Možnosti vylúčenia nároku na bytové náhrady v zmluve

Tento článok sa zaoberá problematikou zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ZNaPNP) a jeho dopadom na právnu istotu účastníkov právnych vzťahov. Cieľom je vyvolať diskusiu o zmysle tohto zákona a možnostiach jeho úpravy alebo zrušenia.

Úvod do problematiky

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov bol prijatý v turbulentných časoch transformácie spoločnosti a ekonomiky. V súčasnosti sa však vynára otázka, či je opodstatnené, aby bol tento druh nájmu regulovaný samostatným zákonom, ktorý je formalistickejší ako všeobecná úprava nájmu v Občianskom zákonníku.

Význam a riziká Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov

Zákon má významný vplyv na podnikateľské prostredie, pretože sa s ním stretáva takmer každý podnikateľ pri nájme priestorov pre svoju činnosť. V praxi sa však vyskytujú situácie, keď právnici pri auditoch upozorňujú na možné dôvody neplatnosti nájomných zmlúv, čo ohrozuje právnu istotu účastníkov. V horšom prípade môže nájomca po rokoch fungujúceho nájomného vzťahu vyhlásiť zmluvu za neplatnú a odísť bez ohľadu na dohodnutú dobu nájmu.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Náležitosti zmluvy sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP a zahŕňajú:

• Predmet nájmu
• Účel nájmu
• Výšku nájomného
• Splatnosť nájomného
• Spôsob platenia nájomného
• Čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas)

Podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná. Toto ustanovenie je častým dôvodom neplatnosti nájomných zmlúv.

Prečítajte si tiež: Ako požiadať o príspevok na hygienické potreby?

Problematická úprava nájomného

Nájomné je ekonomická kategória, a preto by si ho strany mali dohodnúť podľa svojich ekonomických záujmov. V praxi sa však vyskytujú problémy s formalistickým výkladom § 3 ods. 3 ZNaPNP. Napríklad, dohoda o paušálnej čiastke zahŕňajúcej nájomné aj úhrady za služby môže byť považovaná za neplatnú z dôvodu absencie výšky nájomného. Podobný výklad sa aplikuje aj na splatnosť a spôsob platenia nájomného. Ak v zmluve chýba presné určenie splatnosti a spôsobu platenia, celá zmluva je neplatná.

Forma zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu. Forma podnájomnej zmluvy však môže byť sporná. Česká judikatúra dovodila, že písomná forma podnájomnej zmluvy nie je podmienkou jej platnosti.

Súdne obchádzanie formalizmu

Súdy sa niekedy snažia obchádzať formalizmus základných náležitostí cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení OZ, ak sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými vecami ako vec hromadná. Pri prenájme budovy ako celku súdy dovodili aplikáciu všeobecných ustanovení OZ. Zaujímavá je aj konštrukcia predmetu nájmu nebytových priestorov spolu s parkovacími miestami ako hromadnej veci.

Tento prístup je sympatický, ale otvára množstvo otázok. Prenájmom bytu spolu s parkovacím miestom nemožno vylúčiť aplikáciu § 711 OZ, pretože ochranné normy o nájme bytu sú považované za kogentné.

Účel nájmu

Účel nájmu musí byť v zmluve vyjadrený a musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené. Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná. Ak stavebné určenie starých budov nezodpovedá reálnemu užívaniu, je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel.

Prečítajte si tiež: Príspevky pre mladých športovcov

Z hľadiska platnosti zmluvy je podstatné, aký účel je v nej uvedený. Ak nájomca fakticky užíva priestor v rozpore so stavebným určením, má voči nemu prenajímateľ výpovedný dôvod. Problém nastáva, ak si nájomca najíma nebytové priestory stavebne určené na užívanie ako reštaurácia, za účelom ich rekonštrukcie a následného skolaudovania a užívania ako kancelárskych priestorov.

Ukončenie nájmu a výpovedné dôvody

Ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 ZNaPNP, sú nejasné. Znenie ustanovenia neuvádza jednoznačne, či je toto ustanovenie kogentné a či možno niektoré z výpovedných dôvodov dohodou strán vylúčiť, prípadne upraviť, alebo či možno doplniť ďalšie výpovedné dôvody. Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť. Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody. Otvorenou ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť.

Bytové náhrady a ich poskytovanie

Kedy vznikne právo na bytovú náhradu je vymedzené v § 712 Občianskeho zákonníka. Väčšinou ide o prípady, keď prenajímateľ dá nájomcovi výpoveď z nájmu. Predpokladom poskytnutia bytovej náhrady teda je, aby bola uzavretá nájomná zmluva.

Právo na bytovú náhradu

V zmysle čl. 20 ods.1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo rovnako ako ostatné požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 z. 40/1964 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju.

Vypratanie nehnuteľnosti

Ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení ako sa brániť je inštitút vypratania nehnuteľnosti. Najjednoduchšie vypratanie (domu, bytu) je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou, aby mohol byť neoprávnený užívateľ bytu alebo domu vyprataný rozhodcom (a nie súdom) je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je rýchlosť.

Prečítajte si tiež: Áno, nie, možno - Facebook prieskum

Povinnosti prenajímateľa

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu!

Bezdôvodné obohatenie

Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Záver

Súčasná úprava zákona o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov a nadväzujúca judikatúra zneprehľadňujú právne vzťahy a ohrozujú právnu istotu strán. Zákon spôsobuje ťažkosti pri právnom ukotvení ekonomicky zmysluplných dohôd, pričom neexistujú celospoločenské záujmy alebo ochrany hodné záujmy slabších strán, ktorými by tieto ťažkosti boli odôvodnené.

V Českej republike bol tento zákon novelizovaný s cieľom znížiť mieru právnej regulácie nájmu nebytových priestorov a posilniť zmluvnú voľnosť. Diskusia o úplnom zrušení alebo aspoň rozsiahlej novelizácii zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov by mala prebehnúť aj na Slovensku. Neisté právne vzťahy komplikujú postavenie všetkých zúčastnených, a na prípadnú neistotu primárne doplatia tí, ktorí si nemôžu dovoliť drahých právnikov, ale spoliehajú sa na platnosť ekonomicky racionálnych zmluvných dojednaní.

tags: #možnosti #vylúčenia #nároku #na #bytové #náhrady