Prenájom Nehnuteľnosti: Sprievodca pre Majiteľov Bytov a Ako Platiť Realitnej Kancelárii

Ste majiteľom bytu a uvažujete o jeho prenájme? Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na to, ako úspešne prenajať nehnuteľnosť a ako sa orientovať v otázke platenia realitnej kancelárii. Ak začínate a chcete sa dozvedieť viac, ste na správnom mieste.

Príprava na Prenájom: Získajte Všetky Potrebné Informácie

Prvým krokom k úspešnému prenájmu je dôkladná príprava. Získajte čo najviac informácií o svojom byte. Všetko, čo potrebujete vedieť, aby ste ho mohli prenajať. Je to nevyhnutné pre vytvorenie kvalitnej reklamy a hodnoverného inzerátu.

Doba Prenájmu

Dobre si premyslite, na ako dlho chcete prenajať svoj byt. Bude to len počas leta? Na niekoľko mesiacov? Alebo pár rokov? Tento bod je veľmi dôležitý, nakoľko ako prenajímateľ ste jediný, kto je viazaný k tejto dobe. Nájomca by mal mať istotu, že v byte bude môcť ostať počas celej doby prenájmu.

Zariadenie Byty

Počítajte s tým, že ak prenajímate nezariadený byt, neprilákate rovnakých nájomníkov, ako v opačnom prípade. Pri prenájme zariadených bytov sú nájomníci v miernej výhode a nemali by ste mať problém nejakých vôbec nájsť. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza v turistickej oblasti, prenajímajte ju iba počas sezóny. Nezariadené byty lákajú nájomníkov, ktorí v nich chcú ostať dlhodobo. Každá predajná alebo výmenná akcia je determinovaná súborom pravidiel a predpisov, ktoré musia obe strany dodržiavať.

Analýza Majetku a Dokumenty

Aby ste zabezpečili nájomcovi slušné bývanie, budete musieť vykonať analýzu majetku. Okrem toho budete pravdepodobne musieť nájomníkovi ukázať dokumenty potvrdzujúce, že všetky náležitosti sú v poriadku. Poďme sa ponoriť priamo do toho.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

Stanovenie Primeraného Nájmu

Musíte si stanoviť cenu. A to nie takú hocijakú. Ak si chcete nájsť nájomníkov, potrebujete stanoviť primeraný nájom.

Lokalita, Veľkosť a Vybavenie

V prvom rade myslite na lokalitu. Čím prestížnejšia lokalita, tým vyšší nájom. Okrem toho má na veľkosť nájmu vplyv aj veľkosť nehnuteľnosti. Hovoríme o štvorizbovom byte alebo o garsónke? V neposlednom rade berte do úvahy aj kvalitu nábytku a vybavenia, ktoré sa v byte nachádza. Je byt vybavený elektrospotrebičmi?

Prieskum Trhu

Neváhajte a pozrite sa na webové stránky ponúkajúce inzeráty na byty. Porovnajte svoj byt s tými, ktoré tam nájdete a uistite sa, že ste v správnom cenovom rozpätí. Ak využijete služby realitnej agentúry nebudete sa musieť o nič starať.

Inzerát: Kľúč k Úspešnému Prenájmu

V prípade, že sa rozhodne nevyužiť služby realitnej kancelárie, si budete musieť urobiť inzerát sami. V inzeráte sa musia nachádzať všetky potrebné informácie a podrobnosti.

Povinné Informácie v Inzeráte

Uveďte tam miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak chcete uveďte tam, či sa nachádza v blízkosti nejakých obchodov alebo iných významných budov. Nezabudnite na výšku nájmu, a to či sú v ňom zahrnuté všetky účty alebo nie. Taktiež musíte uviesť, kedy bude byt voľný a vaše kontaktné údaje.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Webové Stránky a Platformy

Existuje množstvo webových stránok a platforiem, na ktorých môžete zverejniť svoj inzerát o voľnom byte. V súčasnosti sú najnavštevovanejšie realitné portály tieto: www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk. V prípade sezónneho prenajímania bytu môžete zvážiť aj portál AirBnB.

Výber Nájomníka: Dôkladnosť sa Vypláca

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber.

Potrebné Dokumenty a Záruky

V prvom rade si neváhajte vyžiadať rôzne potrebné dokumenty, ktoré dokážu jeho solventnosť alebo serióznosť. Máme na mysli kópiu dokladu totožnosti, ako je napríklad občiansky preukaz, vodičský preukaz alebo napríklad cestovný pas, výplatnú pásku za posledné tri mesiace alebo ak podnikajú, tak daňový formulár. V prípade, že budete byt prenajímať študentom, získajte si doklady od ich ručiteľa. V každom prípade môžete žiadať o záruku, alebo o zálohu. Tá vás má ochrániť pred nezaplateným nájmom, poškodením bytu, alebo predčasným odchodom nájomníka.

Obnovenie Nájomnej Zmluvy

Po tom, čo strávite množstvo času výberom a hľadaním nájomníkov, ich preverovaním a podpísaním zmluvy, určite nechcete aby vaše úsilie vyšlo nazmar. Neustále opakovanie tohto procesu môže byť vyčerpávajúce. Ak máte nájomníka, ktorý platí nájom načas a dobre sa stará o vašu nehnuteľnosť, požiadajte ho obnovenie nájomnej zmluvy aspoň 90 dní pred jej uplynutím.

Vedenie Záznamov a Komunikácia

Ako prenajímateľ, by ste si mali viesť záznamy o všetkom: potvrdenie o prijatí zálohy, potvrdenie o prenájme, bločky za údržbu a podobne. Rovnako si dokumentujte všetku komunikáciu medzi vami a nájomcom.

Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Nájomná Zmluva: Základný Kameň Prenájmu

Posledným krokom je vyplnenie a podpísanie nájomnej zmluvy. Je veľmi dôležité, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti ako označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, výšku nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu, deň splatnosti nájomného, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod.

Sezónnosť a Dopyt po Prenájmoch

Aj pri prenájme nehnuteľností sa stretnete s pojmom "sezónnosť", dopyt po nich je hlavne začiatkom roka, kedy veľa ľudí mení prácu, sťahuje sa a jednoducho si plní svoje sny a novoročné predsavzatia, čo sa samozrejme odzrkadľuje aj na zvýšenom dopyte po prenájmoch.

Na Čo Si Dať Pozor Pri Prenájme?

V prípade majiteľa nehnuteľnosti je potrebné, aby našiel toho správneho nájomníka, ktorý bude pravidelne a načas platiť nájomné a dostatočne sa starať o byt, čím sa predíde k jeho poškodeniu. Tu však netreba zabúdať na to, že kvalitne vypracovaná nájomná zmluva Vám môže skutočne uľahčiť život a predísť komplikáciám v podobe dlhotrvajúcich sporov. Aj Vám sa totiž môže stať, že Váš nájomník si nebude plniť svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, nezaplatí nájom alebo sa jednoducho odmietne vysťahovať z bytu.

Práva a Povinnosti Prenajímateľa a Nájomníka

Podľa Milana Tomáška, partnera spoločnosti CLC advokátska kancelária s.r.o.: "Konkrétne lehoty a možnosti postupu zmluvných strán v takýchto prípadoch závisia od konkrétneho druhu a obsahu nájomnej zmluvy. Právnym poriadkom bol totiž prednedávnom zavedený inštitút tzv. V prípade omeškania s platbami nájomného alebo úhrad za plnenie spojené s užívaním bytu o viac ako 5 dní, je nájomca povinný uhradiť prenajímateľovi tzv. poplatok z omeškania v zákonom stanovenej výške. Na záver pri prenájme netreba zabúdať na povinnosti, ktoré vznikajú prenajímateľovi voči štátu. "Prenajímateľovi, ktorý na území SR prvýkrát prenajal nehnuteľnosť s výnimkou pozemku, vzniká povinnosť požiadať o registráciu príslušného správcu dane.

Realitná Kancelária: Áno alebo Nie?

Prenájom nehnuteľností: Na vlastnú päsť alebo cez realitku? Cena nehnuteľností stúpa raketovým tempom. Pre vlastníkov nehnuteľnosti ide preto o výhodnú investičnú príležitosť, a to formou prenájmu. Čo treba vedieť, kým (si) prenajmete byt. Základným právnym predpisom je Občiansky zákonník, pričom od 1. mája 2014 vstúpil do účinnosti aj nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ môže odteraz uzatvoriť zmluvu podľa toho zákona, ktorý je preňho výhodnejší.

Výhody Realitnej Kancelárie

Prax ukazuje, že áno. Realitné kancelárie majú databázy prenajímateľov, ale aj tých, ktorí aktuálne nájom hľadajú. Vašu požiadavku tak môžu veľmi rýchlo spárovať.

Provízia Realitnej Kancelárie: Kto ju Platí?

Realitnú kanceláriu si viete objednať na viaceré druhy služieb. Môže vám vyhľadať vhodnú nehnuteľnosť na kúpu, predaj alebo prenájom. A práve pri prenájme bytu vzniká otázka, kto platí realitnej kancelárii províziu za sprostredkovanie. Je to vlastník (prenajímateľ) alebo nájomca?

Vo všeobecnosti platí, že províziu realitnej kancelárii platí ten, kto o jej službu požiada. Klientom realitky môže byť tak nájomca, ako aj prenajímateľ. Výška provízie sa pri nájmoch pohybuje zvyčajne vo výške jednomesačného nájomného.

Regionálne Rozdiely v Platení Provízie

Na Slovensku existujú regionálne rozdiely v tom, kto platí províziu realitnej kancelárii. V niektorých regiónoch je bežné, že províziu platí prenajímateľ, zatiaľ čo v iných regiónoch ju platí nájomca.

V Nitre, Piešťanoch a Nových Zámkoch platí províziu prenajímateľ. Konateľka nitrianskej realitnej kancelárie ByDoPo Magdaléna Sorádová vysvetlila, že službu platí ten, kto si ju objedná. Jej slová potvrdil aj majiteľ piešťanskej realitnej kancelárie ALL 4 Life Martin Haring s tým, že to majú transparentné a rokmi zaužívané. Rovnaký postoj má aj realitná kancelária z južného Slovenska, kde Terézia Vassová zo spoločnosti VASSE Reality z Nových Zámkov uviedla, že províziu platí majiteľ.

Na východe Slovenska, v okolí Košíc, je prax rôzna. Peter Hanko z košickej realitnej kancelárie Petersen uviedol, že v ich realitnej kancelárii bolo vždy štandardom, že províziu za sprostredkovanie prenájmu hradí majiteľ nehnuteľnosti, ktorý si službu objednáva.

V Bratislave, kde je vysoký dopyt po nájmoch, nie je problém mať províziu rozdelenú pol na pol medzi prenajímateľa a nájomcu. Ľudmila Lacková z Kľúč RK uviedla, že situácia sa mení v závislosti od regiónov prenájmu. V okresných a krajských mestách je dopyt väčší, čo znamená väčšiu konkurenciu. Vtedy majitelia s prenájmom sami nemajú problém, a preto odmietajú hradiť provízie a žiadajú, aby ich platili nájomcovia. Alexandra Novák z realitnej kancelárie LIVIANTE potvrdila, že je bežne zaužívaná prax delenia provízie na polovicu medzi prenajímateľa a nájomcu.

Riziká Platenia Provízie Nájomcom

Peter Hanko z košickej realitnej kancelárie Petersen upozornil na riziká, ak províziu platí nájomca. Byty, kde províziu platí nájomca, často zostávajú neobsadené stáli mesiace na internete bez záujmu. Dôvodom je, že nájomcovia, ktorí mali naraz zaplatiť prvý nájom, dvojmesačný depozit a ešte aj províziu realitnej kancelárii, túto finančnú záťaž jednoducho nezvládali.

Alternatívy k Realitnej Kancelárii

Ak nechcete využiť služby realitnej kancelárie, potom sa najviac osvedčuje zadať inzerát najviac však do troch realitných portálov. V súčasnosti sú najnavštevovanejšie realitné portály tieto: www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk. Text inzerátu by mal byť jednoduchý a pútavý, a samozrejme nezavádzajúci. Začnite najpodstatnejšími informáciami a uveďte aj výšku nájomného a energií. Cenu stanovte triezvo, pozrite si dôkladne konkurenčné ponuky.

Nájomná Zmluva a Zákonné Náležitosti

Zmluva o nájme bytu. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, tzn. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti (uvedené v predchádzajúcej otázke). Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod.

Dĺžka Trvania Nájmu a Zmeny v Zmluve

Záleží na tom, z ktorej strany sa na to pozeráme. Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je naopak výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Áno, zmluva sa dá kedykoľvek zmeniť, samozrejme, len ak s tým zmluvné strany súhlasia.

Nájomné a Úhrady Spojené s Užívaním Byty

„Nájomné“, ako sa ľudovo nazýva odplata za užívanie prenajatého bytu, sa skladá z dvoch oddelených častí - jednak zo samotného nájomného (ako odplaty za užívanie bytu), jednak z úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu - tzv.

Ako Upraviť Nájomné v Nájomnej Zmluve?

Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu akýmkoľvek spôsobom, ktorý je dohodnutý v zmluve. Nájomné možno zvýšiť vo väčšine prípadov len po dodatočnej dohode oboch zmluvných strán. Nájomca môže kedykoľvek požiadať o zníženie nájomného, ale či strany dospejú k dohode, záleží len na ich rokovaní. Nájomca má však právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné byt riadne užívať, t.j. napr. byt sa rekonštruuje, dlhšie obdobie netečie voda, byt je bez elektriny alebo je tu iná závada, ktorá výrazne znižuje kvalitu bývania nájomcovi. Výška zľavy sa určí podľa toho, ako dlho nemohol nájomca byt riadne užívať.

Kaucia a Stavebné Úpravy v Byte

Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného. Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy alebo inú podstatnú zmenu v byte iba so súhlasom prenajímateľa. Súčasne je však povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek, údržbu bytu a pod.

Podnájom a Skončenie Nájmu

Áno, ale len s písomným súhlasom vlastníka bytu - prenajímateľa. Pred vysťahovaním je najskôr potrebné, aby sa nájom platne skončil. Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne.

Nútené Vysťahovanie a Nový Zákon o Krátkodobom Nájme Byty

Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však prenajímateľ musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu. Nový zákon o krátkodobom nájme bytu priniesol zásadné zmeny pri skončení nájmu bytu. Jednou z najdôležitejších je, že je už možné od nájomnej zmluvy aj odstúpiť. Dôvody odstúpenia sú upravené v zákone, ale je možné si ich dohodou v zmluve rozšíriť o ďalšie. Okrem toho je po novom možné, aby si zmluvné strany dohodli vlastné výpovedné dôvody (iné než ustanovuje zákon o krátkodobom nájme bytu), ako aj kratšiu výpovednú lehotu než sú tri mesiace. Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona o krátkodobom nájme, podľa ktorého, ak niektorá zo zmluvných strán napadne výpoveď alebo odstúpenie od nájomnej zmluvy na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu. Podľa Občianskeho zákonníka je totižto nevyhnutné čakať dovtedy, kým súd o veci právoplatne rozhodne. Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka, tzv. kaucia, ktorá je prenajímateľmi často využívaná. Zákon o krátkodobom nájme bytu a pozitíva z neho plynúce sa budú vzťahovať len na tých prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade.

Služba Nájom Plus+

Nová služba realitiek chce prispieť k tomu, aby prenajímatelia svoje neobývané byty dali do prenájmu. „Podľa našich zistení, sú dva hlavné dôvody, prečo prenajímatelia svoje byty odmietajú prenajať. Strach z problémov so zlým nájomcom a nezáujem starať sa o potreby nájomcu počas trvania nájmu,“ vysvetľuje realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec. „To už ale nemusí platiť. V súčasnosti sú častým nešvárom v nájomných vzťahoch pravidlá nastavené v neprospech jednej strany alebo dokonca v rozpore so zákonom. Nájom plus+ to mení a stavia na vyváženej nájomnej zmluve schválenej Realitnou úniou SR, ktorá dáva odpovede na väčšinu situácií. Filozofiu vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom vysvetľuje „desatoro Nájmu plus+“. Jasné pravidlá služby definuje smernica Realitnej únie SR, k dodržiavaniu ktorej sa zaväzuje každá realitná kancelária so službou Nájom plus+. Vyúčtovanie peňažnej zábezpeky po skončení nájmu tzv. Obvykle kauciu hradí nájomca prenajímateľovi pri podpise nájomnej zmluvy vo výške jednomesačného nájomného s energiami. Prípadné škody spôsobené v byte nemožno vylúčiť, preto ich realitná kancelária odporučí poistiť. Ak skončí nájomný vzťah korektne, prenajímateľ môže navrhnúť, aby Realitná únia SR vydala nájomcovi certifikát spoľahlivého nájomcu. Úloha realitnej kancelárie pri bežnom nájme končí vyhľadaním nájomcu a uzavretím zmluvy. Pri Nájme plus+ je to inak. Maklér poskytuje pomoc po celý čas nájmu a dohliadne aj na jeho korektné skončenie. Zabezpečí protokolárne prevzatie nehnuteľnosti s odpočtom meračov energií a zistenia prípadných škôd. Prenajímateľ však často očakáva zo strany realitnej kancelárie aj ďalšie služby. V Nájme plus+ si môže objednať doplnkové služby, ktoré zvyšujú komfort nielen jemu, ale často aj nájomcovi. Preformátovať nájomné vzťahy v Nájme plus+ pomáha aj Realitná únia SR. Nájomnú zmluvu vytvorili a roky „šperkovali“ advokáti so zameraním na realitné právo a súdne spory. V praxi ju odlaďovali mnohí makléri členskej základne Realitnej únie SR. Vo vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom zmapovala Realitná únia 84 problémových situácií. Realitný maklér ich dokáže efektívne riešiť vďaka pripraveným postupom. Vie, aké konkrétne kroky má podniknúť. „Pre vyriešenie sporných otázok medzi nájomcom a prenajímateľom sa môžu strany obrátiť na odbornú Komisiu Realitnej únie SR. Nájom plus+ prináša benefity tak pre nájomcu, ako aj pre prenajímateľa.

tags: #platenie #nájmu #realitnej #kancelárii