Ako postupovať, ak kupujúci žiada vyššiu cenu na zmluve pre banku

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a obozretnosť. Jednou z kľúčových otázok je bezpečnosť vyplatenia kúpnej ceny. Kupujúci sa často stretávajú s rôznymi dilemami a rizikami, ktoré je potrebné zvážiť. Jednou z nich je aj situácia, keď kupujúci žiada uviesť na kúpnej zmluve vyššiu cenu, ako je skutočná dohodnutá suma, a to z dôvodu získania vyššej hypotéky od banky. Tento článok sa venuje rizikám spojeným s takýmto postupom a možnostiam, ako zvýšiť bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe nehnuteľnosti.

Úvod do problematiky bezpečnosti pri kúpe nehnuteľnosti

Bezpečnosť vyplatenia kúpnej ceny je jeden z hlavných problémov, ktorým musí čeliť každý kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti. V prípade kúpy nehnuteľnosti sa jej majiteľom nestávate momentom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti (kúpna alebo kúpnopredajná zmluva), ale až momentom vydania rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností! To znamená, že kataster musí odsúhlasiť a následne vložiť Vaše vlastnícke právo do katastra nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúcich môžete vyplatiť kúpnu cenu viacerými spôsobmi, no nie každý spôsob je pre Vás ako kupujúcu stranu výhodný.

Riziká spojené s navýšením ceny na zmluve

Žiadosť kupujúceho o uvedenie vyššej ceny na zmluve, ako je skutočná dohodnutá suma, predstavuje pre predávajúceho značné riziko. Takýto postup je v rozpore so zákonom a môže mať pre obe strany závažné právne a finančné dôsledky. V prípade odhalenia takéhoto konania môže banka od kupujúceho požadovať okamžité splatenie celej hypotéky a predávajúci sa vystavuje riziku daňových sankcií z rozdielu medzi skutočnou a fiktívnou cenou.

Možnosti vyplatenia kúpnej ceny a ich riziká

Platba v hotovosti

Nie sú ďaleko tie časy, kedy sa chodilo pri podpisoch zmluvy o prevode nehnuteľnosti s „igelitkami“ plných peňazí a následne sa predávali predávajúcim. V súčasnej dobe však platbu v hotovosti upravuje zákon o obmedzení platieb v hotovosti. Zákon striktne zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek, ktoré sú definované v zákone. Ak sa dohodnete, že predávajúcemu vyplatíte v hotovosti peniaze pri podpise kúpnej zmluvy, je to jeden z najnebezpečnejších spôsobov vyplatenia kúpnej ceny. Z pohľadu kupujúcej strany dávate všetky peniaze vopred majiteľovi, ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho následného povolenia. Nemáte žiadnu istotu v tom, že po vyplatení kúpnej ceny sa skutočne stanete aj majiteľom nehnuteľnosti. Stačí, ak pred Vami podá iný návrh na vklad s iným kupujúcim XY. V tomto prípade rozhodne kataster v prospech kupujúceho XY a vy nemáte ani nehnuteľnosť ani peniaze. Jediné čo Vám zostáva je súd, ktorý môže trvať niekoľko rokov. Aby ste zvýšili bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe touto formou platby, je potrebné si pred vyplatením kúpnej ceny vybrať z katastra nehnuteľností overený list vlastníctva na právne účely (správny poplatok je vo výške 8 EUR). List vlastníctva musí byť bez plomby a musí spĺňať všetky náležitosti na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti a rovnako je dôležité si vypýtať od predávajúceho potvrdenie o prijatí kúpnej ceny. I napriek tomu všetkému je to veľmi nebezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť.

Prevod na účet predávajúceho

Druhou možnosťou, ako vyplatiť kúpnu cenu nehnuteľnosti, je formou prevodu na účet predávajúceho v plnej výške. V tomto prípade neplatia limity ako v predchádzajúcom prípade - prevodu hotovosti (do 15.000 EUR pri FO - nepodnikateľov, resp. Platba peňazí prostredníctvom prevodu na účet je jedna z častých možností vyplatenia kúpnej ceny. Na druhej strane však v sebe ukrýva obrovskú nevýhodu, rovnako ako v predchádzajúcom prípade - vyplatíme predávajúcemu 100% kúpnej ceny vopred, bez toho, aby sme sa stali majiteľmi nehnuteľnosti - pred právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Bezpečnosť prevodu peňazí zvýšite jednoduchými úkonmi. Je dôležité, aby ste v banke skontrolovali, že bankový účet je účtom predávajúceho (nie rodinného príslušníka, alebo tretej osoby) a rovnako ako v prvom prípade katastrom potvrdený list vlastníctva na právne účely.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Úschova u realitnej kancelárie

Úschova peňazí vo všeobecnosti znamená, že ako kupujúci (zložiteľ) vložíte na účet tretej osoby (uschovávateľ) kúpnu cenu, kde sa na určité časové obdobie vzdávate práva s peniazmi disponovať. Najčastejšie je táto doba dohodnutá na 2 mesiace, aby stihol prebehnúť prevod na katastri spolu s určitou časovou rezervou. V tomto prípade je uschovávateľom realitná kancelária. Kúpna cena z úschovy bude najčastejšie vyplatená v prípade, ak na liste vlastníctva je meno kupujúceho a sú splnené ostatné podmienky podľa zmluvy o prevode nehnuteľností (nadobudnutie nehnuteľnosti bez tiarch predávajúceho a pod.), resp. rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Riziko spojené s touto formou vyplatenia je v tom, že dávate možnosť realitnej kancelárii disponovať s týmito peniazmi. Tento problém nastáva hlavne v tom momente, ak účet, na ktorý ste vložili peniaze, je prevádzkovým účtom, z ktorého RK vypláca svoje náklady a pod.. Rovnako môže byť pre majiteľa realitnej kancelárie veľkým pokušením ukončiť svoju podnikateľskú činnosť, ak kupujúci zloží na ich účet vyššiu cenu do úschovy najmä, resp. Ak sa rozhodnete vyplatiť kúpnu cenu týmto spôsobom a chcete zvýšiť bezpečnosť prevodu peňazí za kúpu nehnuteľnosti, je potrebné zistiť ako dlho už táto spoločnosť figuruje na trhu (zistiť na základe výpisu z Obchodného registra SR), spokojnosť zákazníkov s realitnou kanceláriou. Aj napriek tomu, že som realitný maklér, Vám neodporúčam vyplácať touto formou kúpnu cenu. Je s tým spojené viac ako veľké riziko sprenevery a našou úlohou je mať čo najbezpečnejší prevod peňazí. Úschovu v rámci realitnej kancelárie odporúčam maximálne iba v jedinom prípade a to pri zložení rezervačného, resp.

Úschova u advokáta

Vo svojej realitnej praxi som sa stretol i so spôsobom úschovy peňazí u advokáta. Funguje to podobným spôsobom ako pri úschove prostredníctvom realitnej kancelárie (Zmluva o úschove), len s tým rozdielom, že peniaze zložíte na účet advokáta, resp. na účet advokátskej kancelárie. Rovnako, ako v prípade RK i tu trvajte na tom, aby ten účet bol oddelený (tzv. depozitný účet - účet, ktorý slúži výhradne iba na úschovu finančných prostriedkov klientov za účelom vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti). V prípade úschovy u advokáta je možné v zmluve o úschove dojednať i ďalšie podmienky vyplatenia kúpnej ceny. Na rozdiel od úschovy v realitnej kancelárii, môžeme úschovu u advokáta považovať za bezpečnejší spôsob. Rovnako bezpečný ako v prípade notárskej úschovy. Advokáti sú zo zákona povinní poistiť sa v oblasti zodpovednosti za výkon činnosti, tzv. poistenie profesnej zodpovednosti právnikov. Okrem advokátov túto zákonnú povinnosť musia splniť i notári. Minimálny limit poistenia advokátov je vo výške 1.500.000 EUR. Treba mať na zreteli, že sa nejedná v tomto prípade o poistenie peňazí na účte advokáta či notára, ale iba o poistenie ich činnosti. Preto, ak sa rozhodnete pre možnosť advokátskej úschovy, odporúčam Vám, aby ste si vopred vyhľadali advokáta alebo advokátsku kanceláriu, ktorá funguje na trhu viac ako 5 rokov. Zároveň odporúčam vyhľadať si referencie od známych či minulých klientov. Ak sa jedná o skutočne vysoké šesť a viac ciferné sumy, v tomto prípade by bolo na zvážení rozdeliť túto platbu na viacerých advokátov, príp.

Vinkulácia v banke

Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu, tzv. vinkulácia, patrí medzi najrozšírenejšie a bezpečnejšie spôsoby vyplatenia peňazí. Kúpna cena je vinkulovaná (zablokovaná) na účte kupujúceho. Predávajúci následne dostane od banky potvrdenie o zriadení vinkulácie a zablokovaní kúpnej ceny (to je pre majiteľa doklad o tom, že kupujúci disponuje potrebným obnosom peňazí). Obyčajne zriadenie vinkulácie trvá od 1 do 3 dní a doba zablokovania peňazí je od 2 do 3 mesiacov. Nakladanie s peniazmi uloženými na vinkulačnom účte je možné iba v tom prípade, ak s tým súhlasí aj predávajúci. Vinkulácia bude uvoľnená predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulácii, ktorá vychádza zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dokladom na uvoľnenie vinkulácie je originál listu vlastníctva potvrdený katastrom, kde v časti „B“ figuruje meno nového vlastníka a zároveň sú splnené ostatné podmienky. Ako som vyššie uviedol SLSP posiela predávajúcim potvrdenie o zriadení vinkulácii poštou, čo má za následok pozdržanie prevodu nehnuteľností o min. V Prima banke sa zriaďuje vinkulácia na obdobie a nie na úkon! To znamená, že aj keď máte prepísaný LV neznamená to, že banka hneď uvoľní peniaze. Banka peniaze z vinkulácie uvoľní až keď skončí lehota a to pri predaji je veľký problém. Z hľadiska predávajúceho môže vinkulácia znamenať isté riziko, a to v tom prípade, ak vznikne exekúcia na osobu kupujúceho v čase, keď prebieha vinkulácia, potom finančné prostriedky z vinkulácie podliehajú exekúcii.

Notárska úschova

Notárska úschova, spolu s advokátskou úschovou, je najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny, ktorý je momentálne na Slovensku možný. Rovnako ako advokát i notár je zo zákona povinný poistiť sa voči zodpovednosti za výkon činnosti - poistná suma je závislá od kompetencií notárskeho úradu - cca 1.600.000 EUR a zároveň sa dá v prípade potreby jednotlivo u poisťovni navýšiť. Rovnako ako v prípade advokátskej úschovy i v prípade notárskej úschovy sa poistenie nevzťahuje na peniaze uložené na bankovom účte, z toho dôvodu je potrebné dbať na výber toho správneho notára. Postup: kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára, ktorý predtým pripraví notársku zápisnicu (Zápisnica o prevzatí peňazí do notárskej úschovy) na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, následne dôjde k podpisu zápisnice. V zápisnici sú uvedené všetky strany a podmienky za akých budú peniaze z notárskej úschovy uvoľnené. Nakoľko zápisnicu podpisujú obe zmluvné strany spolu s notárom, predávajúci má istotu v tom, že kupujúci disponuje finančnou čiastkou, ktorá bola pred podpisom prevedená na účet notára. Ďalšou výhodou je to, že peniaze v notárskej úschove sú v porovnaní s vinkuláciou v banke ochránené pred exekúciou kupujúceho a teda predávajúcemu odpadá ďalšia pochybnosť. Ako môžete vidieť, zriadenie notárskej úschovy stojí cca dvakrát toľko ako vinkulácia v banke. No i napriek tomu odporúčam klientom zriadenie notárskej úschovy či advokátskej úschovy. Isto mi dáte za pravdu, že bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe nehnuteľnosti si vyžaduje maximálnu úroveň. Takto budú mať obe zmluvné strany maximálnu dôveru v celý proces prevodu nehnuteľnosti a peňazí. Kupujúci bude mať dôveru v to, že peniaze dostane predávajúci, keď kupujúci bude figurovať na liste vlastníctva.

Alternatívne riešenia a odporúčania

V prípade, že kupujúci potrebuje vyššiu hypotéku, je vhodné hľadať iné, legálne spôsoby, ako ju získať. Napríklad, môže sa pokúsiť o navýšenie hypotéky založením inej nehnuteľnosti, prípadne si zobrať spotrebný úver na dofinancovanie kúpy. Dôležité je, aby predávajúci trval na uvedení reálnej kúpnej ceny v zmluve a odmietol akékoľvek manipulácie s cenou.

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

Hypotéky a zmeny od marca

Ak chcete požiadať o hypotéku od začiatku marca, čaká vás viac dokladovania a prísnejšie posudzovanie. Banky zavádzajú sériu zmien, ktoré majú zaručiť, že si peniaze požičajú len tí, ktorí ich skutočne dokážu splácať. Od začiatku marca začnú banky obmedzovať parameter LTV. Tento parameter vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Označuje sa v percentách. Ak sú hodnoty LTV vysoké, môžu spôsobiť problém pri poklese cien nehnuteľností. Ak klient banky pri splácaní úveru zlyhá, jeho byt či dom nemusí stačiť na vyplatenie úveru. Pri 100-percentnom financovaní sa zasa ľudia nepodieľajú na kúpe nehnuteľnosti svojimi peniazmi. Tým sa znižuje motivácia k zodpovednému rozhodnutiu o kúpe. Celkový počet hypoték, ktoré banky poskytnú ľuďom práve v rozmedzí 80 až 100 percent LTV, by tak mal mať podľa odporúčaní NBS limit maximálne 40 percent. Ďalší limit je 10 percent hypoték, ktoré majú pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti v rozpätí 90 až 100 percent. Odporúčame, aby z celkového objemu poskytnutých hypoték bola v rozmedzí 80 až 100 percent LTV maximálne polovica hypoték. Od júla roka 2017 sa limit zníži na 40 percent.

Dôležitosť správne naformulovanej kúpnej zmluvy

Veľmi dôležitá je správne naformulovaná kúpna zmluva, musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán. Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán. Je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). priezvisko (absentuje najmä pri mužoch). odstránenie nedostatkov (napr. (prípadne 15 dní, ak bol podaný zrýchlený návrh na vklad). z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny. nad zákonnom ustanovený limit. v hotovosti účinná od 1. 7. osoby. 000 eur, v prípade fyzickej osoby podnikateľa alebo právnickej osoby do 150 000 eur). tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku. častých zmien legislatívy). vlastníctve bytov a nebytových priestorov (napr. označenie vchodu či poschodia, na ktorom sa byt nachádza).

Tipy z praxe pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. jej preštudovanie. bežný štandard. a pod.) napovie veľa o kvalite zmluvy. vyžiadať si taktiež znenie kúpnej zmluvy. kúpnej zmluvy prílohou zmluvy o budúcej zmluve. nepríjemnostiam či strate peňazí. sa venuje úplne inej agende, nie je to vhodný kandidát na kontrolu zmluvy). a navrhnúť lepšie riešenie. ktoré musí zmluva obsahovať (napr. vyššej bezpečnosti transakcie (napr. zmluvy, aby sa vyhli prekvapeniam (napr. pred podpisom môže vyžiadať k nahliadnutiu jeho doklad totožnosti. (napríklad plná moc, zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti). potrebné úkony zabezpečí (napr. transakcia trvať. natiahnuť alebo pokaziť (napr. hrozia, a či sú nastavené obojstranne. o tom, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť. cena (resp. jej časť) bola uhradená (napr. hypotekárnej banky), a čo sa bude diať, ak kúpna cena (resp. uhradená nebude. ceny). notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet. zabezpečiť, že napr. vhodné pozrieť sa na to, kto platí poplatky (napr. a pod.). práva, prípadne sa to delí medzi kupujúceho a predávajúceho. požaduje, resp. zrýchleného konania 15 dní), obvykle to ale trvá dlhšie. list vlastníctva, kde bude zapísaný ako nový vlastník.

Predaj nehnuteľnosti s hypotékou

Ak potrebujete peniaze na dostavbu domu, na jeho rekonštrukciu, alebo chcete peniaze niekde investovať, je tu možnosť, že vašu hypotéku preberie kupujúci. Hypotéka sa prevedie na nového vlastníka a ten bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou je to za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Záložné právo prechádza na kupujúceho. Aj keď sa nájde kupec, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať, nie ste ešte za vodou. Banka musí preveriť bonitu nového klienta, či bude vôbec schopnosť splácať hypotéku. Musí mať príjem v dostatočnej výške, nesmie mať podlžnosti voči štátu, alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia. Predčasné splatenie hypotéky patrí k najčastejším voľbám, ako predať byt s hypotékou. Musíte však banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy. V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď sa končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky, napríklad, ak suma, ktorú chcete predčasne splatiť, nepresiahne 30 % istiny hypotéky. Predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na to, aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže. Bez dokladu od banky by výmaz nebol možný. Doklad dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru. Samozrejme nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú, alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok. Ak banke bude nehnuteľnosť vyhovovať, záložné právo sa presunie z predávanej nehnuteľnosti. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

tags: #kupujúci #chcú #vyššiu #cenu #na #zmluve