Nájomná zmluva na pôdu: Dĺžka trvania, práva a povinnosti

Právny inštitút nájmu predstavuje prenechanie veci nájomcovi do dočasného užívania za odplatu, ktorý reprezentuje jeho ekonomický účel. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch. Takýmto právnym predpisom je zákon č. 504/2003 Z. z.

Nájomná zmluva je nominátnym zmluvným typom, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právnym úkon, ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti.

Všeobecné aspekty nájomnej zmluvy

Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti.

Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci a branie úžitkov, dočasnosť, určenie predmetu veci a odplatnosť. Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného.

Špecifikácia predmetu nájmu

V nájomnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet nájmu. S touto problematikou je späté rozhodnutie NS SR 4Cdo 240/2009, ktorý potvrdil rozhodnutie odvolacieho krajského súdu z 18. septembra 2008 sp. zn. 13 Co 25/2008 a to, že absolútne neplatným právnym úkonom je aj neurčitý právny úkon. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. Tým nie je možné ani posúdiť, či ide o prenájom pozemkov, ktorý sa má riadiť právnym režimom zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov (o ktorý by podľa označenia zmlúv malo ísť - pozn. NS SR), ktorého § 1 ods. 2 upravuje, čo sa rozumie pozemkom na účely tohto zákona.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Z toho dôvodu sú nájomné zmluvy, v ktorých absentuje presné vymedzenie predmetu neplatné. Rovnako neplatné sú aj zmluvy, ktoré obsahujú rozporuplné údaje o dĺžke trvania nájmu.

Dĺžka trvania nájmu

Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. Ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov, nájomná zmluva je neplatná.

Podľa ustanovenia § 663 zákona č. 40/1964 Zb. Nájomná zmluva má teda dočasný charakter, pričom jej trvanie je určené dohodou zmluvných strán. Na rozdiel od osobitnej právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych a lesných pozemkov zakotvenej v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, všeobecná právna úprava nájmu v Občianskom zákonníku nezakotvuje obmedzenia určujúce minimálnu alebo maximálnu dobu trvania nájomnej zmluvy na dobu určitú. Preto sa „v praxi možno stretnúť s prípadmi, keď sa vlastník nehnuteľnosti namiesto jej predaja rozhodne nehnuteľnosti prenajať na neobvykle dlhú dobu. Zvyčajne sa tak deje za účelom obchádzania zákona (napr. ak ide o pozemok vo vlastníctve obce alebo štátu), keď sa kúpna zmluva simuluje nájomnou zmluvou.“

Dojednaním nájomnej zmluvy na neurčitú dobu s dohodnutou neobvykle dlhou dobou trvania zmluvy by teda došlo k situácii, kedy by nebolo možné skončenie takejto zmluvy výpoveďou, hoci trvanie zmluvy by presahovalo dĺžku života zmluvných strán - fyzických osôb a pravdepodobne aj dĺžku existencie zmluvných strán - právnických osôb.

Výška nájomného

Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Toto ustanovenie je kogentné a v prípade konania v rozpore s jeho dikciou je sankciou absolútna neplatnosť, nakoľko takto vyhotovený právny úkon by bol v rozpore so zákonom. Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z., o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Zmena vlastníka a výpoveď zmluvy

Podľa ustanovenia § 680 Občianskeho zákonníka pri zmene vlastníctva k prenajatej veci vstupuje nadobúdateľ prenajatej veci do práv prenajímateľa. Pokiaľ dôjde k zmene vlastníka predmetu nájmu, ktorým je nehnuteľnosť, zakotvuje Občiansky zákonník možnosť vypovedania nájomnej zmluvy, pričom však takúto možnosť priznáva iba nájomcovi.

Nájom poľnohospodárskych pozemkov

Vzťah medzi zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a Občianskym zákonníkom je vo vzťahu lex specialis derogat legi generali. Základné pravidlá nájmu poľnohospodárskych pozemkov sú upravené v Občianskom zákonníku a tieto sú v zásade rovnaké ako pri nájme iných (nepoľnohospodárskych pozemkov). Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov následne obsahuje osobitnú právnu úpravu, ktorá sa vzťahuje len na poľnohospodárske pozemky.

Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V súčasnosti platia ust. vyhl. č. 38/2005 Z.z.

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.

Obnovenie nájomnej zmluvy

Podľa ustanovenia § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka „nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak“. Avšak podľa ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.

Prečítajte si tiež: Psychiatrická PN: Trvanie a podrobnosti

Ak teda vo Vašom prípade nájomca nie je podnikateľom, tak v tomto prípade došlo k obnoveniu nájomnej zmluvy podľa citovaného ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko prenajímateľ nepodal včas na súde žalobu o vypratanie predmetného pozemku (aby nájomná zmluva zanikla, tak prenajímateľ mal túto žalobu na súd podať najneskôr 30.01.2014). Nájomca je v tomto prípade oprávnený predmetný poľnohospodársky pozemok ďalej užívať.

Výzva prenajímateľa na vrátenie pozemkov je v tomto prípade neúčinná a predlžený nájomný vzťah zanikne v dobe určenej podľa pravidiel uvedených v predchádzajúcom odseku. Po uplynutí tejto predĺženej doby nájmu je prenajímateľ oprávnený znovu na súde podať žalobu o vypratanie predmetného pozemku. Ak túto žalobu nepodá do 30 dní od uplynutia predĺženej doby nájmu, tak opätovne dochádza k ďalšiemu obnoveniu nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok a pravidiel.

Výzva na vrátenie pozemku

Podľa ustanovenia § 12 ods. V tomto prípade sa na ukončenie nájomného vzťahu vyžaduje, aby niektorý z účastníkov tohto vzťahu (prenajímateľ alebo nájomca) najmenej 1 rok pred uplynutím dohodnutej doby nájmu vyzval druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie predmetného pozemku.

Zmena účelu pozemku a ukončenie nájmu

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Práva a povinnosti zmluvných strán

V prípade ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak/t.j.

Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, teda Vy ako agrofima, potom vstupujete ako doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov V8m do užívania boli by ste povinná uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Bezdôvodné obohatenie

V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval. V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované v § 451 ods. 2 ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade sme sa zaoberali plnením z neplatného právneho úkonu. V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov.

Podľa § 457 Občianskeho zákonníka „ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“Podľa § 458 ods. l, 2 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Ide o synalagmatickú povinnosť to znamená, ak zo zmluvy dostali obe zmluvné strany , sú povinné vrátiť všetko obidve.

Riešenie sporov

Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody.

Najskôr odporúčam komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, posúďte, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).

Ak nájomca nesúhlasí s dôvodom výpovede, môže sa obrátiť na súd, preto je dôležité mať všetky podklady v poriadku.

tags: #nájomná #zmluva #na #pôdu #dĺžka #trvania