Kúpna Zmluva pre Dvoch Kupujúcich: Vzor na Stiahnutie a Dôležité Aspekty

Kúpa nehnuteľnosti je významným krokom, či už na podnikateľské alebo súkromné účely. Preto je nevyhnutné venovať realitnému procesu náležitú pozornosť. Najčastejším právnym titulom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť pri jej uzatváraní.

Všeobecne o Kúpnej Zmluve

Kúpna zmluva je najbežnejším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká návrhom a prijatím návrhu vzájomnými a obsahovo zhodnými prejavmi vôle oboch strán. Predávajúci má povinnosť odovzdať predmet kúpy a kupujúci povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Kúpna zmluva vzniká dohodou zmluvných strán o predmete kúpy a kúpnej cene, pokiaľ zákon nevyžaduje aj ďalšie náležitosti.

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, sa vždy riadi ustanoveniami § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Tieto ustanovenia sa aplikujú aj na kúpnu zmluvu uzatváranú medzi podnikateľmi, aj keď sa vo všeobecnosti pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi aplikuje Obchodný zákonník.

Upozornenie: Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa nehnuteľnosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy podľa Občianskeho Zákonníka

Zákon ustanovuje, že zmluva o kúpe nehnuteľnosti bude platná len v prípade, že bude obsahovať všetky nasledovné podstatné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  1. Písomná forma: Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná.
  2. Označenie zmluvných strán: Zmluvné strany musia byť riadne označené s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu predávajúceho aj kupujúceho. Ak na strane predávajúceho stojí viacero osôb (spoluvlastníkov bytu), musia byť v zmluve uvedení a identifikovaní všetci. Rovnako v prípade viacerých kupujúcich je potrebné uviesť podiel v akom nehnuteľnosť nadobúdajú.
  3. Špecifikácia nehnuteľnosti: Riadne označenie predmetu kúpy - špecifikácia predávanej nehnuteľnosti - bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti, pri ktorej je potrebné uviesť nasledovné údaje:
    • Názov a adresa katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná
    • Rozloha nehnuteľnosti
    • Ulica, popisné číslo a mesto, kde sa byt nachádza
    • Číslo poschodia a bytu
    • Parcelné číslo pozemku
    • Číslo listu vlastníctva
    • Prípadné iné zákonom požadované údaje na jeho riadnu identifikáciu.
  4. Kúpna cena: Dohodnutá kúpna cena, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. Každá kúpna zmluva musí obsahovať aj výšku dohodnutej kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Spôsob vyplatenia kúpnej ceny sa odvíja od toho, či kupujúci financuje nehnuteľnosť v hotovosti v plnej výške (z vlastných prostriedkov) alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru. Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je bezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe presne definovaných a neskôr splnených podmienok uvoľní peniaze predávajúcemu priamo na účet. Ak plánujete kúpnu cenu vyplatiť čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov, zriaďte si buď vinkuláciu v banke, alebo notársku úschovu u notára.
  5. Povinnosti zmluvných strán:
    • Povinnosť kupujúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu
    • Povinnosť kupujúceho prevziať predmet kúpy

Absencia niektorej z podstatných náležitostí zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že takáto zmluva by nebola považovaná za uzatvorenú a bola by neplatná od začiatku.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy podľa Zákona o Vlastníctve Bytov a Nebytových Priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sprísňuje podstatné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Tieto sú v praxi častým predmetom kúpy aj u podnikateľov, preto je dôležité dávať pozor na absenciu niektorej z podstatných náležitostí v kúpne zmluve.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov v § 5 ods. 1 ustanovuje aj nasledovné podstatné náležitosti pre zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v bytovom dome:

  1. Popis bytu a príslušenstva: Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu. Je potrebné uviesť o aký byt ide a aká je jeho presná výmera. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo.
  2. Umiestnenie bytu: Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
  3. Rozsah podlahovej plochy: Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
  4. Spoluvlastnícky podiel: Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) tohto zákona.
  5. Spoločné časti a zariadenia domu: Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.
  6. Práva k pozemku: Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
  7. Spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku: Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
  8. Pristúpenie k zmluve o spoločenstve: Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
  9. Práva k zariadeniam civilnej ochrany: Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je v zmysle zákona vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Takéto vyhlásenie nemusí zmluva obsahovať len vtedy, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Podpisom Kúpnej Zmluvy sa Proces Nekončí

Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na kupujúceho prechádza vlastnícke právo ku kupovanej nehnuteľnosti vždy až povolením vkladu vlastníckeho práva v katastra nehnuteľností. Nie je to teda už v okamihu podpisu kúpnej zmluvy, a to ani vtedy, ak obsahuje všetky podstatné náležitosti podľa príslušných právnych predpisov.

S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zároveň potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Upozornenie: Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci. Podpisy na predávajúceho a kupujúceho na kúpnej zmluvy musia byt úradne osvedčené notárom alebo matričnom úrade (overenie podpisov na matričnom úrade je lacnejšie v porovnaní s notárskym úradom a právne je to rovnocenná forma).

V závere ostáva podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Tento môže urobiť kupujúci alebo predávajúci. Poplatok za podanie je 100 Eur. V prípade zrýchleného konania (rozhodnutie katastra do 15 dní) je tento poplatok vo výške 300 Eur. Pri elektronickom podaní sa obe sumy znižujú na polovicu (50 eur a 150 eur). V súčasnosti možno ešte využiť možno tzv. oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Do 90 dní od tohto oznámenie je potom potrebné podať samotný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri tomto podaní sa znižuje suma 100 eur na 85 eur, takže možno niečo ušetriť.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Ak nie sú v podaní žiadne chyby, kataster štandardne rozhodne do 30 dní o vklade. Ak podanie obsahuje chyby, vyzve k náprave chýb.

Odporúčania a Záver

Pri uzatváraní kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je dôležité:

  • Dôkladne si prečítať návrh zmluvy: Skôr ako zbrklo prijmete prvý návrh kúpnej zmluvy, dôkladne si ho prečítajte.
  • Konzultovať s právnikom: Právnik, ktorého oslovíte, zvyčajne navrhne ďalšie pripomienky a zmeny, s cieľom poskytnúť vám čo najväčšiu mieru ochrany. Rovnaký postup je vhodné zvoliť aj v prípade, že predaj nehnuteľnosti nie je pod gesciou realitnej kancelárie. Ak máte možnosť si dať skontrolovať zmluvu osobe s právnickým vzdelaním, tak nad tým ani nerozmýšľajte. Kúpna zmluva v prípade kúpy nehnuteľnosti nie je práve priestor, kde sa oplatí šetriť.
  • Overiť si všetky informácie: Väčšinu náležitostí je možné zistiť na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu. Majiteľ by nemal mať problém, poskytnúť vám jej kópiu. Ak kupujúci ako nadobúdateľ bytu o to požiada, je potrebné vyhotoviť znalecký posudok za účelom zistenia technického stavu bytu spolu s uvedením opráv, ktoré je nevyhnutné vykonať v najbližších 12 mesiacoch.
  • Použiť aktuálny vzor zmluvy: Nepoužívajte vzor kúpnej zmluvy z internetu! nakoľko dochádza k neustálym zmenám legislatívy.
  • Myslieť na budúce povinnosti: Po podaní návrhu na vklad alebo po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte zopár povinností, ktoré musí splniť:
    1. Prevziať byt - pri prevzatí bytu odporúčame spísať preberací a odovzdávací protokol, v ktorom zmluvné strany uvedú stav bytu v čase odovzdania a stavy jednotlivých meračov energií.
    2. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu - treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka. Od momentu prevzatia bytu bude správca účtovať služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu opráv už novému vlastníkovi.
    3. Prehlásiť nového užívateľa na energetických podnikoch a u iných poskytovateľov služieb - podľa toho, čo všetko je už súčasťou platby za služby spojené s užívaním bytu, ktoré sa uhrádzajú správcovi (typicky napríklad voda, odvoz smetí), je potrebné oznámiť zmenu vlastníka bytu aj dodávateľovi elektriny, plynu, internetu, televízie, RTVS (koncesionárske poplatky) a pod.
    4. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti - daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt. Daňové priznanie sa podáva na obci, v ktorej sa byt nachádza.

Dodržiavaním týchto rád a dôkladnou prípravou sa môžete vyhnúť prípadným problémom a zabezpečiť hladký priebeh prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti.

Vzor Kúpnej Zmluvy na Stiahnutie

(Poznámka: Vzor kúpnej zmluvy uvedený nižšie je len ilustračný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii. Odporúčame konzultovať s právnikom pred jeho použitím.)

Kúpna zmluva

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, medzi nasledovnými zmluvnými stranami:

Predávajúci:

Meno a priezvisko:

Rodné priezvisko:

Dátum narodenia:

Rodné číslo:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť:

IBAN:

(ďalej len ako „predávajúci“)

Kupujúci 1:

Meno a priezvisko:

Rodné priezvisko:

Dátum narodenia:

Rodné číslo:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť:

(ďalej len ako „kupujúci 1“)

Kupujúci 2:

Meno a priezvisko:

Rodné priezvisko:

Dátum narodenia:

Rodné číslo:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť:

(ďalej len ako „kupujúci 2“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I. Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:

    • 3 -izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
    • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
    • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele .

  2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupujú do svojho výlučného vlastníctva , nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok II. Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.
  3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
  4. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
  5. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok III. Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

  1. Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo).
  2. Spoločné časti bytového domu: Bývajú nimi najmä: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť.
  3. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí , spoločných zariadení a príslušenstva domu.

Článok IV. Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok V. Úprava práv k pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Článok VI. Kúpna cena a platobné podmienky

(Uveďte výšku kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Napríklad: Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán na sumu … EUR. Kupujúci sa zaväzujú uhradiť kúpnu cenu nasledovne: …)

Článok VII. Nadobudnutie vlastníctva

(Uveďte podmienky nadobudnutia vlastníctva a povinnosti zmluvných strán súvisiace s vkladom do katastra nehnuteľností. Napríklad: Vlastnícke právo k predmetu prevodu prechádza na kupujúcich dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúcich. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností podá predávajúci/kupujúci do … dní od podpisu tejto zmluvy.)

Článok VIII. Odovzdanie predmetu prevodu

(Uveďte podmienky odovzdania predmetu prevodu. Napríklad: Predávajúci sa zaväzuje odovzdať predmet prevodu kupujúcim do … dní od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu. O odovzdaní a prevzatí predmetu prevodu bude spísaný písomný protokol.)

tags: #kupna #zmluva #pre #dvoch #kupujucich #vzor

Ďalšie články