Kúpa Nehnuteľnosti Dvoma Kupujúcimi: Podmienky a Postupy

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Či už ide o byt, dom alebo nebytový priestor, správne vypracovanie kúpnej zmluvy a dodržanie všetkých náležitostí je kľúčové pre úspešný prevod vlastníctva. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok a postupov pri kúpe nehnuteľnosti, s dôrazom na situáciu, keď sú dvaja kupujúci súčasťou transakcie.

Právne Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva spĺňala požiadavky § 42 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Návrh na Vklad do Katastra Nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.

Prečítajte si tiež: Lekárske nálezy a ich vplyv na dôchodok

Špecifikácie pre Bytové a Nebytové Priestory

K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Overovanie Podpisov a Zastupovanie

Podľa § 42 ods. 7 katastrálneho zákona, podpis prevodcu (predávajúceho) na zmluve musí byť osvedčený. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.

Forma a Počet Vyhotovení Zmluvy

Kúpna zmluva, ktorá pozostáva z viacerých listov strán, musí byť zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR, pričom pri overení Vám zmluvu notár alebo obec zviaže.

Na jednej zmluve môžu byť viacerí kupujúci ako aj viacerí predávajúci a na kataster sa môže predložiť len 2x originál zmluvy podpísaný všetkými účastníkmi zmluvy. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu a 2 originály musia ísť na kataster (stačí ak na týchto zmluvách budú overené podpisy predávajúcich).

Prečítajte si tiež: Nadčasová práca a zamestnanci ZŤP: Podrobný prehľad

Špecifikácia Predmetu Prevodu

V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu tak ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich tak ako je uvedené na liste vlastníctva.

Lehoty a Predkupné Právo

Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu zmluvy, v opačnom prípade platí, že ste od zmluvy odstúpili a preto nemôže byť zo strany katastra vklad vlastníckeho práva v zmysle tejto kúpnej zmluvy povolený.

V prípade nerešpektovania predkupného práva sa oprávnený môže domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát.

Kúpa Nehnuteľnosti s Dedičstvom

Pri kúpe nehnuteľnosti, kde je jedným zo spoluvlastníkov zosnulý, je potrebné najprv vyriešiť otázku dedičstva. Majetok zosnulého otca musí byť predmetom dedičského konania, ktoré potvrdí nových majiteľov jeho podielu na nehnuteľnosti. Váš prvý krok by mal byť podanie návrhu na dodatočné dedičské konanie. Súd na základe tohto návrhu otvorí dedičské konanie, aby sa oficiálne určili dedičia a prešla vlastnícka práva z otca na jeho právoplatných dedičov.

Overovanie Podpisov a Právna Istota

Áno, je potrebné overiť podpisy prevodcu a to na matrike alebo u notára, čo vyplýva z ust. § 42 ods. 7 katastrálneho zákona. Zmluvu si nechajte vypracovať advokátovi, a budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná.

Prečítajte si tiež: Úvaha o školnom na vysokých školách

Vypracovanie Kúpnej Zmluvy a Znalecký Posudok

To, ktorá zmluvná strana vypracuje kúpnu zmluvu je len otázkou dohody medzi zmluvnými stranami. Kým kúpna cena nebude vyplácaná úverom, nemusíte dokonca robiť ani znalecký posudok (ak sa viete na cene nehnuteľnosti dohodnúť).

Zmluva o Prevod Vlastníctva k Bytu

Zmluva o prevode vlastníctva k bytu je špecifickým zmluvným typom. Riadi sa Občianskym zákonníkom a osobitným zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva na predaj či kúpu bytu má viac formálnych požiadaviek.

Podpisy Predávajúcich a Spoluvlastnícky Podiel

Kúpnu zmluvu na byt podpisujú predávajúci, čiže vlastník nehnuteľnosti, a kupujúci. Pri kúpe alebo predaji bytu je potrebné uviesť všetky údaje o nehnuteľnosti vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu. K bytu obyčajne prináleží podiel na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne aj spoluvlastnícky podiel pozemku priľahlom k nemu. Spoluvlastnícke podiely na týchto pozemkoch nie je možné prevádzať samostatne - musia sa prevádzať vždy spolu s bytom v rámci jednej zmluvy.

Pôvodná Zmluva

Ako podklad na vypracovanie kúpnej zmluvy na byt by ste si mali preštudovať aj pôvodnú zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, na základe ktorej ho získal súčasný vlastník.

Príklad Predmetu Zmluvy

Predmetom tejto Zmluvy je odplatný prevod vlastníckeho práva Predávajúceho k nehnuteľnostiam špecifikovaným nižšie na Kupujúceho:

• byt č. ……. nachádzajúci sa vo vchode ………., na ……….. p. bytového domu so súpisným číslom ………., postaveného na parcele C-KN/E-KN, s parcelným číslom ……. s výmerou ………. m2
• k Bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel s veľkosťou ……./………. k celku na pozemku zastavanom Bytovým domom - parcela C-KN/E-KN, s parcelným číslom ……. s výmerou …….. m2, druh pozemku: ……., zapísaný na LV č. ……..
• k Bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve Bytového domu s veľkosťou ……../………. k celku;
• k Bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel s veľkosťou ……../……… k celku na pozemku priľahlému k Bytovému domu - parcela registra C-KN/E-KN, s parcelným číslom …… s výmerou …….

Príklad Kúpnej Zmluvy

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat. území Žilina, okres Žilina, a to parc. č. 123 - zast. plochy o výmere 321 m2 a dom s. č. 1 postavený na parc. č. 123, všetko nehnuteľnosti zapísané na LV č. Predávajúci odpredáva nehnuteľnosti uvedené v čl. I a kupujúci tieto nehnuteľnosti kupuje do svojho výlučného vlastníctva za dohodnutú kúpnu cenu 4 000 000 Sk, pričom cena budovy predstavuje 3 000 000 Sk a cena pozemku 1 000 000 Sk.

Písomná Forma Zmluvy

Zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (môže ísť o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, zámennú zmluvu, dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov), musí mať vždy písomnú formu, a to v zmysle ustanovenia § 46 ods. Občianskeho zákonníka.

Účastníci Kúpnej Zmluvy a Kúpna Cena

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú predávajúci a kupujúci. V prípade, ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, vystupujú všetci na jednej strane ako účastníci zmluvy. Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi.

Technický Stav Nehnuteľností

Technický stav nehnuteľností je zvyčajne podrobne popísaný a ohodnotený v znaleckom posudku. Je však vhodné, ak zmluvné strany spoločne technický stav odsúhlasia, prípadne do zmluvy uvedú tie nedostatky, s ktorými kupujúci nehnuteľnosť preberá. Taktiež odporúčame preskúmať časť C listu vlastníctva, kde sa zapisujú ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti, napr. vecné bremená, záložné práva a pod.

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva a Plomba

Ako už bolo uvedené vyššie, vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Aby bola právna istota medzi účastníkmi zabezpečená aj po podpise kúpnej zmluvy, katastrálny úrad po doručení návrhu na vklad vlastníckeho práva vyznačí do predmetného listu vlastníctva tzv. plombu. Plomby sa do listu vlastníctva zapisujú v poradí, v akom boli návrhy doručené katastrálnemu úradu.

Záverečné Ustanovenia a Počet Vyhotovení Zmluvy

Záverečné ustanovenia obsahujú všeobecné náležitosti a vyhlásenia zmluvných strán. Dôležitý pri prevode nehnuteľnosti je počet vyhotovení zmluvy - katastrálny úrad pre vykonanie vkladu vyžaduje tri vyhotovenia určené pre kataster a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov. Na všetkých týchto vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu (pri kúpnej zmluvy predávajúceho, pri darovacej zmluve darcu, pri ostatných druhoch zmlúv podpisy všetkých účastníkov).

Daňové Aspekty Prevodov Nehnuteľností

Účastníci kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam.

Oslobodenie od Dane z Príjmov

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Predmetom dane z príjmov fyzických osôb nie sú nehnuteľností získané dedením, darovaním alebo vydaním v zmysle zákonov o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a rehabilitácií v znení neskorších predpisov.

Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.

Predaj Nehnuteľnosti Využívanej na Podnikanie

Ak sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľskú činnosť, prenájmu alebo inej zárobkovej činnosti, na ktorú sa nehnuteľnosť využívala, resp. z nej plynuli zdaniteľné príjmy, do základu dane na zdanenie v takomto prípade vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Príklad Zdanenia Príjmu z Predaja Nehnuteľnosti

Podľa uzatvorenej kúpnej zmluvy podnikateľ Ján Čierny nadobudol v roku 2002 dom s pozemkom o výmere 321 m2 na parcele č. 123 s LV č. 4321. Kúpna cena domu bola 3 000 000 Sk a pozemku 1 000 000 Sk. Pán J. Čierny sa rozhodol, že na podnikanie použije len dve miestnosti, ktorých výmera predstavuje 1/3 celkovej zastavanej plochy domu. Z pohľadu dane z príjmov si môže Ján Čierny uplatňovať ako daňové výdavky v roku 2002 rovnomerné alebo zrýchlené odpisy zo vstupnej ceny 1 000 000 Sk, čo predstavuje 1/3 z 3 000 000 Sk.

Predaj Nehnuteľnosti Nepoužívanej na Podnikanie

Konkrétne podľa príkladu zmluvy uzatvorenej medzi predávajúcim Milanom Zeleným a kupujúcou Annou Červenou bude základom dane dohodnutá kúpna cena znížená o výdavky podľa § 10 ods. 1 písm. j. od roku 2000 až do času predaja. Výdavkom môžu byť aj iné výdavky spojené s odpredajom veci.

Daň z Prevodu a Prechodu Nehnuteľností

Výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá v tomto prípade bude vypočítaná nasledovne: Základom dane z prevodu nehnuteľností bude suma 4 000 000 Sk, lebo táto daň sa platí najmenej z ceny určenej znaleckým posudkom v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností.

Podielové Spoluvlastníctvo Manželov

Pri predaji nehnuteľnosti môže ísť aj o podielové spoluvlastníctvo. Iný prípad bude bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, kde je spoluvlastníctvo manželov (bezpodielové), potom sa príjem nedelí na manželov, ale sa zdaňuje u jedného z nich celý.

Daň z Príjmov Právnickej Osoby

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť.

Predaj Nehnuteľnosti Firmou

Firma ALE, s. r. o., z predaja svojich nehnuteľností (domu a pozemku na parcele č. 123) môže dosiahnuť príjem, ktorý bude podliehať zdaneniu. Daňovým výdavkom bude obstarávacia cena pozemku (predpokladáme, že je rovnaká ako príjem z jeho ďalšieho predaja). Za dom bude zostatková cena po uplatnení odpisov za tri roky užívania (tretí rok len polovičný odpis). Ďalej výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Zdaniteľné Plnenie

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy).

Oslobodenie od Dane z Pridanej Hodnoty

Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. zákaz odpočtu vyplýva z § 20 ods. 4), resp. mu vznikne nárok len na pomernú časť odpočtu, ak okrem oslobodených zdaniteľných plnení uskutoční i také, ktoré sú zaťažené daňou (§ 21 ods. 1).

Prepis Bytu na Nového Vlastníka

Na prepis bytu na nového vlastníka vplýva veľa faktorov (hlavne kto je majiteľ bytu a spôsob platenia za byt), preto nie je možné popísať všetky prípady v jednom článku. Bližšie sa pozrieme na najčastejšie situácie, ku ktorým dochádza a tiež na základné veci, na ktoré si treba dávať pozor.

Definície Pojmov

• Rezervačná zmluva: Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim. V zmluve by mal byť definovaný byt, ktorý sa predáva podľa listu vlastníctva, jeho cena a čas dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva.
• Záložná zmluva: Podpisuje sa medzi troma stranami - predávajúcim, kupujúcim a bankou, ktorá poskytuje úver. Je to zabezpečenie banky, pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude splácať úver, ktorý mu poskytla.
• Kúpna zmluva: Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim, pričom podpis predávajúceho musí byť úradne alebo notársky overený.
• Návrh na vklad vlastníckych práv: Je to v podstate sprievodný list pre kúpnu zmluvu pri podaní na kataster.
• Potvrdenie o bezdlžnosti: Je to potvrdenie predávajúceho, že nemá nedoplatky u správcu nehnuteľnosti.
• Znalecký posudok: Banka si necháva pred schválením úveru predložiť znalecký posudok k danému bytu.
• Splnomocnenie: Kupujúci alebo predávajúci môže splnomocniť na prevod vlastníckeho práva nehnuteľnosti osobu, ktorej dôveruje.

Vypracovanie Zmlúv Právnikom

Vypracovanie rezervačných a kúpnych zmlúv by som prenechal na právnika. Môže to stáť od 50 eur do 200 eur. No takto napísaná zmluva bude presne pre Váš byt a budete mať bezpečnejší prevod.

Predaj Bytu v Hotovosti

Pri predaji bytu v hotovosti môžete podpísať rezervačnú zmluvu alebo rovno kúpnu zmluvu. Pokiaľ kupujúci nie je pripravený vyplatiť Vás do dvoch dní od obhliadky, odporúčam Vám podpísať aj rezervačnú zmluvu. Pri podpise rezervačnej zmluvy sa dohodnete aj na dátume na podpis kúpnych zmlúv.

Postup pri Predaji v Hotovosti

1. Podpis kúpnych zmlúv u notára.
2. Podanie na kataster nehnuteľnosti.
3. Prevod peňazí na účet predávajúceho.

Depozitný Vklad

Depozitným vkladom sa chce chrániť kupujúci, ktorý má hotovosť. Chce si byť istý, že byt sa prevedie na neho, že na byte nie sú žiadne skryté dlhy či iné prekážky prepisu nehnuteľnosti. Peniaze teda neprevádza priamo predávajúcemu, ale tretej osobe.

Postup pri Platbe cez Depozit

1. Podpis kúpnych zmlúv.
2. Podpis depozitnej zmluvy medzi kupujúcim, predávajúcim a napr. notárom.
3. Prevod peňazí na účet určený notárom.
4. Prepis nehnuteľnosti na nového majiteľa.
5. Doručenie listu vlastníctva z katastra notárovi.
6. Prevod peňazí notárom na účet predávajúceho.

Financovanie Kúpy Bytu Hypotékou

Krok číslo jeden je, že hneď po podpísaní rezervačnej zmluvy si musí kupujúci podať žiadosť o úver do banky. Aby mohla banka úver schváliť, bude potrebovať kópie občianskeho preukazu od vlastníka bytu, návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok na byt.

Postup pri Financovaní Hypotékou

1. Podpis kúpnych zmlúv pred notárom.
2. Podpis záložnej zmluvy v banke.
3. Zavkladovanie záložných zmlúv na katastri nehnuteľností.
4. Zanesenie potvrdenia o zavkladovaní záložných zmlúv a listu vlastníctva s plombou späť do banky.
5. Prevod peňazí na účet predávajúceho.
6. Prepis nehnuteľnosti na meno kupujúceho.

Kataster Nehnuteľností

Zjednodušene povedané, kataster je úrad, na ktorom sa vedú záznamy o nehnuteľnostiach, mapy pozemkov, informácie o vlastníkoch nehnuteľností, o dlhoch viažucich sa k nehnuteľnostiam a iné relevantné poznámky. Každá nehnuteľnosť má svoj list vlastníctva.

Katastrálne Konanie

Teraz sa budem bližšie venovať zápisu nového majiteľa na list vlastníctva a zápisu záložných zmlúv. Každé katastrálne konanie môže skončiť troma rôznymi spôsobmi: povolením zápisu, prerušením konania a zamietnutím zápisu.

Zápis Nového Majiteľa

Katastrálny úrad musí rozhodnúť o povolení zápisu do 30 dní od podania návrhu na vklad. Súčasťou podania musia byť dve kópie overených kúpnych zmlúv, jedna kópia návrhu na vklad, potvrdenie o uhradení všetkých zálohových platieb správcovi nehnuteľnosti a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku.

Zápis Záložného Práva

Tento úkon sa deje, ak kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka získava právo privlastniť si byt v prípade, že kupujúci nespláca hypotéku. Banka potom byt predá a vyplatí dlh, ktorý má u nej kupujúci.

Odovzdanie Bytu Novému Vlastníkovi

Odovzdanie bytu novému vlastníkovi sa deje priamo na byte a v dohodnutom čase. Kedy sa byt odovzdá je na dohode kupujúceho a predávajúceho. Môže to byť hneď po podaní kúpnych zmlúv na katastri, či až po prevode vlastníctva na nového majiteľa.

Odhlásenie a Prihlásenie u Dodávateľov Energie a Správcu

Toto je posledný krok na ceste pri predaji Vášho bytu. Spočíva v odhlásení pôvodného majiteľa bytu a prihlásení nového majiteľa bytu u dodávateľov energie, správcovi či mestu.

Spôsoby Úhrady Kúpnej Ceny

Už pred samotným podpisom kúpnej zmluvy by malo byť medzi zmluvnými stranami jasne dohodnuté, ako sa bude uhrádzať kúpna cena. Spôsobov je niekoľko. Okrem miery bezpečnosti sa rozlišujú aj v cene, ktorú zaplatíte za ich realizáciu.

Úhrada v Hotovosti do Rúk Predávajúceho

Najmenej bezpečný spôsob, ktorý sa v minulosti využíval veľmi často. Pokiaľ sa takáto úhrada zrealizuje pred podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností riskujete tým veľmi veľa.

tags: #mozu #byt #na #jednom #navrhu #na