Nadobudnutie vlastníckeho práva scudzovacou zmluvou

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je významný právny akt, ktorý je spojený najmä s kúpnou, zámennou a darovacou zmluvou. Tieto zmluvy sú označované ako scudzovacie zmluvy. Právna úprava scudzovacích zmlúv je obsiahnutá v Občianskom zákonníku, konkrétne v jeho ôsmej časti s názvom Záväzkové právo. V tomto článku sa podrobnejšie pozrieme na jednotlivé typy scudzovacích zmlúv, ich náležitosti a špecifiká, ako aj na proces nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Scudzovacie zmluvy a ich právna úprava

Scudzovacie zmluvy sú právne nástroje, prostredníctvom ktorých dochádza k prevodu vlastníckeho práva z jednej osoby na druhú. Ich právna úprava je obsiahnutá v Občianskom zákonníku, ktorý definuje podmienky a náležitosti týchto zmlúv. Pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi, ktorých predmetom je kúpa hnuteľnej veci, sa aplikuje úprava v Obchodnom zákonníku.

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva je jednou z najpoužívanejších a najznámejších scudzovacích zmlúv. Je to zmluva uzatvorená medzi predávajúcim a kupujúcim, kde predávajúcemu vzniká povinnosť odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a kupujúcemu vzniká povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Čo sa týka obsahových náležitostí, musí obsahovať označenie predávajúceho a kupujúceho, a to menom a priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a adresou trvalého pobytu. Ďalej musí obsahovať riadne označenie predmetu kúpy tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom a kúpnu cenu. V kúpnej zmluve týkajúcej sa nehnuteľnosti je potrebné uviesť aj údaj o veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza na kupujúceho. Ak predávajúci prevádza na kupujúceho celú nehnuteľnosť, je potrebné uviesť, že predávajúci prevádza na kupujúceho predmet kúpy v spoluvlastníckom podiele 1/1. Ak má predmet kúpy nejaké vady, odporúča sa túto skutočnosť v kúpnej zmluve spomenúť písomne s tým, že kupujúci berie na vedomie, že vec má také konkrétne vady.

Kúpna cena

Kúpna cena je ponechaná celkom na dohode zmluvných strán a teda strany si môžu dojednať takú kúpnu cenu, ktorá odzrkadľuje ich ekonomické možnosti. Vo všeobecnosti Občiansky zákonník obmedzuje dohodovanie kúpnej ceny iba tak, že cena musí byť v súlade so všeobecne záväznou právnou reguláciou na úseku cenotvorby, ktorú predstavuje zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Ak však tento zákon nereguluje tvorbu kúpnej ceny ku konkrétnemu predmetu kúpy, kúpna cena je výlučne na dohode zmluvných strán.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Zámenná zmluva

Ďalšou zmluvou je zámenná zmluva. Je veľmi podobná kúpnej zmluve s tým rozdielom, že pri zámennej zmluve sa nevymieňa vec za peniaze, ale vymieňa sa vec za vec. Zmluvné strany sa nazývajú zamieňajúci. Čo sa týka podstatných náležitostí pri zámennej zmluve týkajúcej sa nehnuteľnosti, primerane sa použijú ustanovenia kúpnej zmluvy, samozrejme okrem dohodnutia kúpnej ceny, ktorá je pri zámennej zmluve vylúčená. Pri nehnuteľnosti je nevyhnutná písomná forma.

Darovacia zmluva

Napokon možno vlastnícke právo k nehnuteľnosti previesť aj prostredníctvom darovacej zmluvy. Ide o kontrakt medzi darcom a obdarovaným, kde darca niečo, v tomto prípade nehnuteľnosť, bezplatne prenecháva obdarovanému a obdarovaný ju prijíma. Nosným pojmovým znakom darovacej zmluvy, na rozdiel od kúpnej a zámennej je bezodplatnosť, teda nejde tu o vzťah „niečo za niečo“, pretože ak by obdarovaný bol z darovacej zmluvy zaviazaný na akékoľvek protiplnenie, neboli by naplnené náležitosti darovacej zmluvy. Čo sa týka náležitostí darovacej zmluvy predmetom ktorej je prevod nehnuteľnosti, tiež musí mať písomnú formu, musí v nej byť špecifikovaný darca a obdarovaný, špecifikovaný dar, teda predmet prevodu tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom a taktiež údaj o veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý darca na obdarovaného prevádza. Z úpravy darovacej zmluvy v Občianskom zákonníku vyplýva, že pokiaľ by malo k plneniu dôjsť až po darcovej smrti, takáto darovacia zmluva by bola absolútne neplatná. Darca je taktiež povinný upozorniť obdarovaného na vady, o ktorých vie, že dar má, v opačnom prípade môže obdarovaný dar vrátiť. V jednom prípade sa darca môže domáhať vrátenia daru vtedy, ak sa obdarovaný k darcovi alebo k členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy, pričom podľa súdnej praxe sa hrubým porušením dobrých mravov rozumie ich porušenie značnej intenzity alebo ich sústavné porušovanie.

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva či už k hnuteľným alebo aj nehnuteľným veciam explicitne ustanovuje § 133 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Podľa § 133 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastníctvo k hnuteľnej veci sa nadobúda prevzatím veci, ak zákon neustanovuje inak. Vlastníctvo k nehnuteľnostiam sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Vklad do katastra nehnuteľností

Na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebný návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, s ktorým je spojený správny poplatok vo výške 66 €. Vklad do katastra nehnuteľností je úkon príslušného okresného úradu, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv (napr. kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, zámennej zmluvy, záložnej zmluvy, zmluvy o zriadení či zrušení predkupného práva, zmluvy o zriadení či zrušení vecného bremena, ktoré má povahu vecného práva, dohody o vyporadaní BSM, dohody o rozsahu vzniku BSM a iné) sa zapisujú do katastra vkladom, ak katastrálny zákon neustanovuje inak.

Katastrálne konanie

Konanie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností sa začína len na základe doručenia návrhu účastníka konania na príslušný okresný úrad a nikdy nie ex offo. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí spĺňať zákonné náležitosti. Pri scudzovacej zmluve, ktorou sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnej veci je obsah takejto zmluvy pre jej účastníkov záväzný okamihom jej uzatvorenia (tzv. obligačnoprávne účinky). Právoplatným rozhodnutím okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra sa zakladajú vecnoprávne účinky scudzovacej zmluvy. Týmto právoplatným rozhodnutím okresného úradu sa konštituuje vlastnícke právo k scudzovanej nehnuteľnosti z prevodcu na nadobúdateľa (tzv. intabulácia).

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Problémy pri nadobúdaní vlastníckeho práva

V právnej praxi sa môžu vyskytnúť prípady, kedy prevodca platne uzatvoril scudzovaciu zmluvu s nadobúdateľom v písomnej forme a pred vkladom do katastra nehnuteľností zomrel. V takomto prípade je potrebné skúmať, či smrťou prevodcu zanikol jeho záväzok založený za jeho života zmluvou. Záväzok prevodcu k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam patrí v dobe smrti prevodcu do dedičských pasív. Katastrálny úrad preskúma zmluvu ktorú uzatvorili prevodca a nadobúdateľ a pri rozhodovaní prihliada aj na skutkové a právne okolnosti, ktoré mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Smrť účastníka zmluvného vzťahu v priebehu vkladového konania

Autori sa v článku na podklade konkrétnych skutkových okolností venujú následkom smrti účastníka zmluvného vzťahu v priebehu vkladového konania za predpokladu, že obsahom zmluvy je súčasne viacero právnych úkonov, a vzhľadom na smrť účastníka už povolenie vkladu vo vzťahu k jednému právnemu úkonu nie je možné. Vychádzajú pritom najmä z účelu nami interpretovanej právnej normy § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona, pričom práve výklad v prospech adresáta rešpektuje v tomto prípade aj požiadavku na rešpektovaní vôle prevodcu (zomrelého), ktorou musia byť jeho dediči viazaní.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #scudzovacia #zmluva