Nadobudnutie stavby pre daň z príjmu: Podmienky a aspekty

Realitný trh s nehnuteľnosťami neustále prechádza zmenami a otázka zdanenia pri predaji nehnuteľnosti je aktuálna pre mnohých. Tento článok sa zameriava na podmienky, za ktorých sa nadobúda stavba pre účely dane z príjmu, a rozoberá rôzne aspekty súvisiace s touto problematikou. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o daňových povinnostiach a možnostiach oslobodenia od dane pri predaji nehnuteľností.

Daň z nehnuteľností verzus daň z príjmu

Je dôležité rozlišovať medzi daňou z nehnuteľností a daňou z príjmu pri predaji nehnuteľnosti. Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorá sa platí každoročne na základe výmeru vystaveného miestnym úradom podľa toho, v ktorom katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za odpady a komunálne odpady. Sadzby dane z nehnuteľností ustanovuje zákon, avšak správca dane (mesto, obec) môže túto sadzbu zmeniť. Daň je vypočítaná správcom dane na základe údajov poskytnutých daňovníkom, ako sú napríklad výmera bytu, pozemku alebo počet poschodí stavby. Daňovník obdrží rozhodnutie o výške dane, ktoré je splatné do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (mesto, obec), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani (rozhodnutie vydané mestom alebo obcou obsahuje číslo účtu a označenie spôsobu platby dane). Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne podľa stavu k 1. 1.

Daň z príjmu sa týka príjmu z činnosti daňovníka a príjmu z nakladania s majetkom daňovníka, vrátane príjmu z predaja nehnuteľnosti. To, či je tento príjem zdaniteľným príjmom, alebo je od dane oslobodený, závisí od splnenia podmienok vymedzených v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Vznik daňovej povinnosti pri dani z nehnuteľností

Priznanie k dani z nehnuteľností si podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, t. j. v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností. Ak sa daňovník stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára, daň platí od tohto dňa. Daňová povinnosť zaniká 31. decembra. Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Príklad: Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. 1. do 31. 12., daň platíte od 1. 1. nasledujúceho roka. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. 1. Daň platíte od 1. 1. Zároveň máte povinnosť najneskôr do konca januára podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.

Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.

Nadobudnutie nehnuteľnosti vydražením

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Praktické rady a upozornenia

Správu dane z nehnuteľností v Bratislave vykonáva mesto (teda nie mestská časť), Oddelenie miestnych daní a poplatkov. Daňové priznanie podávate ako daňovník (t. j. osoba, ktorá má daňovú povinnosť), ktorého zákon o miestnych daniach vymedzuje osobitne pri pozemkoch, stavbách, bytoch a nebytových priestoroch. Daňové priznanie je nutné podať za to zdaňovacie obdobie, v ktorom vám vznikla daňová povinnosť (stali ste sa vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti), a to do 31. januára nasledujúceho roka. Ak 31. január pripadne na víkend, termín sa presúva na najbližší pracovný deň.

Ak napríklad nadobudnete nehnuteľnosť 25. 8., daňové priznanie ste povinní podať do 31. januára nasledujúceho roka, ale len v tom prípade, ak tieto skutočnosti budú k 1. januáru daného roka zapísané v katastri nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých.

Jedno tlačivo zahŕňa daň z nehnuteľností, za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu nie je potrebné priložiť dokumenty ako list vlastníctva a pod. Tie by si úrady mali overiť sami v katastri nehnuteľností. Zaručuje to tzv. antibyrokratický zákon č.

Čiastkové priznanie: vypĺňate, ak ste už v predchádzajúcom období priznanie podali, ale vznikla vám nová daňová povinnosť (napr. nadobudli ste ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena napr. výmery).

Zákon neustanovuje povinnosť mesta alebo obce poskytovať elektronické služby, a teda napr. podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami, avšak ustanovuje možnosť ich poskytovania. Okrem uvedených prípadov, môže správca dane znížiť alebo oslobodiť od dane aj ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Podmienky zníženia alebo oslobodenia od dane ustanovuje vo všeobecne záväznom nariadení. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára.

Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane spravidla do 15. mája. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže určiť platenie dane z nehnuteľností aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí, ktorým daň vyrubuje. V prípade, že bude vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, mesto/obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností od dane z príjmov

Podmienky oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností sú vymedzené v § 9 ods. 1 písm. a), b), d), e) a o) zákona o dani z príjmov. Pre posúdenie, či je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov fyzickej osoby, alebo nie, je rozhodujúce správne určiť moment nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti, moment jej predaja, resp. vyradenia z obchodného majetku.

Spôsoby nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť rôznym spôsobom, a to:

• Zmluvným prevodom (kúpna, darovacia, zámenná zmluva) - vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. V prípade zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa § 5 a § 16 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vznikajú právne účinky vkladu v súlade s § 28 ods.
• Dedením - vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa.
• Rozhodnutím štátneho orgánu - vlastníctvo sa nadobúda napr. na základe rozhodnutia o vydržaní.
• Nadobúdaním nehnuteľnosti vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom - v prípade takéhoto nadobúdania nehnuteľností ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novovzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Konkrétne prípady oslobodenia od dane

• § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. b), t. j. ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a nebola zaradená do obchodného majetku.
• § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa, resp. poručiteľov.
• § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe prijatého touto osobou podľa osobitných predpisov (reštitúcie).
• § 9 ods. 1 písm. e) zákona o dani z príjmov: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti zahrnutej do konkurznej podstaty.
• § 9 ods. 1 písm. o) zákona o dani z príjmov: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. o) zákona o dani z príjmov (komasácia pozemkov - od 1. 9. 2022).

Príklady z praxe

Príklad 1: Pán Milan nadobudol v roku 2017 kúpou nehnuteľnosť. Vklad do katastra nehnuteľností bol vykonaný 18. 5. 2017. Nehnuteľnosť nemal zaradenú do obchodného majetku. V roku 2022 nehnuteľnosť predal. Zmluva o prevode bola podpísaná 14. 4. 2022 a platbu za predanú nehnuteľnosť prijal daňovník 16. 4. 2022. Kupujúci nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti vkladom do katastra nehnuteľností 18. 8. 2022. Príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, pretože doba medzi nadobudnutím (18. 5. 2017) a predajom (14. 4. 2022) nepresiahla 5 rokov.

Príklad 2: Pán Karol nadobudol v roku 2016 kúpou nehnuteľnosť. Vklad do katastra nehnuteľností bol vykonaný 18. 5. 2016. Nehnuteľnosť nemal zaradenú do obchodného majetku. V roku 2022 nehnuteľnosť predal. Zmluva o prevode bola podpísaná 14. 4. 2022 a platbu za predanú nehnuteľnosť prijal daňovník 16. 4. 2022. Kupujúci nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti vkladom do katastra nehnuteľností 18. 8. 2022. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, pretože doba medzi nadobudnutím (18. 5. 2016) a predajom (14. 4. 2022) presiahla 5 rokov.

Príklad 3: Pani Mária nadobudla v roku 2011 spolu so svojimi dvomi súrodencami darom od rodičov nehnuteľnosť do podielového vlastníctva (každý zo spoluvlastníkov vlastnil 1/3 nehnuteľnosti). V roku 2019 pani Mária odkúpila od svojich súrodencov ich podiely na nehnuteľnosti a stala sa výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti. V roku 2025 nehnuteľnosť predala za 180 000 €. Príjem z predaja časti nehnuteľnosti (1/3 nehnuteľnosti) vo výške 60 000 € je oslobodený od dane, pretože uplynulo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia darom. Príjem z predaja časti nehnuteľnosti (2/3 nehnuteľnosti) vo výške 120 000 € nie je oslobodený od dane, pretože od odkúpenia podielov neuplynulo 5 rokov.

Zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľností

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, zaraďuje sa medzi:

• Príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov: Ak je nehnuteľnosť využívaná na podnikanie a pri predaji je zaradená do obchodného majetku.
• Príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov: Ak ide o ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností (napr. nehnuteľnosť nezaradená v obchodnom majetku).

Daňové priznanie a platenie dane

Ak daňovník dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade. V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo.

Daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť, je povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane sa neuvádza v daňovom priznaní.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, ako napríklad:

• Kúpna cena nehnuteľnosti.
• Výdavky na rekonštrukciu a úpravy nehnuteľnosti.
• Poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja.
• Poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy.
• Správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti.
• Zostatková cena (ak ide o nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku).
• Úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Sadzba dane

Sadzba dane z príjmov fyzických osôb je 19 % z základu dane nepresahujúceho 41 445,46 eur. Ak základ dane presiahne túto sumu, použije sa sadzba 25 %.

Lehota na podanie daňového priznania a zaplatenie dane

Daňové priznanie je potrebné podať do 31. marca nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť, a to oznámením správcovi dane (najviac o tri mesiace, resp. o šesť mesiacov, ak daňovník dosahuje príjmy zo zdrojov v zahraničí).

Príklad komplexného výpočtu dane

Daňovník predal v roku 2023 rodinný dom za cenu 280 000 eur. Dom kúpil v roku 2020 za 200 000 eur. V dome vykonal rôzne opravy (napr. strešnej krytiny, okien, podláh, obkladu, a pod.) v celkovej sume 30 000 eur. Rodinný dom nebol zaradený v obchodnom majetku. Doba medzi nadobudnutím (v roku 2020) a predajom (v roku 2023) nepresiahla päť rokov.

Daňovník je povinný podať daňové priznanie za rok 2023, pričom do oddielu VIII. v riadku č. 2 uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti v sume 280 000 eur. Ako daňové výdavky uvedie sumu 230 000 eur (t. j. kúpna cena nehnuteľnosti v sume 200 000 eur + výdavky na opravy nehnuteľnosti v sume 30 000 eur). Základ dane je rozdiel medzi príjmami a výdavkami, teda v sume 50 000 eur (280 000 eur - 230 000 eur). Z tejto sumy sa vypočíta daň.

• Z časti základu dane do sumy 41 445,46 eur sa uplatní sadzba 19 %, t. j. 7 874,64 eur.
• Z časti základu dane presahujúcej sumu 41 445,46 eur sa použije sadzba 25 %, t. j. 2 138,64 eur (z 8 554,54 eur).
• Celková daň z príjmu je 10 013,28 eur.

Okrem dane z príjmu je potrebné počítať aj s odvodom do zdravotného poistenia.

Špecifické situácie

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere ako si manželia rozdelia príjmy sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie. V zákone nie je stanovený minimálny pomer, nemusí to byť vždy 50/50, môžu si dohodnúť aj iný pomer, napr. 100/0.

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.

V prípade predaja rozostavanej stavby je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov).

Ak daňovník predáva rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v VIII. oddiele ako iné príjmy. Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu (napr. náklady na výstavbu).

Zámena nehnuteľností

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. kúpna cena bytu).

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri dodaní stavby

Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov.

Základné pojmy

• Stavba: Pre účely uplatnenia §38 zákona o DPH musí byť nehnuteľná vec stavbou resp. jej časťou. Pojem budova je definovaný v čl. 12 /2 smernice.
• Stavebný pozemok: Je definovaný v čl. 12/3 smernice ako akýkoľvek neupravený alebo upravený pozemok, ktorý členské štáty zadefinujú ako stavebný pozemok. V SR je stavebný pozemok upravený v §43h stavebného zákona. Rozumie sa ním časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Oslobodenie od dane a možnosť zdanenia

V prípade, že v čase dodania stavby/jej časti vrátane pozemku, na ktorom stojí, uplynul časový test piatich rokov, podlieha toto plnenie oslobodeniu od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť (§38 ods.8 zákona o DPH) s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome. Pokiaľ sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie.

Kedy je platiteľ povinný uplatniť DPH

Platiteľ je povinný uplatniť na predaj DPH, ak neuplynulo 5 rokov od kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác.

tags: #nadobudnutie #stavby #pre #daň #z #príjmu