Kúpna zmluva: Komplexný sprievodca pre rok

Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne vzťahy. Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Zaujímavosťou je, že právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti, odporúčania a postup po jej uzatvorení.

Vznik a podstata kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy, ako aj kúpna cena sú teda podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva je zásadne zmluvou neformálnou, teda možno ju uzavrieť písomne, ústne i konkludentne. V určitých prípadoch sa ale na platnosť kúpnej zmluvy vyžaduje písomná forma (v prípade nedodržania predpísanej písomnej formy v týchto prípadoch by bola kúpna zmluva absolútne neplatná).

Predmet kúpy

Predmetom kúpy môžu byť veci určené jednotlivo alebo podľa druhu, vec určená úhrnom „ako stojí a leží“ (bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.), vec hromadná (napr. knižnica ako súbor kníh, stádo oviec a pod.), vec celá alebo spoluvlastnícky podiel k nej, byt alebo nebytový priestor, prírodné sily, ak sú ovládateľné a slúžia potrebe ľudí (elektrina, plyn, voda a pod.), iné práva alebo iné majetkové hodnoty, pokiaľ to ich povaha pripúšťa a pod.

Kúpna cena a platobné podmienky

Ako sme už uviedli vyššie, druhou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je dohoda o cene. Kúpna cena je úhrada za predmet kúpy určená v peniazoch. Kúpna cena je jednou z dvoch podstatných náležitostí, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva. Kúpna cena musí byť v súlade so zákonom o cenách, ktorý ustanovuje podmienky, v ktorých nie je možné dohodnúť neprimeranú cenu. Okrem samotného stanovenia výšky kúpnej ceny spravidla býva predmetom tohto článku aj stanovenie platobných podmienok - zmluvné strany sa totiž môžu dohodnúť napríklad na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach.

Povinné náležitosti kúpno-predajnej zmluvy

V skratke je možné povinné časti kúpno-predajnej zmluvy takto:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• presná identifikácia nehnuteľnosti,
• zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho, kupujúceho),
• dohodnutá kúpna cena,
• úprava vzájomných práv a povinností.

Bližšie informácie k povinným náležitostiam zmluvy:

• Kúpna zmluva, ako už bolo zmienené, musí mať písomnú podobu.
• Musí označovať zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu - pre potreby katastrálneho úradu.
• Následne je potrebné označiť i predmet kúpy, teda presne špecifikovať danú nehnuteľnosť (pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV; pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.).
• Nepôjde to bez uvedenia kúpnej ceny - za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva.
• Nemennej dôležitým sú záväzky oboch strán, čiže záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.

Každá z týchto náležitostí sa v zmluve musí nachádzať. V opačnom prípade zmluva stráca svoju platnosť, a k veci sa pristupuje tak, akoby zmluva ani nebola uzatvorená.

Odporúčané náležitosti kúpno-predajnej zmluvy

Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodou, ako vo vašej zmluve uvediete aj:

• časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny.
• lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti.
• prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
• uvedenie stavu meračov energií - pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.

Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.

Špecifiká kúpnej zmluvy na byt

Nie je predaj nehnuteľnosti ako predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu je špecifický i podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v tomto prípade reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je predaj alebo darovanie bytu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

V praxi je mnohokrát bežné, stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytovému priestoru.

Ďalšie dojednania v kúpnej zmluve

V tomto článku si zmluvné strany môžu dohodnúť úpravu rôznych aspektov súvisiacich s kúpou predmetu kúpy. V tomto článku môžu byť napríklad detailne definované podmienky odovzdania predmetu kúpy (obzvlášť v prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť). V prípade, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, bude spravidla v tomto článku obsiahnutá úprava podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (spočívajúca v dohode na tom, kto podá návrh na vklad, kto zaplatí správne poplatky spojené s vkladom vlastníckeho práva). Rovnako sa zmluvné strany môžu v tomto článku dohodnúť napríklad na tom, kto bude uhrádzať náklady spojené s predmetom kúpy až do jej odovzdania kupujúcemu.

Postup po uzatvorení kúpnej zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Len podpis z kupujúceho nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:

1. Overenie podpisov: Pri overovaní podpisov máte opäť dve možnosti. Tými sú notár (drahšia verzia) alebo matričný úrad (lacnejšie riešenie). V súvislosti so šetrením financií je dobré vedieť, že podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí tak overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru.
2. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra: Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Prílohou k návrhu na vklad je, samozrejme, práve kúpno-predajná zmluva. V prípade, že ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.

Správa katastra v tomto kroku rieši, či:

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

• zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti,
• je úkon urobený v predpísanej forme,
• sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné,
• zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
• zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

Rozdiely medzi Obchodným a Občianskym zákonníkom pri kúpnej zmluve

Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia. Sú prípady, kedy je pre predávajúceho vhodnejšie uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka a to vzhľadom na to, že v takomto prípade môže niesť zodpovednosť iba za vady, ktoré má vec pri prevzatí a nie za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr (pokiaľ nejde o vady spôsobené porušením povinnosti predávajúceho). Samozrejme nesmie však ísť o spotrebiteľský vzťah a teda, ak jedna strana koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (podnikateľ) a druhá strana nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (spotrebiteľ). Takýto spotrebiteľský vzťah sa vždy riadi predpismi občianskeho práva a to aj v prípade, ak by si zmluvné strany v zmluve výslovne dohodli použitie Obchodného zákonníka.

Práva a povinnosti zmluvných strán

V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci. Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy, pričom kupujúci je následne povinný daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť.

Sankcie pri porušení kúpnej zmluvy

V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď. Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy bývajú totižto medzi zmluvnými stranami pomerne časté.

Záver

Kúpa nehnuteľnosti nie je procesom tak zložitým, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Skladá sa len z troch krokov, pričom azda najdôležitejším je hneď ten prvý - správne napísaná kúpno-predajná zmluva. S trochou pomoci je však reálne, aby ju úspešne zvládol napísať i laik. Ak však veci máte radšej stopercentne overené a neradi riskujete, odporúčame zveriť tento proces do rúk odborníkov.

tags: #kupna #zmluva #zakon