Kupujúci nadobúda vlastnícke právo aj od nevlastníka: Podmienky a aspekty

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie životné rozhodnutia. Vzhľadom na jej závažnosť by mala zodpovedať náležitá opatrnosť zo strany kupujúceho, ale aj právny poriadok by mal dopomôcť pozícii starostlivého kupujúceho osobitnými ochrannými mechanizmami. Jednou z kľúčových otázok je relevancia princípu nemo plus iuris v slovenskom občianskom práve, teda či je možné nadobudnúť vlastnícke právo od nevlastníka.

Investigatívna povinnosť kupujúceho

Pri skúmaní oprávnenia predávajúceho sa často spomína koncept investigatívnej povinnosti kupujúceho. Táto povinnosť predstavuje sumár preventívnych krokov, ktorými kupujúci preskúmava existenciu oprávnenia predávajúceho.

Predaj nehnuteľnosti v občianskoprávnom a obchodnoprávnom režime

V znení Obchodného zákonníka nenachádzame všeobecnú úpravu pravidiel vo vzťahu k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam. Tieto sú výlučným spôsobom obsiahnuté v Občianskom zákonníku, ktorý odkazuje na aplikáciu katastrálneho zákona. V zmysle Obchodného zákonníka sú predmetom kúpnej zmluvy výlučne hnuteľné veci, čím sú z kategórie aplikácie týchto ustanovení vylúčené nielen veci nehnuteľné, ale aj iné predmety právnych vzťahov. Občianskoprávna úprava definuje kúpnu zmluvu ako „predmet kúpy“, teda všeobecne. Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí vplyvom tejto zákonnej konštelácie k tzv. kombinovaným obchodnoprávnym vzťahom.

Zmluva o predaji podniku

Osobitným prípadom je zmluva o predaji podniku, ktorej súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci. Vlastnícke právo k veciam, ktoré sú zahrnuté do predaja, prechádza z predávajúceho na kupujúceho účinnosťou zmluvy. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza vkladom do katastra nehnuteľností. V prípade nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, zmluva o predaji podniku predstavuje právny titul, na základe ktorého je možné nadobudnúť nehnuteľnú vec v dobrej viere od neoprávnenej osoby.

Princíp materiálnej publicity katastra nehnuteľností

Medzi základné charakteristické črty vecných práv patrí ich publicita. Zápis osoby v katastri nehnuteľností ako vlastníka nehnuteľnosti a možnosti tretej osoby (kupujúceho) nadobudnúť vlastnícke právo v dobrej viere, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Investigatívna povinnosť kupujúceho a jej prejavy

Prvý druh týchto povinností predstavujú esenciálne povinnosti, ktoré zakladajú pre druhú stranu nárok na plnenie. Druhý druh týchto povinností, kvázipovinnosti, nárok na plnenie pre druhú stranu nezakladajú a neplnenie týchto povinností nemôže viesť k uplatneniu náhrady škody pre druhú zmluvnú stranu. Plnenie týchto kvázipovinností je vo výlučnom záujme kupujúceho, keďže ich nesplnením môže dôjsť k vzniku škody na jeho strane. Podobne ako identifikácia faktických vád, aj identifikácia právnej vady veci je predmetom právnych povinností zo strany kupujúceho.

Výhrada vlastníckeho práva

V obchodnej praxi sa využíva inštitút výhrady vlastníckeho práva, ktorý si podnikatelia zahŕňajú do svojich zmlúv resp. obchodných podmienok. Podľa Občianskeho zákonníka ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov. Podľa Obchodného zákonníka strany si môžu písomne dohodnúť, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo k tovaru neskôr, než je ustanovené v zákone.

Sprenevera podľa Trestného zákona

Ak by odberateľ napriek nezaplateniu kúpnej ceny za dodávku tovaru tento ďalej predal svojim odberateľom, aj keď nie je jeho vlastníkom, a to napriek zrejmému nesúhlasu dodávateľa - predávajúceho, vystavuje sa riziku trestného stíhania za trestný čin sprenevery podľa Trestného zákona. Objektom trestného činu sprenevery je vlastníctvo veci, pričom predmetom útoku je cudzia vec, ktorá bola páchateľovi zverená. Zverenou vecou je aj vec predaná s výhradou vlastníctva.

Judikatúra a výhrada vlastníckeho práva

Najvyšší súd ČR zaujal názor, že z dojednanej výhrady vlastníckeho práva úplne jasne vyplýva prejav vôle konajúcej osoby, pričom tento úmysel musel byť strane, ktorej bol prejav vôle určený, známy.

Právny „osud“ zmluvy v dôsledku absencie vlastníckeho práva na strane prevodcu

V zásade možno názory na túto problematiku zhrnúť do niekoľkých základných skupín:

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

1. Neplatnosť podľa § 39 Občianskeho zákonníka: Zmluva je absolútne neplatná pre rozpor so zákonom.
2. Neplatnosť podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka: Prevod vlastníctva od nevlastníka sa považuje za plnenie objektívne nemožné.
3. Neplatnosť podľa § 49a Občianskeho zákonníka: Neplatnosť pre omyl.
4. Porušenie záväzku (povinnosti) - nároky z vadného plnenia: Nenastáva neplatnosť, ale ide o porušenie záväzku, čo zakladá nároky z vadného plnenia.

Následky nadobudnutia vlastníckeho práva nadobúdateľa veci od nevlastníka

Podľa dlhodobo zaužívanej praxe zakladala absolútna neplatnosť právneho úkonu absolútnu neplatnosť ďalších právnych úkonov, ktoré z tohto úkonu vznikli. Nadobudnuté vlastníctvo by zakladalo bezdôvodné obohatenie podľa Občianskeho zákonníka. Ak ide o neplatnosť zmluvy, na základe ktorej plnili zmluvné strany, nastupuje povinnosť vrátenia si poskytnutého plnenia.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

tags: #kupujúci #nadobúda #vlastnícke #právo #aj #od