alebo stavebný odborník.
   • Skryté vady: Zistite, či nehnuteľnosť nemá skryté vady, ako sú problémy s vlhkosťou, plesňou, nefunkčné rozvody či narušená statika budovy.
   • Kontrola kvality rekonštrukcií: Ak bola nehnuteľnosť nedávno rekonštruovaná, overte si, či bola rekonštrukcia vykonaná profesionálne a podľa stavebných noriem.
3. Lokalita a okolie nehnuteľnosti:
   • Územný plán a stavebné povolenia: Preverte územný plán danej lokality, aby ste zistili, aké zmeny sú plánované v blízkosti nehnuteľnosti.
   • Okolie a infraštruktúra: Zistite, aké sú služby a infraštruktúra v okolí - dostupnosť škôl, obchodov, zdravotníckych zariadení a dopravy.
   • Hlučnosť a dopravná dostupnosť: Preverte, či sa v blízkosti nenachádzajú hlučné prevádzky, cesty alebo stavby, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť kvalitu bývania.
4. Hypotéka a finančné aspekty:
   • Overenie možnosti hypotéky: Ak plánujete financovať nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky, vopred si overte, či banka akceptuje nehnuteľnosť ako záruku.
   • Dohoda o kúpnej cene: Predávajúci môže umelo zvýšiť cenu nehnuteľnosti, preto je dôležité urobiť si prieskum trhu a porovnať ceny podobných nehnuteľností v okolí.
   • Skryté poplatky a záväzky: Zistite, či na nehnuteľnosti nie sú žiadne skryté záväzky, ako sú nedoplatky na energiách, miestnych daniach alebo iných poplatkoch.
5. Zmluvné podmienky a proces kúpy:
   • Kúpna zmluva: Pred podpísaním kúpnej zmluvy si ju dôkladne preštudujte alebo požiadajte právnika, aby ju skontroloval.
   • Rezervačná zmluva a záloha: Ak podpisujete rezervačnú zmluvu, uistite sa, že jej podmienky sú férové a že záloha bude v prípade neuskutočnenia kúpy vrátená.
   • Notárska úschova peňazí: Je vhodné využiť notársku úschovu pri platení kúpnej ceny.

Prenájom neskolaudovanej stavby

Vlastník stavby, ktorý sa rozhodne ju prenajať, je povinný prenechať ju nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. V prípade stavby, na ktorú sa vyžadovalo stavebné povolenie, nevydanie kolaudačného rozhodnutia znamená jej právnu nespôsobilosť byť predmetom nájmu.

tags: #kupna #zmluva #neskolaudovany #dom #rizika