Kúpna zmluva na chatu: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti, či už ide o pozemok, dom alebo chatu. V tomto článku sa zameriame na kúpnu zmluvu na chatu, pričom si povieme, čo by mala obsahovať, na čo si dať pozor a aké sú jej základné náležitosti.

Čo je to kúpna zmluva na chatu?

Kúpna zmluva na chatu je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu chatu a previesť na neho vlastnícke právo k tejto chate a kupujúci sa zaväzuje chatu prevziať a zaplatiť za ňu predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata kúpnej zmluvy na chatu spočíva v prevode vlastníckeho práva k chate za odplatu.

Náležitosti kúpnej zmluvy na chatu

Kúpna zmluva na chatu musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

    • Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
    • Ak ide o právnickú osobu, uvádzame názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
    • Ak je chata v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom. V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na chate prevádza na blízku osobu.

  2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (v tomto prípade chata) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s inou chatou. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, na ktorom chata stojí, súpisné číslo chaty (ak ho má), druh stavby a výmera pozemku. Pokiaľ je chata zapísaná na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva. Nehnuteľnosti vo všeobecnosti treba opísať podľa katastrálneho územia, pri pozemku podľa parcelného čísla pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, pri stavbe podľa súpisného čísla stavby, druhu stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená.

    Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.

  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Ďalšie dôležité dojednania v kúpnej zmluve

Okrem podstatných náležitostí je dobré, aby kúpna zmluva na chatu obsahovala aj nasledujúce dojednania:

  1. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k chate do katastra nehnuteľností. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny realizovať vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k domu do katastra nehnuteľností a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, kedy a v akej výške bola kúpna cena uhradená.

  2. Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy: Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.

    Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

  3. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

  4. Vyhlásenia predávajúceho: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

    • že je oprávnený s chatou nakladať v plnom rozsahu,
    • že chata nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na chate neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

  5. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia chaty kupujúcim). Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

  6. Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Vklad do katastra nehnuteľností

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci. Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť. Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.

Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Práva tretích osôb a stav nehnuteľnosti

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol.

Záverečné ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.

Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Odporúčania na záver

Vypracovanie kúpnej zmluvy alebo kontrola kúpnej zmluvy u advokáta vám môže ušetriť veľa peňazí v prípade, ak by nastal pri prevode vlastníctva k nehnuteľnosti problém. Z uvedeného dôvodu sa snažte eliminovať všetky problémy, ktoré môžu byť spojené s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti. Vzory kúpnych zmlúv na nehnuteľnosti zverejnené na internete sú v drvivej väčšine neaktuálne. Táto skutočnosť je zapríčinená časťou zmenou príslušných právnych predpisov ako napr. katastrálny zákon a vykonávacia vyhláška k nemu atď. V tejto súvislosti je nutné si uvedomiť, že každý prevod nehnuteľnosti je svojím spôsobom špecifický a vyžaduje si osobitný prístup. Bez ohľadu na to, či ste na strane predávajúceho alebo kupujúceho, dobrá kúpna zmluva na byt alebo dom by mala byť formulovaná tak, aby v čo najväčšej miere ochránila vaše práva.

Vzor kúpnej zmluvy na chatu

Pre uľahčenie práce pri vytváraní kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je pre Vás veľmi dôležitým dokumentom, uvádzame vzor:

KÚPNA ZMLUVA

uzavretá v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, medzi nasledovnými zmluvnými stranami:

Predávajúci:

Meno a priezvisko: , rod.:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť: slovenská

IBAN:

Fyzická osoba

Manželia

Živnostník

Spoločnosť

(ďalej aj ako „predávajúci")

Kupujúci:

Fyzická osoba

Manželia

Živnostník

Spoločnosť

(ďalej aj ako „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I## Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je nasledovných nehnuteľností, nachádzajúcich sa v katastrálnom území , obec , okres zapísaných na liste vlastníctva č.:

    a. stavba súpisné číslo , postavená na pozemku registra , parc. č.b. pozemok parcely reg. , parc. č. , o výmere m2, druh pozemku: .

  2. Nehnuteľnosti uvedené v ods. 1. Predávajúci touto zmluvou predáva kupujúcemu a kupujúci touto zmluvou kupuje od predávajúceho do svojho vlastníctva. Predmet prevodu definovaný v článku I ods.

  3. Predávajúci sa zaväzuje Predmet prevodu odovzdať kupujúcemu a kupujúci sa zaväzuje Predmet prevodu prevziať a zaplatiť predávajúcemu za Predmet prevodu kúpnu cenu podľa čl.

  4. Stavba je tvorená podlažiami, v rámci ktorých sa nachádza celkovo obytných miestností. Príslušenstvom stavby je .

  5. Súčasťou stavby je jej vnútorné vybavenie, a to .

Článok II## Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán na sumu EUR (slovom: eur).
  2. Kúpnu cenu uhradí kupujúci predávajúcemu , a to .

Článok III## Vyhlásenia zmluvných strán

  1. Predávajúci vyhlasuje, že na Predmete prevodu neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb s výnimkou: .
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva bude podpísaný a podaný oboma účastníkmi tejto zmluvy bezodkladne po jej uzavretí.
  3. Predávajúci odovzdá kupujúcemu Predmet prevodu do dní odo dňa . Pri odovzdaní Predmetu prevodu bude za účasti oboch účastníkov zmluvy spísaný preberací protokol, v ktorom sa opíše stav a vybavenie Predmetu prevodu pri odovzdaní a stavy meračov energií. Uvedený protokol podpíšu obe zmluvné strany.
  4. Dôvodom pre odstúpenie od tejto zmluvy je najmä situácia, ak sa vyhlásenia predávajúceho, resp. ktorékoľvek z nich uvedené v čl. 3. Ukážu ako nepravdivé. Odstúpenie od tejto zmluvy musí byť urobené písomne s uvedením dôvodu odstúpenia, inak je neplatné.

Článok IV## Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu všetkými účastníkmi. Vecno-právne účinky prevodu vlastníckeho práva na základe tejto zmluvy nastanú spôsobom podľa čl. VI ods.
  2. Účastníci si zmluvu pred jej podpisom prečítali, je pre nich určitá a zrozumiteľná a vyjadruje ich slobodnú a vážnu vôľu.

V , dňa …………………………….

………………………………………….. …………………………………………..

Podpis predávajúceho Podpis kupujúceho

tags: #kupna #zmluva #chatka #vzor

Ďalšie články