Kúpna zmluva a povinnosti kupujúceho pri prevzatí bytu

Tento článok sa zaoberá kúpnou zmluvou a povinnosťami kupujúceho pri prevzatí bytu, s dôrazom na práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti od predávajúceho ku kupujúcemu. Je dôležité, aby obe strany rozumeli svojim právam a povinnostiam, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam alebo sporom.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva sa uzatvára v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné, aby obsahovala presné označenie zmluvných strán.

Označenie zmluvných strán

  • Predávajúci: Ak ide o fyzickú osobu, zmluva musí obsahovať meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak je predávajúcim právnická osoba, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.
  • Kupujúci: Rovnako ako pri predávajúcom, aj pri kupujúcom sa uvádzajú identifikačné údaje.

Predmet zmluvy

Zmluva musí obsahovať presný opis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy. To zahŕňa:

  • Katastrálne územie, obec a okres, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
  • Číslo listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná.
  • Parcelné číslo a výmeru pozemku, prípadne aj druh pozemku (napr. zastavané plochy a nádvoria).
  • Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Nadobudnutie vlastníctva

Podľa zákona má po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že návrh na vklad vlastníckeho práva podpíšu v deň podpisu zmluvy a jeho podanie na katastrálny odbor zabezpečí kupujúci. Obidve strany sa zaväzujú poskytnúť si všetku potrebnú súčinnosť na riadny prevod vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Náklady spojené s prevodom vlastníctva

Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že každá strana znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu samostatne a kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Práva a povinnosti kupujúceho pri prevzatí bytu

Kupujúci má právo riadne si prehliadnuť predmet kúpy pred jeho prevzatím. Kupujúci podpisom na zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania zmluvy, pokiaľ nie je dohodnuté inak. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Zmluvná pokuta a práva tretích osôb

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu. Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.

Vady nehnuteľnosti

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Riešenie problémov po prevzatí bytu

Často sa stáva, že po prevzatí bytu kupujúci zistí skryté vady, o ktorých predávajúci neinformoval. V takom prípade má kupujúci právo uplatniť reklamáciu.

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

Skryté vady

Skrytá vada je taká, ktorú nebolo možné zistiť pri obvyklej prehliadke pri prevzatí veci a ktorá existovala už v čase prevzatia veci. Ak sa po prevzatí bytu objavia skryté vady, kupujúci by mal bez zbytočného odkladu kontaktovať predávajúceho a uplatniť si svoje práva.

Práva kupujúceho pri skrytých vadách

  • Žiadosť o zľavu z ceny: Kupujúci má právo žiadať zľavu z kúpnej ceny, ktorá zodpovedá rozsahu a povahe vady.
  • Odstúpenie od zmluvy: Ak je vada podstatná a znemožňuje riadne užívanie bytu, kupujúci má právo odstúpiť od kúpnej zmluvy.
  • Náhrada škody: Kupujúci má právo na náhradu škody, ktorá mu vznikla v dôsledku vady.

Postup pri uplatňovaní reklamácie

  1. Odborné posúdenie: Nechať si vypracovať odborné posúdenie vady (napr. od autorizovaného servisu alebo znalca).
  2. Písomná reklamácia: Písomne kontaktovať predávajúceho a uplatniť si svoje právo na zľavu z ceny, odstúpenie od zmluvy alebo náhradu škody. K listu priložiť aj kópiu odborného vyjadrenia.
  3. Lehota na vyjadrenie: Dať predávajúcemu lehotu na vyjadrenie, resp. na splnenie si povinnosti.
  4. Súdne konanie: Ak predávajúci nereaguje alebo reklamáciu zamietne, kupujúci má právo obrátiť sa na súd.

Rezervačná zmluva

Pred samotnou kúpnou zmluvou môže byť uzatvorená rezervačná zmluva, ktorou si kupujúci zabezpečí, že predávajúci nebude nehnuteľnosť ponúkať iným záujemcom po určitú dobu. Občiansky zákonník ani iný zákon nestanovujú žiadnu maximálnu alebo minimálnu lehotu, na akú možno dom rezervovať. Dĺžka rezervácie je teda vecou dohody medzi vami a predávajúcim. V praxi sa najčastejšie stretávam s lehotami od 2 do 4 týždňov, niekedy aj dlhšie, ak je to potrebné napríklad na vybavenie financovania alebo iných formalít /napr. hypotéka/.

Rezervačný poplatok

S rezervačnou zmluvou je často spojený rezervačný poplatok. Je dôležité si v rezervačnej zmluve presne dohodnúť, na aké obdobie je dom rezervovaný, aké sú podmienky zloženia rezervačného poplatku, a čo sa stane, ak niektorá zo strán zmluvu nedodrží.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

tags: #kupujuci #prevzal #byt #ku #dnu #podpisania

Ďalšie články