Vecné bremená: Komplexný sprievodca právami a povinnosťami

Vecné bremená predstavujú dôležitý aspekt vlastníckeho práva na Slovensku. Obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby, pričom toto obmedzenie môže mať rôzne podoby. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o vecných bremenách, ich vzniku, obsahu, zániku a vplyve na hodnotu nehnuteľnosti.

Čo je vecné bremeno?

Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka, vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Môže však ísť iba o činnosť opakujúcu sa alebo nepretržitú. Vždy tu máme nejakého povinného a oprávneného. Povinný je vždy vlastník nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom.

Podstatou vecných bremien je, že vlastníkovi nehnuteľnosti sa obmedzia jeho vlastnícke práva v prospech inej, ale zato oprávnenej osoby. Tou môže byť občan, skupina fyzických osôb, alebo firma či inštitúcia, ktoré vlastnia inú nehnuteľnosť. Ten, kto vlastní takto zaťaženú nehnuteľnosť, musí niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Vecné bremeno sa najčastejšie spája s vlastníctvom nehnuteľnosti alebo patrí určitej osobe. Vlastník nehnuteľnosti môže byť z právneho hľadiska tak na strane toho, kto musí rešpektovať zriadenie vecného bremena, ale takisto môže byť aj oprávnenou stranou, ktorá môže požívať výhody zo zriadenia vecného bremena. Ak aj nehnuteľnosť získa nového vlastníka kúpou, darovaním alebo dedením, právo vecného bremena automaticky nezaniká a prechádza na nového majiteľa. Znamená to, že vlastník zaťaženej nehnuteľnosti je povinný trpieť naďalej výkon oprávnenia treťou oprávnenou osobou a vlastník oprávnenej, tzv. panujúcej nehnuteľnosti, môže zase toto právo naďalej využívať.

Ak sa ale vecné bremeno vzťahuje na konkrétnu osobu alebo firmu, ktorá ani nemusí vlastniť konkrétnu nehnuteľnosť, vecné bremeno zanikne úmrtím alebo v prípade firmy jej zánikom. Vecné bremeno už neprechádza na právnych nástupcov, teda dedičov alebo novú nástupnícku firmu. Ide napríklad o zriadenie vecného bremena s právom doživotného užívania rodinného domu jej bývalému vlastníkovi alebo darcovi.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

Druhy vecných bremien

Vecné bremená sa delia na dva základné typy:

1. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti (in rem): Tieto bremená sú spojené s vlastníctvom konkrétnej nehnuteľnosti a prechádzajú s ňou na každého nového vlastníka. Právo vyplývajúce z vecného bremena je tu nerozlučne späté s vlastníckym právom k nehnuteľnosti, takže prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (napr. dedením, zmluvným prevodom). Toto právo pôsobiace in rem slúži na prospešnejšie využívanie určitej (a nie žiadnej inej) nehnuteľnosti patriacej oprávnenej osobe, napr. právo cesty cez susedný pozemok. Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávneným z vecného bremena pri zmene vlastníctva tak na základe univerzálnej, ako aj singulárnej sukcesie.

2. Vecné bremená patriace určitej osobe (in personam): Tieto bremená sú viazané na konkrétnu osobu a zanikajú jej smrťou alebo zánikom. Toto právo patrí fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Uvedené právo neprechádza na jej právneho nástupcu a zaniká najneskôr smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Pôjde napr. o právo doživotného užívania bytu v dome alebo miestnosti v dome, ktorý oprávnená osoba (obvykle rodič) previedla (napr. darom) na osoby povinné z vecného bremena.

Príklady vecných bremien

Bežne v praxi sa možno stretnúť s prípadmi, keď vlastník pozemku musí umožniť prejazd alebo prechod cez neho susedovi, ktorý sa nemá ako inak dostať do svojho domu. Alebo keď nie je možné inou cestou vybudovať prípojku, tak majiteľ iného pozemku musí povoliť jej zriadenie cez svoj pozemok. Takisto pri výstavbe alebo rekonštrukcii domu treba dbať na to, aby okná neboli orientované na susediaci pozemok. Alebo, že prístupovú cestu treba udržiavať. Sú to obmedzenia, ktoré treba rešpektovať.

Medzi ďalšie príklady patria:

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

• Zriadenie práva doživotného užívania nehnuteľností jej bývalým vlastníkom, ako darcom, pri prevode vlastníctva na obdarovaného, ktorý bude povinným z vecného bremena.
• Zriadenie stavby domu na pozemku (bývalej záhrade) za rodinným domom, ktorý patrí rodičom (napr. aj v prípade zriadenia bytovej jednotky na mieste pôvodnej povaly domu a pod.)
• Prechod a prejazd motorovým vozidlom cez pozemok v prospech vlastníka susediaceho pozemku (spravidla detí), vedenia vodovodnej, kanalizačnej alebo elektroprípojky a pod.
• Dedenie - zriadenie vecného bremena v prospech pozostalého manžela na nehnuteľnosti, ktorej nie je jeho spoluvlastníkom a ktorú ani na základe dedičskej dohody (ani len v podiele) nenadobudne a pod.

Vznik vecných bremien

Vecné bremená môžu vznikať rôznymi spôsobmi:

1. Zmluvou: Najčastejším spôsobom vzniku vecného bremena je písomná zmluva medzi vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti a osobou, v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje. Zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu a je nutné ju vložiť do katastra nehnuteľností. V zmluve treba dostatočne presne vymedziť rozsah a obsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena. Zo zmluvy musí byť jednoznačne zrejmé, či ide o vecné bremeno spojené s vlastníctvom k určitej nehnuteľnosti alebo či ide o osobné vecné bremeno vzťahujúce sa na konkrétnu osobu. Ak nie je doba trvania vecného bremena v zmluve uvedená, platí nevyvrátiteľná domnienka, že vecné bremeno trvá bez časového obmedzenia, t. j. neprestajne až do doby, kým zanikne.

2. Závetom: Vecné bremeno je možné zriadiť aj závetom ako jednostranným právnym úkonom poručiteľa, právne následky ktorého nastanú až po jeho smrti. Poručiteľ tak môže závetom napr. jednému dedičovi odkázať rodinný dom a súčasne pre niekoho iného zriadiť doživotné užívacie právo k jednej miestnosti v tomto rodinnom dome. Závet, ktorým sa zriaďuje vecné bremeno, musí spĺňať všetky zákonné obsahové a formálne náležitosti. Vecné bremeno založené závetom vzniká okamihom smrti poručiteľa. Dedičské konanie smeruje iba k určeniu povinného a oprávneného subjektu. Takto nadobudnuté vecné bremeno sa zapisuje do katastra nehnuteľnosti záznamom. V prípade zriadenia vecného bremena na základe závetu sa nejedná o podmienku pripojenú k závetu, ktorá je podľa OZ neplatná. Z uvedeného je zrejmé, že poručiteľ môže závetom zriadiť vecné bremeno aj v prospech tretej osoby t. j.

3. Rozhodnutím súdu: Rozhodnutím súdu sa vecné bremeno zriaďuje napríklad v takom prípade, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom susedného pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Vtedy môže vlastník stavby podať návrh na zriadenie vecného bremena v jeho prospech. A teda právo zodpovedajúce vecnému bremenu by spočívalo v práve prechodu cez susedný pozemok. Súd môže svojím rozhodnutím zriadiť vecné bremeno v dvoch prípadoch: pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozdelením veci a to k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti (§ 142 ods. 3). Pokiaľ súd nezriadi vecné bremeno už v spojitosti s rozhodovaním o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva účastníkov, nemožno tak robiť dodatočne v inom osobitnom konaní, pri úprave vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby (stavebníkom), neoprávnene zriadenej na cudzom pozemku (§ 135c ods. 3). Ide o prípady, keď súd ani nenariadil odstránenie neoprávnenej stavby, ani ju neprikázal za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku; v takom prípade súd na návrh usporiada vzťahy vo veci pozemku najmä zriadením vecného bremena za náhradu v nevyhnutnom rozsahu (pozri pri § 135c).

4. Schválenou dohodou dedičov: Vecné bremeno môže vzniknúť aj na základe schválenej dedičskej dohody. Ide o prípad, keď poručiteľ pre prípad svojej smrti vecné bremeno závetom nezriadil. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že právna úprava neumožňuje, aby sa v dedičskej dohode zriadilo vecné bremeno v prospech tretej osoby, t. j. osoby ktorá nebola účastníkom konania o dedičstve. Dedičskú dohodu musí schváliť súd. Na platnosť dohody sa vyžadujú tie isté podmienky a náležitosti ako pri zriadení vecného bremena zmluvou.

   Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

5. Rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona: Okrem vyššie uvedených spôsobov je vecné bremeno možné zriadiť aj rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Podľa § 151o ods. 3 OZ, platí, že ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok. Účelom tohto ustanovenia je zabezpečenie stabilnej úpravy vzájomných vzťahov medzi vlastníkmi nehnuteľností, z ktorých jeden vlastník stavby, nemá iný prístup k tejto stavbe (právny ani faktický) než po priľahlom pozemku druhého vlastníka. Vecné bremená vznikajú na základe viacerých právnych skutočností, z ktorých jednou je i tzv. "vydržanie". Právo užívania cudzích pozemkov na základe vydržania možno nadobudnúť len za splnenia týchto zákonných podmienok: nepretržitý výkon práva po dobu 10 rokov a subjekt nadobúdajúci právo musí byť jeho oprávneným držiteľom (to je ten, kto právo vykonáva pre seba a so zreteľom na všetky okolnosti je dobromyseľný v tom, že mu právo naozaj patrí). Rozhodnutím administratívneho orgánu možno zriadiť vecné bremeno pri vyvlastnení podľa § 109 ods. 1 stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Vecné bremená možno zriadiť aj rozhodnutím pozemkového úradu v súvislosti s pozemkovými úpravami v zmysle § 19 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb.

Zánik vecných bremien

Vecné bremeno môže zaniknúť:

• Dohodou: Najjednoduchší spôsob zániku vecného bremena je dohoda medzi vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti a osobou, v prospech ktorej bolo vecné bremeno zriadené. K zrušeniu vecného bremena dôjde na základe písomnej dohody, ktorá sa vloží do katastra nehnuteľnosti.

• Rozhodnutím súdu: Súd môže rozhodnúť o zániku vecného bremena, ak nastanú okolnosti, ktoré odôvodňujú jeho zrušenie.

• Zo zákona: Vecné bremeno zaniká zo zákona, ak nastanú skutočnosti, ktoré znemožňujú jeho ďalšie trvanie (napr. zánik stavby, s ktorou bolo vecné bremeno spojené).

• Uplynutím času: Ak bolo vecné bremeno zriadené na určitý čas, zaniká uplynutím tohto času.

• Smrťou alebo zánikom oprávnenej osoby (pri vecných bremenách in personam): Ak sa vecné bremeno vzťahuje na konkrétnu osobu alebo firmu, ktorá ani nemusí vlastniť konkrétnu nehnuteľnosť, vecné bremeno zanikne úmrtím alebo v prípade firmy jej zánikom. Vecné bremeno už neprechádza na právnych nástupcov, teda dedičov alebo novú nástupnícku firmu.

Práva a povinnosti vyplývajúce z vecného bremena

V rámci právneho vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena môžu byť uvedené tri druhy obmedzení (povinností) rôzne kombinované.

Povinnosti vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti:

• Strpieť: Vlastník je povinný strpieť určité konanie oprávnenej osoby (napr. prechod cez pozemok).
• Zdržať sa: Vlastník sa musí zdržať určitého konania (napr. výstavby, ktorá by obmedzila právo oprávnenej osoby).
• Konať: Vlastník je povinný niečo konať (napr. udržiavať prístupovú cestu).

Práva oprávnenej osoby:

• Oprávnená osoba má právo užívať cudziu vec v rozsahu, ktorý je stanovený vecným bremenom.

Náklady na údržbu a opravy:

Pokiaľ sa oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena (ktorým je vlastník zaťaženej nehnuteľnosti) nedohodli inak, ten, kto je oprávnený z vecného bremena, je povinný znášať primerane náklady na zachovanie a opravy zaťaženej nehnuteľnosti (tejto povinnosti oprávneného z vecného bremena zodpovedajú práva vlastníka nehnuteľnosti tieto úhrady požadovať). Ak zmluva o zriadení vecného bremena neobsahuje žiadny údaj o odplatnosti tohto práva, potom platí, že vecné bremeno bolo dojednané bezodplatne; povinnosť oprávneného z vecného bremena niesť primerané náklady na zachovanie a opravu nehnuteľnosti, ktorú užíva, tým nie dotknutá. Vlastník veci sa na týchto nákladoch podieľa primerane, ak aj on vec spoluužíva. V prípade sporu ohľadne týchto nákladov rozhodne na návrh súd.

Vecné bremeno a hodnota nehnuteľnosti

Vecné bremeno predstavuje vždy záťaž pre konkrétnu nehnuteľnosť alebo jej vlastníka. Vecné bremeno znižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti.

Ako zistiť, či je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom?

O tom, či je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom je najjednoduchšie si overiť z listu vlastníctva. Ten si možno vyhľadať na stránke www.katasterportal.sk, lenže tu sa údaje aktualizujú iba raz týždenne. Kto ale nemôže čakať na obnovu dát na internete, aktuálne informácie získa osobným nahliadnutím do listu vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade za poplatok 3 € v kolkoch. Jeho vydanie stojí 8 eur. Z listu vlastníctva tiež zistíte, či je predávajúci jediným majiteľom a na základe akého nadobúdacieho titulu ho získal, teda či išlo o kúpu, dedičstvo a podobne. V liste vlastníctve je bremeno uvedené v podobe ťarchy.

Praktické rady

• Vecné bremeno možno zriadiť len k nehnuteľnosti
• Zmluva o jeho zriadení musí byť vždy písomná
• Zmluvu na požiadanie vypracuje notár
• Pre nadobudnutie tohto práva je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností
• V liste vlastníctve je bremeno uvedené v podobe ťarchy
• Znenie zmluvy musí byť zrozumiteľné, jasné a jednoznačne formulované
• Rozsah vecného bremena by mal byť starostlivo vymedzený, napr. pri zriaďovaní vecného bremena doživotného bývania a užívania má byť riadne popísaný a špecifikovaný priestor (miestnosti), ku ktorému je vecné bremeno zriadené.
• Vecné bremeno nemožno zriadiť v prospech “verejnosti“ alebo podobne neurčitého okruhu osôb, lebo nie sú účastníkmi občianskoprávnych vzťahov
• Zaťaženie vlastníka nehnuteľnosti musí byť úmerné

Dôležité súdne rozhodnutia

Bez ohľadu na to, či vlastník pozemku, ktorému 1. septembra 1993 (dňom účinnosti zákona č. 182/1993 Z.z.) vzniklo právo na jednorazovú náhradu za vecné bremeno vzniknuté ex lege v zmysle § 23 ods. 5 tohto zákona, túto náhradu uplatnil alebo neuplatnil, resp. či mu náhrada bola alebo nebola vyplatená, súčasnému vlastníkovi tohto pozemku (bez ohľadu na to, kto ním je) nepatrí právo na nejakú ďalšiu náhradu za pretrvávajúce obmedzenie jeho vlastníckeho práva (rozsudok Najvyššieho súdu SR zo 14. apríla 2016, sp. zn. 1.

Žalobca sa v konaní domáhal, aby súd zaviazal žalovaných 1/ až 6/ zaplatiť mu do troch dní náhradu za obmedzenie jeho vlastníckeho práva, ku ktorému došlo v období od 8. septembra 2009 do 7. septembra 2011. Uviedol, že je vlastník pozemku v katastrálnom území P. zapísaného na liste vlastníctva č. X. ako parcela č. X. - zastavané plochy a nádvoria vo výmere X. m2 (ďalej len „sporná parcela“), ktorý nadobudol kúpnou zmluvou, na základe ktorej bol povolený vklad do katastra nehnuteľností rozhodnutím sp. zn. V 262/2007. Na spornej parcele stavebné bytové družstvo v roku 1973 bez súhlasu vtedajšieho vlastníka pozemku postavilo bytový dom súpisné č. X. (ďalej len „bytový dom“) so štyrmi bytmi, ktoré sú v súčasnosti - podľa výpisu z listu vlastníctva č. X. - vo vlastníctve žalovaných; na tomto liste vlastníctva je poznamenané, že k spornej parcele je zriadené vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z.z.“). Žalobcovi, napriek tomu, že je vlastníkom spornej parcely, je odopieraná akákoľvek náhrada za pretrvávajúce obmedzenie (pokračujúce obmedzovanie) jeho vlastníckeho práva, ku ktorému bezpochyby dochádza.

Okresný súd Prešov rozsudkom z 27. apríla 2012 č.k. 29 C 208/2011-234 žalobu zamietol. V odôvodnení uviedol, že k spornej parcele vzniklo podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. vecné bremeno (ex lege). Právny poriadok Slovenskej republiky definuje vecné bremeno ako právo niekoho iného než vlastníka veci, ktorého obmedzuje tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Vecné bremená zriaďované zákonom takýto charakter majú, aj keď ich režim nie je celkom totožný s režimom zmluvných vecných bremien, pretože sa riadi špeciálnou právnou úpravou. Ak osobitná úprava neobsahuje riešenie týkajúce sa náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva, je táto právna situácia je riešiteľná aj využitím čl. 11 ods. 4 Listiny základných práv a slobôd (ďalej len „Listina“), v zmysle ktorého možno vlastnícke právo obmedziť len za náhradu. K obmedzeniu vlastníckeho práva žalobcu k spornej parcele došlo v danom prípade zriadením vecného bremena. Finančná náhrada za takéto obmedzenie je jednorazová a nemá charakter opakujúceho sa plnenia. Krajský súd v Prešove už v iných rozhodnutiach (napríklad sp. zn. 18 Co 10/2010, 18 Co 11/2011) uzavrel, že nárok na zaplatenie finančnej náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva vecným bremenom v zmysle § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. má iba ten, kto bol vlastníkom zaťaženého pozemku v čase vzniku vecného bremena - to znamená k 1. septembru 1993, kedy nadobudol účinnosť zákon č. 182/1993 Z.z. Ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti, v danom prípade žalobca, už nadobudol pozemok zaťažený vecným bremenom. Vzhľadom na to, že vecné bremená in rem prechádzajú na nového nadobúdateľa spolu s vlastníctvom prevádzanej veci, nemôže sa nadobúdateľ (nový vlastník) už zaťaženého pozemku domáhať nejakej ďalšej finančnej náhrady. V prejednávanej veci bolo na pôvodnej vlastníčke spornej parcely, aby sa rozhodla, či nárok na túto finančnú náhradu uplatní alebo neuplatní. Bez ohľadu na to, ako sa rozhodla, treba konštatovať, že žalobcovi, ktorý spornú parcelu nadobudol v roku 2007, takéto právo nevzniklo. Nepatrí mu preto finančná náhrada za obmedzenie (pokračujúce obmedzovanie) jeho vlastníckeho práva, ktorej sa žalobou domáha. Súd prvého stupňa z týchto dôvodov jeho neopodstatnenú žalobu zamietol.

tags: #dedenie #pozemku #s #vecnym #bremenom