Kúpna Zmluva, Cudzinec A Katastrálny Zákon: Komplexný Prehľad

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom pri prevode nehnuteľností. Ak je jednou zo strán cudzinec, a ak sa prevod týka nehnuteľnosti na Slovensku, je nevyhnutné zohľadniť špecifiká slovenského katastrálneho zákona. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu v kontexte katastrálneho zákona, s dôrazom na aspekty týkajúce sa cudzincov.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy Podľa Občianskeho Zákonníka

Požiadavky na základné náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok stanovuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Pozemok je v zmysle § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťou. Podľa § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka musia byť prejavy účastníkov zmluvy o prevode nehnuteľností na tej istej listine. To neznamená, že zmluva musí byť na jednom hárku, ale všetky listiny tvoriace zmluvu musia byť pevne spojené.

Technická Jednota Listiny

Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Sžo 64/2010 zo dňa 18.01.2011 potvrdzuje, že zmluva tvorí technickú jednotu listiny, ak jej jednotlivé listy obsahujúce podstatné náležitosti sú pevným spôsobom zviazané. Ak zmluvu, vrátane jej príloh, tvorí viac ako jeden list, musia byť všetky hárky pevne spojené (zošité) pred podpísaním. Nedostatky v technickej jednote listiny sú dôvodom na prerušenie katastrálneho konania podľa § 31a.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy Podľa Katastrálneho Zákona

Kúpna zmluva musí spĺňať všetky náležitosti, ktoré vyžaduje katastrálny zákon pre spôsobilosť zmlúv na zápis do katastra nehnuteľností. Okrem obligatórnych náležitostí môže obsahovať aj vedľajšie náležitosti a vyhlásenia predávajúcich potvrdzujúce určité skutočnosti.

Jazykové Požiadavky

Jazykové požiadavky na zmluvy a iné listiny upravuje § 42 katastrálneho zákona.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Osvedčenie o Splnení Podmienok Nadobudnutia Vlastníctva Poľnohospodárskeho Pozemku

Podľa § 6 ods. 7 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku musí byť osvedčenie o splnení podmienok nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

Predmet Evidovania v Katastri Nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností (§ 1 ods. 1 katastrálneho zákona). Hranicu pozemku tvoria lomové body (§ 1 ods. 2). Výmerou parcely sa rozumie plošný obsah priemetu pozemku do zobrazovacej roviny (§ 1 ods. 7). Katastrálna mapa je polohopisná mapa veľkej mierky zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia (§ 1 ods. 10). Základné štátne mapové dielo je mapa pokrývajúca územie so základným obsahom (§ 1 ods. 13).

Rozhodovanie v Pochybnostiach

V prípade pochybností okresného úradu, či ide o predmet evidovania v katastri, rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Okresný úrad oznámi účastníkovi konania, že predložil vec úradu na rozhodnutie. Úrad rozhodne do 30 dní od doručenia žiadosti okresného úradu.

Katastrálny Operát

Katastrálny operát tvoria dokumentačné materiály potrebné na spravovanie katastra a obnovu katastrálneho operátu. Vedie sa v papierovej alebo elektronickej podobe. Obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch a iné údaje zapisované do listu vlastníctva. Duplikát katastrálneho operátu možno vyhotoviť len z dôvodov uvedených v zákone.

Sprístupňovanie Katastrálneho Operátu

Časti katastrálneho operátu možno vydať súdom a orgánom činným v trestnom konaní na nevyhnutne potrebný čas. Originál katastrálnej mapy možno vydať osobám vykonávajúcim geodetické činnosti, obnovu evidencie pozemkov, znaleckú činnosť z odboru geodézie, alebo osobám vyhotovujúcim geometrické plány.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Práva a Povinnosti Vlastníkov

Vlastníci sú povinní udržiavať trvalé označenie lomových bodov hraníc pozemkov (§ 5 ods. 1 písm. c). Neoznačujú sa hranice pozemkov, ktoré sú predmetom súdneho sporu, v nájme a zlúčené do väčších celkov. Na obce, ktorých územie bolo zahrnuté do vojenského obvodu, sa povinnosti nekladú.

Katastrálne Konanie

Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam týka nehnuteľností v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný ktorýkoľvek z nich (§ 6 ods. 3). Okresný úrad, ktorý koná, upovedomí dotknutý okresný úrad.

Náležitosti Elektronického Podania

Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní (§ 7 ods. 1). Elektronické podanie musí obsahovať:

1. Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo iný identifikátor pre cudzinca), miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu), údaj o štátnej príslušnosti (ak ide o fyzickú osobu).
2. Názov alebo obchodné meno, identifikačné číslo, sídlo (ak ide o právnickú osobu).
3. Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c).
4. Označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
5. Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.
6. Žiadosť o urýchlené konanie, ak sa oň žiada.

Prijatie Návrhu a Doručovanie Písomností

Okresný úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania (§ 7 ods. 3). Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov a neuvedie adresu na doručovanie, doručuje okresný úrad písomnosti oznámením na úradnej tabuli a webovom sídle okresného úradu.

Vstup na Nehnuteľnosti

Vstupovať na nehnuteľnosti určené na obranu a bezpečnosť štátu možno len so súhlasom ústredného orgánu štátnej správy.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Vklad Práva do Katastra

Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona sa zapisujú vkladom. Právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu určenému v návrhu na vklad.

Oznámenie o Návrhu na Vklad

Pred podaním návrhu na vklad môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe.

Prílohy k Návrhu na Vklad

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach (§ 8 ods. 4). Ďalšie prílohy:

• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený.
• Čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a zákona č. 513/1991 Zb. (Obchodný zákonník).

Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu (§ 8 ods. 5).

Preskúmanie Zmluvy Okresným Úradom

Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom (§ 31 ods. 1).

Rozhodnutie o Návrhu na Vklad

Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia (§ 31 ods. 5). Okresný úrad doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia (§ 31 ods. 7).

Zastavenie Konania

Okresný úrad zastaví konanie, ak už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v § 31 ods. 1 (§ 31a písm. c). Proti rozhodnutiu o zastavení konania podľa § 31a písm. d), e) a g) sa nemožno odvolať.

Lehoty na Rozhodnutie

Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad (§ 32 ods. 1). Na základe žiadosti o urýchlené konanie a zaplatení správneho poplatku môže rozhodnúť do 15 dní (§ 32 ods. 3).

Spôsobilosť Rozhodovať o Návrhu na Vklad

Zamestnanec vykonávajúci štátnu službu na úseku katastra musí mať oprávnenie na spôsobilosť rozhodovať o návrhu na vklad (§ 32a ods. 3). Predseda úradu môže odobrať oprávnenie zamestnancovi, ktorý hrubým spôsobom porušil právne predpisy upravujúce práva k nehnuteľnostiam, alebo zamestnancovi, ktorý úmyselne porušil všeobecne záväzné právne predpisy (§ 32a ods. 4).

Záznam Práva do Katastra

Práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklopom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním, práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom, ako aj práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku sa do katastra zapisujú záznamom (§ 34 ods. 1).

Konanie o Zázname

Okresný úrad vykoná záznam bez návrhu, prípadne na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby (§ 35 ods. 1). Ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená ďalšia verejná listina alebo iná listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, okresný úrad nevykoná záznam a oznámi to tomu, kto ju predložil, a tomu, v koho prospech právo k nehnuteľnosti svedčí podľa listiny (§ 36 ods. 1).

Súdne Rozhodnutie a Záznam

Ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré v dôsledku ďalšej právnej zmeny nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri, okresný úrad záznam nevykoná a o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra poznámku na dobu dvoch mesiacov od jej zápisu (§ 36 ods. 3). Počas vyznačenia poznámky okresný úrad nemôže rozhodnúť o povolení vkladu alebo vykonať záznam (§ 36 ods. 4).

Osvedčovanie Podpisov

Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov (§ 42 ods. 3). Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Oprava Chýb v Zmluve

Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve (§ 42 ods. 4).

Rozpor Údajov

Zápisu do katastra nebráni rozpor údajov v zmluve, verejnej listine alebo inej listine s údajmi referenčného registra (§ 42 ods. 6).

Dražba

Ak ide o dražbu podľa osobitného zákona, ktorej predmetom je byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, okresný úrad vyznačí údaj o dražbe najmenej počas troch mesiacov odo dňa doručenia zápisnice o dražbe, a ak bolo začaté súdne konanie o určenie neplatnosti dražby, tak až do skončenia tohto konania (§ 42 ods. 2).

Rozhodovanie o Konaní Iným Okresným Úradom

Ak je dôvodná obava, že okresný úrad nedodrží lehotu na rozhodnutie o návrhu na vklad alebo lehotu na vykonanie záznamu, môže predseda úradu rozhodnúť o tom, že v konaní rozhodne alebo bude konať iný okresný úrad (§ 42 ods. 3).

Zápis Stavieb do Katastra

Stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou (§ 46 ods. 2). Pri zápise stavby do katastra sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v listine podľa osobitného predpisu, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia (§ 46 ods. 3).

Zápis Bytu alebo Nebytového Priestoru

Pri zápise bytu alebo nebytového priestoru do katastra, ktorý vznikol na základe zmluvy o výstavbe, sa predkladá zmluva o výstavbe domu a listina podľa osobitného predpisu (§ 46 ods. 4). Ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v zmluve, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Pri zápise rozostavaného bytu alebo rozostavaného nebytového priestoru do katastra podľa odseku 5 sa predkladá zmluva o výstavbe domu, zmluva o vstavbe alebo zmluva o nadstavbe domu, právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere a znalecký posudok o stupni ich rozostavanosti (§ 46 ods. 6).

Stavby Skolaudované Pred 1. Októbrom 1976

Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá listina podľa osobitného predpisu (§ 46 ods. 7).

Výmaz Stavby z Katastra

Pri výmaze stavby alebo podzemnej stavby z katastra, ktorá zanikla, sa predkladá listina podľa osobitného predpisu a potvrdenie obce, že stavba bola odstránená alebo neexistuje (§ 46 ods. 8).

Vecné Bremeno

Pri zápise vecného bremena do katastra k verejnej listine alebo inej listine, ak vlastnícke právo k dotknutým nehnuteľnostiam nie je zapísané v liste vlastníctva, je potrebné predložiť aj doklady na zápis vlastníckeho práva, a to najmä údaje o vlastníkovi podľa § 7 písm. a) až d) (§ 46 ods. 9).

Stavby Postavené Od 1. Októbra 1976 do 31. Decembra 1989

Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. januára 1990 právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená (§ 46 ods. 10).

Oprava Chýb v Katastri

Konanie o oprave chyby je konanie, v ktorom okresný úrad opravuje chybné údaje katastra, ktoré vznikli jeho vlastnou činnosťou alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu (§ 59 ods. 1).

Dôvody Opravy Chýb

Oprava chyby sa vykoná, ak sú údaje katastra uvedené v § 7 v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra (§ 59 ods. 2 písm. a). To neplatí, ak boli údaje zapísané podľa § 42 ods. 6. Ďalšie dôvody:

• Chybné údaje o výmere parcely registra „E“ (§ 59 ods. 2 písm. b).
• Chybné zobrazenie hranice parcely registra „E“ (§ 59 ods. 2 písm. c).
• Údaje zapísané do katastra v rozpore s § 36 ods. 1 (§ 59 ods. 2 písm. d).
• Chybne zobrazená hranica parcely registra „C“, ak nejde o opravu podľa odseku 2 písm. c) (§ 59 ods. 3).

Konanie o Oprave Chyby

Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu (§ 60 ods. 1). Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku (§ 60 ods. 1). Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa začatia konania a lehota na vyhotovenie protokolu o oprave chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa doručenia podnetu na opravu chyby, resp. zistenia chyby (§ 60 ods. 3).

Ukončenie Konania o Oprave Chyby

Konanie o oprave chyby sa skončí dňom vykonania zápisu do katastra na základe rozhodnutia o oprave chyby alebo na základe protokolu o oprave chyby, dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o zastavení konania o oprave chyby, dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o zamietnutí návrhu na opravu chyby alebo dňom odoslania oznámenia o dôvodoch nevykonania opravy chyby (§ 61 ods. 1).

Obnova Katastrálneho Operátu

Po vyhotovení nového súboru geodetických informácií a nového súboru popisných informácií novým mapovaním okresný úrad zverejní obnovený katastrálny operát na nahliadnutie prostredníctvom obce s poučením o možnosti podať námietky (§ 62 ods. 1). Vlastník alebo iná oprávnená osoba môže do 30 dní od zverejnenia obnoveného katastrálneho operátu podať námietky proti chybám (§ 62 ods. 2).

Zápisy Počas Obnovy Katastrálneho Operátu

Okresný úrad najviac 90 dní pred vyhlásením platnosti obnoveného katastrálneho operátu nevykonáva zápisy vlastníckych a iných práv do katastra k pozemkom, ktoré sú predmetom konania o obnove katastrálneho operátu, okrem zápisu záložného práva a vecného bremena k týmto pozemkom (§ 63 ods. 1). Vyhlásením platnosti obnoveného katastrálneho operátu sa doterajší katastrálny operát stáva neplatným a pre kataster sa začne používať obnovený katastrálny operát (§ 63 ods. 3).

Geometrický Plán

Geometrický plán je technický podklad právnych úkonov, verejných listín a iných listín a slúži aj ako podklad na vklad a záznam práv k nehnuteľnostiam (§ 65 ods. 1).

Novela Katastrálneho Zákona

Zákon č. 212/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, priniesol niekoľko zmien, najmä v oblasti evidencie stavieb, cien nehnuteľností a náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania.

Zmeny v Predmete Evidencie

Do katastra nehnuteľností sa po novele zapisujú stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, t. j. budovy. Doterajšia právna úprava uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. O pochybnostiach týkajúcich sa evidencie stavieb rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.

Zápis Stavieb

Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa vo vzťahu k stavbe zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby. Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania.

Zápis Rozostavaných Stavieb

Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018).

Cena Nehnuteľnosti

Kataster nehnuteľností bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov.

Iný Identifikátor Cudzinca

Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Tento údaj cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania.

tags: #kúpna #zmluva #cudzinec #katastrálny #zákon