Vzor kúpnej zmluvy a nájomnej zmluvy v Slovenskej republike

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpne a nájomné zmluvy v Slovenskej republike. Cieľom je poskytnúť čitateľom ucelené informácie o právnych aspektoch týchto zmlúv, ich náležitostiach a dôležitých krokoch, ktoré je potrebné podniknúť pred ich podpísaním. Článok sa zameriava na praktické rady a upozornenia, ktoré pomôžu čitateľom vyhnúť sa potenciálnym problémom a zabezpečiť, aby boli ich zmluvy platné a v súlade so zákonom.

Kúpna zmluva

Právny režim kúpnej zmluvy je upravený výlučne v Občianskom zákonníku (§ 588 a nasl.). Aj v prípade, že zmluvnými stranami sú podnikatelia, musia ju uzatvoriť podľa Občianskeho, a nie Obchodného zákonníka. Minimálne podpis predávajúceho musí byť na kúpnej zmluve úradne overený - napríklad pred notárom. Kúpnu zmluvu treba uzavrieť najmenej v piatich exemplároch (ak je jeden predávajúci a jeden kupujúci).

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán (predávajúci a kupujúci).
• Predmet kúpy.
• Kúpnu cenu.

Ak kupujete napríklad rodinný dom, nehnuteľnosť musí byť v zmluve identifikovaná číslom Listu vlastníctva, parcelným číslom pozemku, na ktorom stavba stojí, výmerou v metroch štvorcových, druhom pozemku (zastavaná plocha), stavba musí byť označená súpisným číslom, ďalej adresou, správou katastra katastrálneho úradu a katastrálnym územím. V zmluve musí byť uvedená cena podľa znaleckého posudku a kúpna cena.

Dôležité kroky pred podpisom kúpnej zmluvy

Ak ste kupujúci, pred podpisom zmluvy existuje ešte dôležitejšia fáza rokovania a preverovania si predávajúceho a ponúkanej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

1. List vlastníctva (LV): Keď budete vo finálnom štádiu rokovaní s predávajúcim, vyžiadajte si od neho aktuálny List vlastníctva (LV - z toho tzv. elvéčko). Chcite List vlastníctva použiteľný na právne úkony, na ktorom je nalepená kolková známka. Choďte osobne na katastrálny úrad podľa umiestnenia nehnuteľnosti a vyžiadajte si List vlastníctva na kupovanú nehnuteľnosť sami.
2. Návrh na vklad: Pracovníčok na správe katastra sa tiež spýtajte, či na kupovanú nehnuteľnosť nebol náhodou nedávno podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
3. Ťarchy: Na Liste vlastníctva si všimnite časť „C“, ktorá sa nazýva Ťarchy. Z nej sa dozviete, či je nehnuteľnosť „čistá“, teda či jej prevod nie je blokovaný záložným právom.
4. Znalecký posudok: Pred samotným podpisom kúpnej zmluvy ešte treba, aby predávajúci dal vyhotoviť znalecký posudok znalcovi z odboru stavebníctva.

Platnosť a účinnosť kúpnej zmluvy

V zmluve musí byť klauzula, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje do vlastníctva nehnuteľnosť, pričom kupujúci za ňu zaplatí dohodnutú kúpnu cenu. Treba si zapamätať, že kúpna zmluva na nehnuteľnosti musí byť vždy písomná. Inak je neplatná.

Kúpna zmluva dňom podpísania obidvomi zmluvnými stranami nadobúda ešte len platnosť. Ale účinnosť nadobudne až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Čiže až vtedy sa kupujúci stane vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. Od 1.1.2004 sa za návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností platí jednotný poplatok. Ak chcete, aby kataster prevod zrealizoval do 15 dní, zaplatíte navyše ešte expresný príplatok.

Nájomná zmluva

Právna úprava nájomnej zmluvy je rovnako obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Ak si chcete prenajať nehnuteľnosť, pozrite sa na § 663 a nasledujúce ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak je to byt, dôležité je § 685 a nasledujúce paragrafy. Ak si chcete prenajať nebytový priestor, aby ste v ňom prevádzkovali povedzme obchod alebo reštauráciu, naštudujte si aj zákon č. 116/1990 Zb. a nájme a podnájme nebytových priestorov.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: prenajímateľ a nájomca.
• Identifikáciu prenajímanej nehnuteľnosti.
• Výšku nájomného.
• Dobu nájmu (nájom na dobu určitú alebo na dobu neurčitú).

Dôležité aspekty nájomnej zmluvy

Ak ste nájomca, dajte si pozor na dĺžku výpovednej doby a výpovedné dôvody, čiže kedy Vám prenajímateľ môže zmluvu vypovedať. Ak je objekt v dezolátnom stave a Vy chcete doň investovať, malo by sa to odzrkadliť na výške nájomného. Rovnako ako pri kúpnej zmluve si overte, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, teda či má vôbec právo objekt prenajať. Ako nájomca si tiež dajte pozor na zmluvné články o sankciách: úrok z omeškania a zmluvná pokuta. Každopádne pred podpisom nájomnej zmluvy si ju detailne naštudujte.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Všeobecné zmluvné podmienky a ustanovenia

Zmluvné strany uzatvárajú podľa § 409 a nasl. záväzok Predávajúceho odplatne previesť na Kupujúceho vlastnícke právo k Predmetu kúpy definovanom v bode 2.1. záväzok Kupujúceho prevádzaný Predmet kúpy prevziať a zaplatiť kúpnu cenu. Tovar je dodaný riadne, ak je dodaný a montovaný v množstve, akosti a vyhotovení spolu s dokladmi, ktoré sú potrebné na prevzatie a užívanie tovaru, najmä spolu s dodacím listom. Cena za predmet kúpy uvedená v bode 4.1. Predávajúci poskytuje na Predmet kúpy, montáž a sprevádzkovanie záruku. Počas záručnej doby vlastnosti dohodnuté touto Zmluvou a bude vyhovovať požiadavkám technických noriem a všeobecne záväzných právnych predpisov. Záručná doba plynie odo dňa nasledujúceho po odovzdaní a prevzatí Predmetu kúpy. Záručná doba uplynutím 24 mesiacov plynúcich od odovzdania Predmetu kúpy. Predávajúci je povinný zmluvné pokuty zaplatiť v deň, kedy na ne vznikne nárok. Uhradením zmluvnou pokutou, a to ani škody presahujúcej výšku zmluvnej pokuty. Na vzťahy medzi zmluvnými stranami vyplývajúce z tejto Zmluvy, ale ňou výslovne neupravené sa vzťahujú príslušné ustanovenia Obchodného zákonníka. Kupujúci pripúšťa plnenie predmetu zmluvy subdodávkami. V čase plnenia budú splnené podmienky podľa § 32 ods. 1. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Najneskôr v deň, ktorý predchádza dňu, v ktorom má zmena subdodávateľa nastať oznámi verejnému obstarávateľovi zmenu subdodávateľa a v tomto oznámení uvedie min. V čase plnenia budú splnené podmienky podľa § 32 ods. 1. 343/2015 Z. z. splnenie podľa § 40 ods. 6 písm. a) až h) a ods. 8. účtu SR v zmysle zákona 523/2004 Z. z. účtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení a v zmysle zákona 502/2001 Z. z. Osoby prizvané kontrolnými orgánmi uvedenými v písm. udelením kladného stanoviska Kupujúcemu od Riadiaceho orgánu / Sprostredkovateľského orgánu v rámci ex-post kontroly realizovaného verejného obstarávania, na základe ktorého je táto zmluva uzavretá. Zmluva nadobúda platnosť jej podpisom oboma zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú Zmluvnú stranu.

Kde hľadať vzory zmlúv a právne normy

Na pultoch špecializovaných predajní zameraných na odbornú literatúru určite nájdete viacero publikácií obsahujúcich vzory zmlúv a právnych podaní.

Upozornenie

Nie vždy je dobré riadiť sa vzormi zmlúv. Niektoré publikácie obsahujú aj CD s reklamným sloganom: „Zmluvu stačí vytlačiť a hneď ju môžete podpísať“. Lenže vzory zmlúv obsahujú zvyčajne štandardné zmluvy. Prax prináša takú variabilnosť právnych vzťahov, že často vzory jednoducho nestačia. Vtedy (najmä ak je v hre väčšia suma peňazí) sa treba spoľahnúť na radu právnika a zmluvu dať vypracovať jemu. V konečnom dôsledku Vás to vyjde lacnejšie, ako potom problém riešiť súdnou cestou, čo Vás bude stáť na stratenom čase a nákladoch oveľa viac.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

tags: #kupna #zmluva #dekoracie #vzor