Kúpna zmluva na nehnuteľnosť a prevzatie ťarchy: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpna zmluva je základný právny dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve na nehnuteľnosť, so zameraním na jej náležitosti, proces vkladu do katastra nehnuteľností a špecifické situácie, ako je napríklad prevzatie ťarchy.

Právny rámec kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Pre predaj bytov a nebytových priestorov platia aj ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. Dôležité je, že kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka, ktorý sa vzťahuje len na hnuteľné veci.

Písomná forma a náležitosti

Pre platnosť kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je nevyhnutná písomná forma. Okrem všeobecných náležitostí musí zmluva obsahovať aj špecifické údaje podľa katastrálneho zákona, najmä:

• Označenie účastníkov konania: Meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo iný identifikátor pre cudzincov), trvalý pobyt (alebo adresa na doručovanie), štátna príslušnosť pre fyzické osoby, a názov, IČO, sídlo a adresa na doručovanie pre právnické osoby.
• Vymedzenie predmetu prevodu: Presné označenie nehnuteľnosti podľa katastra nehnuteľností, vrátane katastrálneho územia, parcelného čísla, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor, je potrebné uviesť aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku.
• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, uvádza sa spoluvlastnícky podiel zlomkom k celku.

Vklad do katastra nehnuteľností

Na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má na rozhodnutie lehotu 30 dní.

Návrh na vklad

Návrh na vklad musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Identifikačné údaje navrhovateľa (predávajúceho a kupujúceho).
• Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
• Uvedenie predmetu návrhu (vklad vlastníckeho práva).
• Označenie právneho úkonu (kúpna zmluva).
• Označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu (ak je relevantné).
• Číslo úradného overenia geometrického plánu (ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje).

Účastník konania a cudzinec

Účastníkom konania môže byť aj cudzinec, čo znamená, že aj cudzinci môžu nadobúdať vlastnícke právo k nehnuteľnostiam na Slovensku.

Odstúpenie od zmluvy po vklade

Existujú rôzne právne názory na možnosť odstúpenia od už "zavkladovanej" kúpnej zmluvy. Prevláda názor, že odstúpenie je možné, ale na spätný prevod vlastníckeho práva je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu, napríklad notárska zápisnica, ktorá potvrdzuje, že účastník od zmluvy odstúpil a druhá strana s tým súhlasí.

Kúpna cena

Kúpna cena nehnuteľnosti je vecou dohody medzi účastníkmi zmluvy. Občiansky zákonník však vyžaduje, aby bola cena dojednaná v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. Cenovým predpisom je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách a vyhláška č. 492/2004 Z. z. Nerešpektovanie cenových predpisov má za následok relatívnu neplatnosť časti kúpnej ceny.

Zastieranie iného právneho úkonu

Pri dohodovaní kúpnej ceny je dôležité vyhnúť sa tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon, napríklad darovacia zmluva.

Evidencia kúpnej ceny v katastri

Od 1.10.2018 kataster nehnuteľností eviduje aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Kúpna zmluva na byt

Kúpna zmluva na byt musí okrem všeobecných náležitostí obsahovať aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To, či je nejaký priestor bytom, sa posudzuje podľa kolaudačného stavu.

Hypotéka a prevod bytu

Aj byt zaťažený hypotékou je možné previesť na iného majiteľa. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Ďalšou možnosťou je prevzatie pôvodného úveru prevodcu.

Podmienky financujúcej banky

V prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je podmienkou financujúcej banky, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Preferuje sa notárska úschova peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou.

Kúpna zmluva na garáž a parkovacie miesto

Samostatne stojaca garáž sa predáva kúpnou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka. Pri predaji parkovacieho miesta v bytovom dome, ktoré je často podielom na jednom nebytovom priestore, je potrebné sa vyporiadať s predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.

Spoluvlastníctvo

Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb - spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva môžu byť fyzické osoby, právnické osoby a štát.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať s ňou a brať z nej plody a úžitky. Má tiež právo na ochranu vlastníckeho práva voči ostatným spoluvlastníkom a tretím osobám.

Hospodárenie so spoločnou vecou

Spoluvlastníci rozhodujú o hospodárení so spoločnou vecou na základe väčšinového princípu počítaného podľa veľkosti podielov. Pri podstatných zmenách na veci je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Predkupné právo

Ak chce jeden spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Toto neplatí, ak ide o prevod blízkej osobe.

Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak sa nedohodnú, rozhodne o tom súd.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností - praktické rady

Podanie návrhu na vklad je dôležitým krokom po každej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Návrh sa podáva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore.

Vyplnenie a podanie návrhu

Vyplňte všetky požadované informácie a návrh podajte osobne alebo poštou. V podateľni vám potvrdia prevzatie. Dôležité je priložiť vkladovú listinu a všetky potrebné prílohy.

Elektronické podanie

Požiadať o zmenu vlastníckych práv môžete aj online cez službu elektronického podania. Prílohy v online podobe musia obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis a časovú pečiatku.

Splnomocnenie

Návrh na vklad môže podať aj splnomocnená osoba.

Poplatky

Za podanie návrhu na vklad sa platí správny poplatok. Elektronické podanie je spoplatnené nižšou sumou.

tags: #kupna #zmluva #so #suhlasom #prevzatia #tarchy