Kúpna zmluva s vinkuláciou: Bezpečný prevod vlastníctva nehnuteľnosti

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Vzniká bežne medzi predávajúcim a kupujúcim. Upravená je hlavne na základe Občianskeho zákonníka alebo na základe Obchodného zákonníka, prípadne Dohovorom OSN o zmluvách o medzinárodnej kúpe tovaru. V každom prípade však v rámci zmluvy o kúpe nesmie chýbať predmet zmluvy, jeho cena, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky práva a povinnosti vyplývajúce z kúpnej zmluvy. Pri kúpe nehnuteľnosti je bezpečné zaobchádzanie s finančnými prostriedkami kľúčové pre obe zmluvné strany. Jedným z nástrojov, ktorý zabezpečuje, že kúpna cena bude vyplatená až po splnení vopred dohodnutých podmienok, je vinkulácia. Tento článok podrobne vysvetľuje, čo vinkulácia je, ako funguje, kedy sa oplatí ju využiť a aké poplatky sú s ňou spojené.

Čo je to vinkulácia?

Vinkulácia predstavuje obmedzenie nakladania s finančnými prostriedkami na účte v banke alebo u notára. Používa sa vtedy, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z voľných zdrojov, teda nie úverom. Spolu s notárskou úschovou je vinkulácia bezpečný spôsob ako uhradiť kúpnu cenu, ak má kupujúci voľné prostriedky.

Banková vinkulácia

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho nenakladať s finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte počas dohodnutej doby a záväzok banky držať na vinkulovanom účte peňažné prostriedky a uvoľniť ich buď predávajúcemu, avšak len za predpokladu, že budú splnené podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu alebo po uplynutí trvania bankovej vinkulácie ich vrátiť kupujúcemu. Tieto podmienky je možné dohodnúť s predávajúcim akokoľvek, najčastejšie sa však viaže uvoľnenie finančných prostriedok z vinkulovaného účtu na účet predávajúceho na nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúceho k prevádzanej nehnuteľnosti.

Ako funguje banková vinkulácia?

1. Zriadenie vinkulácie: Kupujúci zloží krátko pred podpisom kúpnej zmluvy na vinkulovaný účet v banke kúpnu cenu. Spravidla v deň podpisu kúpnej zmluvy (pred jej samotným podpisom) sa v banke podpíše zmluva o vinkulácii. Túto zmluvu podpisuje kupujúci ako zložiteľ a banka. V zmluve o vinkulácii je uvedené, že kupujúci má počas určenej doby obmedzenie nakladať s týmito peňažnými prostriedkami. Zároveň sa v zmluve uvedú podmienky kedy banka peniaze vyplatí predávajúcemu. Vinkulácia sa spravidla zriaďuje na obdobie 60 až 90 dní a počas tejto doby kupujúci nemôže so svojimi peniazmi nakladať.

2. Podmienky v kúpnej zmluve: Pred zriadením bankovej vinkulácie je potrebné mať s druhou stranou odladené znenie kúpnej zmluvy. V kúpnej zmluve sa uvádza spôsob úhrady kúpnej ceny a aké podmienky musia byť splnené na to, aby sa kúpnu cena vyplatila z bankovej vinkulácie v prospech predávajúceho a kedy sa naopak vracia kupujúcemu. Znenie kúpnej zmluvy sa následne zasiela banke. Banka by mala prevziať podmienky z kúpnej zmluvy, na ktorých sa dohodli predávajúci a kupujúci. Týmto podmienkam uvoľnenia sumy z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho ako aj povinnosť kupujúceho zložiť kúpnu cenu alebo jej časť na vinkulovaný účet a záväzok s touto sumou v dohodnutej lehote nijakým spôsobom nenakladať musia byť prispôsobené aj platobné podmienky uvedené v kúpnej zmluve.

   Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

3. Zavkladovanie vlastníckeho práva: Následne sa podpíše kúpna zmluva a podá sa návrh na vklad. Po zavkladovaní vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, kupujúci alebo predávajúci predloží banke spravidla originál výpisu z listu vlastníctva. Banka si skontroluje, či je list vlastníctva v takom stave ako sa dohodli v zmluve o vinkulácii, teda, či je kupujúci zapísaný ako vlastník, či tam nie sú zapísané nejaké ťarchy, poznámky alebo plomby o prebiehajúcom katastrálnom konaní. Kupujúci tak má istotu, že peniaze sa predávajúcemu uhradia až v prípade úspešnej kúpy nehnuteľnosti, keď bude kupujúci zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva. Predávajúci má zase istotu, že kupujúci nemôže s peniazmi po určitú dobu nakladať a tie budú predávajúcemu vyplatené po splnení dohodnutých podmienok.

Kedy sa oplatí využiť bankovú vinkuláciu?

Oplatí sa ju využiť najmä v prípadoch, ak má kupujúci voľné finančné prostriedky.

Poplatky spojené s bankovou vinkuláciou

Vhodným je aj uvedenie dohody zmluvných strán o tom, kto bude hradiť poplatky spojené s bankovou vinkuláciou.

Riziká bankovej vinkulácie

Ak je na kupujúceho po zložení peňazí začatá exekúcia, banková vinkulácia zložené peniaze nechráni pred exekúciou a exekútor môže na tieto peniaze siahnuť.

Notárska úschova

Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu sumy vykonáva. V tomto prípade ním nie je banka, ale notár. Notárska úschova peňazí spočíva ich zložení spravidla na účet notára a to spravidla pri vydaní zápisnice o úschove peňazí. Ak majú byť peniaze u notára zložené až po spísaní notárskej zápisnice o úschove peňazí, notár vydá o takomto dodatočnom zložení peňazí potvrdenie.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Ako funguje notárska úschova?

Zriadenie notárskej úschovy na základe ust. § 68 a nasl. zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) je v realitnom obchode jeden z najbezpečnejších spôsobov uhradenia kúpnej ceny, kedy kupujúci celú alebo časť kúpnej ceny odovzdá do úschovy notárovi, ktorý ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení určitých podmienok, najčastejšie po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdali tomu komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú, teda predávajúcemu.

Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu. Túto notársku zápisnicu musia podpísať buď obidve zmluvné strany, teda kupujúci (zložiteľ peňazí) aj predávajúci (príjemca peňazí), alebo iba jedna zo strán, kupujúci (zložiteľ).

Zápisnicu o notárskej úschove podpisujú obidve zmluvné strany v prípade ak:

• podmienky úschovy nie sú presne upravené v kúpnej zmluve (napr. sa zabudlo pri spisovaní kúpnej zmluvy na úpravu podmienok vrátenia peňazí zložiteľovi) alebo
• sa na kúpnej zmluve neosvedčuje pravosť podpisu príjemcu peňazí (pri predaji nehnuteľnosti sa pravosť podpisu predávajúceho osvedčuje vždy, táto situácia môže nastať v prípade ak je predmetom predaja hnuteľná vec) alebo
• ak o to jedna zo zmluvných strán požiada.

Ak sú podmienky úschovy podrobne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve sa osvedčí pravosť podpisu príjemcu, postačuje, ak notársku zápisnicu o úschove podpíše iba kupujúci, ktorý zároveň prevedie na účet notára peňažné prostriedky. Následne pri podpisovaní kúpnej zmluvy kupujúci preukáže predávajúcemu zloženie kúpnej ceny do úschovy notárskou zápisnicou o úschove peňazí a potvrdením notára o prijatí peňazí do úschovy. V dnešnom uponáhľanom svete vie značne zjednodušiť situáciu, keď sa zmluvné strany nemusia stretávať spoločne, u jedného notára, dohadovať si termín, ktorý vyhovuje všetkým stranám, a to najmä v prípadoch keď je predávajúcich viac.

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. V prvom rade je potrebné určiť, kedy tieto peňažné prostriedky budú uvoľnené v prospech predávajúceho. Sú to podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) predávajúcemu. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok (resp. s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva) a/alebo rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podmienkou však môže byť aj predloženie iných, resp. ďalších dokumentov.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

V každom prípade odporúčame uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne. Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť. Sú to prípady, kedy sa ihneď po prepise nehnuteľnosti v katastri objaví na liste vlastníctva plomba a podmienkou uvoľnenia peňazí z úschovy je výlučne predloženie výpisu z listu vlastníctva. Uvádzame dve najčastejšie situácie:

1. Záložné právo banky: Kupovaná nehnuteľnosť bola pôvodne zaťažená záložným právom banky, kupujúci s tým bol uzrozumený a ako časť kúpnej ceny, poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho. Prostredníctvom notárskej úschovy sa vyplácala druhá časť kúpnej ceny. Banka po zápise alebo ešte pred zápisom vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnosti, dala (možno aj bez vedomia a súčinnosti zmluvných strán) návrh na výmaz záložného práva banky z katastra nehnuteľností. Nastane teda situácia, že kupujúci je síce vlastníkom nehnuteľnosti, ale na liste vlastníctva je plomba, preto notár nemôže na základe listu vlastníctva do rozhodnutia katastra o výmaze záložného práva (60 dní), vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Notár by mohol kúpnu cenu vyplatiť, ak by bolo v podmienkach úschovy uvedené aj predloženie rozhodnutia katastra o vklade vlastníckeho práva kupujúceho alebo keby v podmienkach úschovy bolo uvedené predloženie listu vlastníctva s konkrétnou plombou.

2. Ďalšie scudzenie nehnuteľnosti: Ešte horšia situácia môže nastať, ak kupujúci akonáhle nadobudne vlastnícke právo zápisom v katastri, nehnuteľnosť ďalej scudzí a napr. hneď na druhý deň sa objaví na liste vlastníctva plomba, predávajúci nestihne vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby (kataster po zápise práv k nehnuteľnostiam aktuálny list vlastníctva nedoručuje tak ako bývalo predtým) a notár nemôže na základe listu vlastníctva vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Situáciu môže zachrániť správne nastavená zmluva a samozrejme ako bolo už aj vyššie uvedené, alternatívna podmienka predloženia rozhodnutia katastra.

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Zároveň pre úplnosť uvádzame, že podmienky notárskej úschovy by mali riešiť aj situáciu, keď do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí predávajúcemu, teda podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Výhody notárskej úschovy

• Notár je viac flexibilnejší a spravidla bez problémov preberie všetky podmienky vyplatenia peňazí tak, ako sa na nich dohodli kupujúci a predávajúci.
• Poskytuje vyššiu mieru ochrany pre obe strany.

Nevýhody notárskej úschovy

• Notárska úschova je drahšia ako banková vinkulácia. Odmena notára je uvedená vo vyhláške č. 31/1993 Zb.

Vzor kúpnej zmluvy s vinkuláciou

Pre lepšiu predstavu uvádzame príklad časti kúpnej zmluvy, ktorá upravuje platobné podmienky prostredníctvom bankovej vinkulácie:

"Kúpna cena vo výške € (slovom: eur) bude uhradená prostredníctvom bankovej vinkulácie realizovanej bankou: , a.s."

Dôležité je, aby kúpna zmluva obsahovala presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Ďalšie dôležité časti kúpnej zmluvy:

• Predmet zmluvy: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy, vrátane listu vlastníctva, čísla parcely a katastrálneho územia. Doplňte údaje podľa katastra nehnuteľností (dostupné zo stránky katasterportal.sk).
• Popis bytu a príslušenstva: Uveďte popis konkrétneho bytu a jeho príslušenstva. (príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali). Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy.
• Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu: Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo). Spoločné časti bytového domu: Bývajú nimi najmä: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť.
• Technický stav predmetu prevodu: Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.
• Úprava práv k pozemku: Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.
• Odovzdanie predmetu prevodu: Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to . Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť.
• Osobitné dojednania: Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.
• Záverečné ustanovenia: Pre úplnosť a odstránenie nedorozumením je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním.

Príklad kúpnej zmluvy v praxi

Predávajúci Dušan Javorník, rod. Javorník, Ružena Malá, rod. Javorníková, Ludmila Balážová, rod. Javorníková a Jozefína Solčanská rod. Javorníková sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností v katastrálnom území Horné Orešany - rodinný dom č. 100 v Čerenčanoch, na parcele č. 723/8, slúžiaci výlučne k účelom bývania zastrešený dreveným sedlovým krovom bez stavebných úprav v podkroví, s jedným nadzemným podlažím, kde sa nachádza predsieň, 3x izba, kuchyňa, kúpelňa a špajz a čiastočným podpivničením, pozostávajúci z miestností tvoriacich jednu bytovú jednotku, na ktorej parcele sú tiež vedľajšie stavby - letná kuchynka, dreváreň, chlievce a garáž; oplotenie, studňa, vonkajšie úpravy, domom zastavaný pozemok a záhrada, tak, ako je to popísané v znaleckom posudku číslo 88/2006 znalca Ing.

na liste vlastníctva číslo 140 v časti A: parcely registra „C" evidované na katastrálnej mape - parc. č. 723/8 zastavané plochy a nádvoria vo výmere 642m2, parc. č. 723/9 záhrady vo výmere 2061m2, stavby: rodinný dom súpisné číslo 100 na parcele číslo 723/8 pod B:1 vo vlastníctve predávajúceho Dušana Javorníka v 1/4-ine, pod B:2 vo vlastníctve predávajúcej Ruženy Malej rod. Javorníkovej v 1/4-ine, pod B:3 vo vlastníctve predávajúcej Ludmily Balážovej rod. Javorníkovej v 1/4-ine, pod B:4 vo vlastníctve Jozefíny Solčanskej rod.

Predávajúci Dušan Javorník, rod. Javorník, Ružena Malá, rod. Javorníková, Ludmila Balážová, rod. Javorníková a Jozefína Solčanská rod. Javorníková predávajú kupujúcemu RNDr. Jánovi Novákovi nehnuteľnosti uvedené v bode I. Zároveň účastníci zmluvy prehlasujú, že im je známe, že kúpa nehnuteľnosti uvedenej v bode I. tejto zmluvy bude sčasti financovaná z úveru čerpaného kupujúcim a z tohto dôvodu môže ešte pred zavkladovaním vlastníckeho práva v prospech kupujúceho dôjsť na základe zmluvy o zriadení záložného práva k vzniku záložného práva na nehnuteľnosť uvedenú v bode I. tejto zmluvy, čo bude zapísané v časti C: Ťarchy na LV č. 140 pre katastrálne územie Horné Orešany, a to až do výšky všeobecnej hodnoty nehnuteľností vyčíslenej v znaleckom posudku číslo 88/2006 znalca Ing.

Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. Časť kúpnej ceny vo výške 20.000 €, slovom dvadsaťtisíc eur bude zaplatená zo strany kupujúceho predávajúcim z úveru, ktorý poskytne kupujúcemu Superbanka, a. predávajúcemu Dušanovi Javorníkovi rod. predávajúcej Ružene Malej rod. predávajúcej Ludmile Balážovej rod. predávajúcej Jozefíne Solčanskej rod. a časť kúpnej ceny vo výške 10.000 €, bude zaplatená zo strany kupujúceho bezhotovostným prevodom predávajúcej Jozefíne Solčanskej rod. Všeobecná hodnota nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy bola za účelom zriadenia záložného práva stanovená znaleckým posudkom číslo 88/2006 znalca Ing.

Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode I.

Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 1.

Zároveň sa účastníci zmluvy dohodli, že pred odovzdaním predmetu zmluvy sa prevedie odpočet všetkých meradiel (elektrická energia, plyn a voda) za účasti účastníkov zmluvy. Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľností uvedených v bode I.

tags: #kupna #zmluva #s #vinkulaciou #vzor