Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Overenie notárom, realitná kancelária a aktuálne aspekty

Prevod vlastníctva nehnuteľnosti je kľúčový právny úkon pri zmenách vlastníctva. V tomto článku sa zameriame na kúpnu zmluvu, jej náležitosti, proces overovania a vklad do katastra nehnuteľností, s prihliadnutím na súčasné trendy a legislatívu.

Prevod vlastníctva nehnuteľnosti

Prevod vlastníctva nehnuteľnosti je právny akt, ktorým dochádza k zmene vlastníka bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti. Bez správne vyhotovenej zmluvy nie je možné tento proces začať. Najčastejšie sa využíva kúpna zmluva, ale pri darovaní alebo výmene sa používajú darovacia alebo zámenná zmluva.

Kúpna zmluva: Základné právne východiská

Kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb.). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno-predajná zmluva na byt a nebytový priestor, ktorá sa riadi aj zákonom č. 182/1993 Z. z. Dôležité je, že kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka, ktorý upravuje kúpnu zmluvu v § 409 a nasl., ale len pre hnuteľné veci.

Písomná forma a jej význam

Pre zmluvy o prevodoch nehnuteľností sa vyžaduje písomná forma. To zahŕňa kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zámenné zmluvy a zmluvy podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať náležitosti podľa katastrálneho zákona, najmä označenie účastníkov konania a presné vymedzenie predmetu prevodu podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona. To zahŕňa:

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

• Katastrálne územie
• Parcelné číslo pozemku
• Informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“
• Druh pozemku
• Výmeru pozemku
• Súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom sa stavba nachádza
• Pri byte alebo nebytovom priestore aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku.

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, v zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Na to, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa, je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Návrh na vklad musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa podľa § 24 ods. 1 katastrálneho zákona, názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný, predmet návrhu, označenie právneho úkonu, označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku a číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje. Účastníkom konania môže byť aj cudzinec.

Odstúpenie od "zavkladovanej" kúpnej zmluvy

Existujú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prevláda názor, že to možné je a na spätný prevod vlastníckeho práva je potrebná listina, napríklad notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil a druhá strana odstúpenie nespochybňuje.

Kúpna cena a cenové predpisy

Kúpna cena nehnuteľnosti je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník v § 589 uvádza, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. Cenovým predpisom je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Nerešpektovanie cenových predpisov má za následok relatívnu neplatnosť časti kúpnej ceny. Dôležité je vyhnúť sa zastieraniu iného právneho úkonu, napríklad darovacej zmluvy.

Údaj o kúpnej cene v katastri nehnuteľností

S účinnosťou od 1. októbra 2018 kataster nehnuteľností obsahuje aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (§ 7 písm. b) katastrálneho zákona).

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Kúpna zmluva na byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom, sa posudzuje podľa kolaudačného stavu.

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa spolu so zmluvou prikladajú aj prílohy, ktoré vymenúva zákon.

Hypotéka a prevod nehnuteľnosti

Aj keď je na byte viazaný hypotekárny úver a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. Hypotéka sa môže vyplatiť z prostriedkov nadobúdateľa, buď v hotovosti alebo novým úverom, alebo nadobúdateľ môže prevziať pôvodný úver prevodcu. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru ku dňu vyplácania a nastaviť deň, keď sa bude úver vyplácať. Po vyplatení úveru banka vydá kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo.

Financovanie a notárska úschova

V prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou, financujúca banka vyžaduje, aby sa hotovosť vyplatila pred vyplatením prostriedkov z úveru. Uprednostňuje sa notárska úschova peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou.

Poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, poplatok sa znižuje na 33 EUR. Elektronický návrh môžu podať len účastníci zmluvy s elektronickým podpisom alebo ich zástupca (advokát, notár). Za výpis z katastra nehnuteľností (list vlastníctva) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky sú za úradné overenie podpisu prevodcu u notára alebo na matrike.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Overenie podpisu

Podpis prevodcu na zmluve musí byť úradne overený. Podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť tiež osvedčené. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Kúpa garáže a parkovacieho miesta

Samostatne stojaca garáž sa predáva kúpnou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno-predajnej zmluve na garáž je potrebné špecifikovať garáž podľa listu vlastníctva. Pri predaji parkovacieho miesta v bytovom dome sa často predáva podiel na jednom nebytovom priestore. V takom prípade je potrebné sa vyporiadať s predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.

Realitná kancelária: Áno alebo nie?

Mnohí predávajúci aj kupujúci volia realitné kancelárie, ktoré preberajú zodpovednosť za vypracovanie dokumentácie, podanie návrhu a komunikáciu s katastrálnym úradom.

Ako si vybrať dôveryhodnú realitnú kanceláriu?

1. Overte si, či je realitná kancelária oprávnená podnikať v realitnej činnosti prostredníctvom živnostenského registra.
2. Majte na pamäti, že realitné kancelárie nemajú stavovskú komorovú organizáciu ani ústredný orgán štátnej správy, ktoré by dohliadali na ich činnosť.
3. Realitná kancelária musí mať uzavretú zmluvu s právnikom, ktorý je oprávnený poskytovať právne služby.

Tipy a rady pri uzatváraní kúpnej zmluvy

• Preverte si nehnuteľnosť: Zistite, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy (napr. záložné práva, vecné bremená) prostredníctvom listu vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností.
• Presné označenie zmluvných strán: Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán, vrátane rodného čísla a rodného priezviska.
• Úhrada kúpnej ceny: Zvoľte si jeden z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny, napríklad notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet.
• Kontrola zmluvy: Nechajte si zmluvu skontrolovať advokátom, ktorý sa venuje tejto agende.
• Dodatočné dedičské konanie: Pri kúpe nehnuteľnosti, kde je jedným zo spoluvlastníkov zosnulý, je potrebné najprv vyriešiť otázku dedičstva prostredníctvom dodatočného dedičského konania.

tags: #kúpna #zmluva #na #nehnuteľnosť #overenie #notárom