Môže prenajímateľ rodinného domu jednostranne zvýšiť nájomné?

Tento článok sa zaoberá otázkou, či prenajímateľ rodinného domu môže jednostranne zvýšiť nájomné. Preskúmame právne aspekty nájomných zmlúv, práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, a tiež možnosti, ako riešiť prípadné spory.

Úvod do problematiky nájmu nehnuteľností

Nájom nehnuteľnosti je bežný právny vzťah, ktorý upravuje podmienky užívania nehnuteľnosti medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Občiansky zákonník upravuje nájomný vzťah veľmi podrobne, preto je dôležité, aby zmluva bola vypracovaná starostlivo a zohľadňovala špecifiká konkrétneho prípadu.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Prenajímateľ a nájomca musia byť jednoznačne identifikovaní.
• Predmet nájmu: Presný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom nájmu (napr. rodinný dom, byt). Ak je predmetom nájmu byt, uveďte číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo stavby, register parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom postavený, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, obec a okres.
• Vymedzenie predmetu zmluvy: Uvedenie, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, a nájomca za to platí nájomné.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Jasné stanovenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu.
• Vyhlásenia zmluvných strán: Potvrdenie, že prenajímateľ je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie a nájomca potvrdzuje, že vykonal obhliadku predmetu nájmu a oboznámil sa s jeho stavom.
• Nájomné: Určenie výšky odplaty za užívanie nehnuteľnosti.
• Peňažná zábezpeka (depozit): Dohoda o peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na pokrytie nedoplatkov alebo škôd.
• Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia: Stanovenie doby trvania nájmu (určitá alebo neurčitá) a podmienok ukončenia nájomného vzťahu.
• Záverečné ustanovenia: Uvedenie záverečných ustanovení.

Zvyšovanie nájomného

Zvyšovanie nájomného je citlivá téma, ktorá je upravená zákonom. Podmienky zvyšovania nájomného sa líšia v závislosti od toho, či je zmluva uzavretá na dobu určitú alebo neurčitú.

Zmluvy na dobu neurčitú

Pri zmluvách na dobu neurčitú sa odporúča dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve. Ak to nie je dohodnuté, môže sa to urobiť neskôr písomným dodatkom k zmluve.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Inflačná doložka

Jednou z možností je zahrnúť do zmluvy inflačnú doložku, ktorá umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Doložka musí obsahovať informácie o inflačnom indexe a mechanizme úpravy nájomného.

Zmluvy na dobu určitú

Pri zmluvách na dobu určitú môže prenajímateľ upraviť nájomné pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej.

Ak nie je dohodnuté v zmluve

Ak podmienky zvyšovania nájomného nie sú dohodnuté v zmluve, najlepším spôsobom je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. Ak sa strany nedohodnú, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve.

Oznámenie o zvýšení nájomného

Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, musí doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného s presným dôvodom a novou výškou nájomného.

Investície do bytu

Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Žiadosť o zníženie nájomného

Nájomca má právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Jednostranné zvýšenie nájomného prenajímateľom rodinného domu

Na základe vyššie uvedených informácií je zrejmé, že prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, ak to nie je dohodnuté v nájomnej zmluve alebo ak s tým nájomca nesúhlasí. V opačnom prípade by išlo o porušenie nájomnej zmluvy a nájomca by mal právo brániť sa právnymi prostriedkami.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Okrem práva na nájomné má prenajímateľ aj ďalšie práva a povinnosti, ktoré by mali byť jasne definované v nájomnej zmluve. Medzi najdôležitejšie patria:

• Odovzdanie nehnuteľnosti v stave spôsobilom na riadne užívanie: Prenajímateľ je povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave, ktorý umožňuje jej riadne užívanie na dohodnutý účel.
• Zabezpečenie nerušeného užívania nehnuteľnosti: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby nájomca mohol nerušene užívať nehnuteľnosť počas celej doby nájmu.
• Vykonávanie potrebných opráv: Prenajímateľ je povinný vykonávať opravy, ktoré sú potrebné na zachovanie nehnuteľnosti v riadnom stave.
• Právo na kontrolu nehnuteľnosti: Prenajímateľ má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, ale len po predchádzajúcom upozornení nájomcu a v dohodnutom termíne.

Práva a povinnosti nájomcu

Aj nájomca má svoje práva a povinnosti, ktoré by mali byť jasne definované v nájomnej zmluve. Medzi najdôležitejšie patria:

• Platenie nájomného včas: Nájomca je povinný platiť nájomné včas a v dohodnutej výške.
• Užívanie nehnuteľnosti v súlade s dohodou: Nájomca je povinný užívať nehnuteľnosť v súlade s dohodnutým účelom a spôsobom.
• Starostlivosť o nehnuteľnosť: Nájomca je povinný starať sa o nehnuteľnosť a udržiavať ju v riadnom stave.
• Hlásenie závad: Nájomca je povinný hlásiť prenajímateľovi všetky závady, ktoré sa vyskytnú na nehnuteľnosti.
• Umožnenie vstupu prenajímateľovi: Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vstup do nehnuteľnosti za účelom vykonania potrebných opráv alebo kontroly stavu nehnuteľnosti.

Riešenie sporov

V prípade, že dôjde k sporu medzi prenajímateľom a nájomcom, je dôležité hľadať riešenie dohodou. Ak sa strany nedohodnú, môžu sa obrátiť na súd.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Príklad z praxe

Nedávny prípad ilustruje túto problematiku. Pani, ktorá bola v podnájme od marca 2022, dostala od nového majiteľa bytu, ktorý byt kúpil v novembri 2022, oznámenie o zvýšení nájmu o 250 eur. Keďže pani s tým nesúhlasila a nemohla si to dovoliť, nový majiteľ sa dožadoval svojich peňazí alebo opustenia bytu. Pani bola v deviatom mesiaci tehotenstva a nemohla sa okamžite sťahovať. V tomto prípade platí, že nový vlastník vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa a nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je dohodnuté v nájomnej zmluve. Pani má právo podať výpoveď z nájmu, ale nemusí sa sťahovať okamžite.

Možnosti ukončenia nájmu

Nájom môže zaniknúť tromi spôsobmi:

• Dohodou: Ide o najmenej rizikové ukončenie nájmu a odporúča sa ju urobiť písomnou formou.
• Výpoveďou (prípadne odstúpením): Dôvody výpovede či odstúpenia sú uvedené v zmluve o nájme.
• Uplynutím času: Ak bol nájom dohodnutý na určitý čas, zaniká uplynutím tohto času.

Kaucia

Kaucia slúži na pokrytie nájmu a energií v prípade, že nájomca neplatí, alebo pre prípad, že spôsobí škodu na zariadení. Kaucia sa hradí pri podpise zmluvy a je spravidla vo výške jednomesačného nájomného, ale môže byť aj vyššia, ak je nehnuteľnosť kompletne zariadená.

Kauciu je prenajímateľ povinný nájomcovi vrátiť v plnej výške, ak dôjde ku korektnému ukončeniu nájmu a odovzdá nehnuteľnosť bez škôd.

Daňové povinnosti prenajímateľa

Ako prenajímateľ máte registračnú povinnosť na daňovom úrade. Registrovať sa musíte do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom sa prenajala nehnuteľnosť.

Výška sadzby dane z príjmov pre fyzickú osobu je:

• 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8-násobok životného minima,
• 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8-násobok životného minima.

Záver

Záverom možno konštatovať, že prenajímateľ rodinného domu nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, ak to nie je dohodnuté v nájomnej zmluve alebo ak s tým nájomca nesúhlasí. Dôležité je mať dobre vypracovanú nájomnú zmluvu, ktorá jasne definuje práva a povinnosti oboch strán a upravuje podmienky zvyšovania nájomného. V prípade sporov je dôležité hľadať riešenie dohodou alebo sa obrátiť na súd.

Príloha: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Dodatok č. 1 k Nájomnej zmluve

uzatvorenej dňa [dátum] medzi:

Prenajímateľ: [Meno, priezvisko, adresa]

Nájomca: [Meno, priezvisko, adresa]

Článok I.

1. Dňa [dátum] prenajímateľ a nájomca uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol rodinný dom nachádzajúci sa na adrese [adresa] (ďalej len „dom"). Dom je zapísaný na LV č. [číslo], pre okres: [okres], obec: [obec], k.ú.: [katastrálne územie]. Celková podlahová plocha domu je [plocha] m2.

tags: #môže #prenajímateľ #rodinného #domu #jednostranne #zvýšiť