Nadobudnutie vlastníckeho práva v dobrej viere: Podmienky a aspekty

Vlastnícke právo je jedným zo základných práv, ktoré sú chránené ústavou. Nadobudnutie vlastníckeho práva v dobrej viere je komplexná právna problematika, ktorá si vyžaduje dôkladné preskúmanie. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty nadobudnutia vlastníckeho práva v dobrej viere, pričom zohľadňuje judikatúru slovenských súdov a teoretické východiská.

Kolízia ústavných hodnôt

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva môže dôjsť ku kolízii dvoch ústavných hodnôt: ochrany vlastníckeho práva pôvodného vlastníka a ochrany dobrej viery nadobúdateľa. Pôvodný vlastník má právo na ochranu svojho vlastníctva, zatiaľ čo nadobúdateľ v dobrej viere má právo dôverovať v akty štátu a právnu istotu.

Princíp nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet hovorí, že nikto nemôže previesť na iného viac práv, než koľko sám má. Ak nemožno zachovať maximum z obidvoch základných práv, treba prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti, keď je nutné zvažovať všeobecné súvislosti tohto typu kolízie základných práv, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho rozhodovaného prípadu.

Podľa nálezu Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 549/2015 by vyššie riziko mal niesť nedbalý vlastník než nadobúdateľ v dobrej viere, pretože tento nie je schopný sa nijako dozvedieť o tom, ako vec opustila vlastníkovu sféru a dostala sa na list vlastníctva prevodcu po zákonom určenom správnom (katastrálnom) konaní.

Dobromyseľnosť nadobúdateľa a zákonné výnimky

Dobromyseľnosť nadobúdateľa má vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva len v prípadoch, ktoré taxatívne vymedzuje zákon. Medzi tieto výnimky patria:

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

• § 486 Občianskeho zákonníka
• § 446 Obchodného zákonníka
• § 93 ods. 3 zákona o konkurze a reštrukturalizácii
• § 19 ods. 3 zákona o cenných papieroch
• § 61 Exekučného poriadku (do 31. marca 2017) resp. § 140 ods. 2 písm. l) v spojení s § 150 ods. 2 Exekučného poriadku

Obmedzená materiálna publicita katastra nehnuteľností

Pre konštatovanie existencie dobrej viery nadobúdateľa nepostačuje len tvrdenie založené na obmedzenej materiálnej publicite katastra nehnuteľností. Aj vzhľadom k obmedzenej materiálnej publicite katastra nehnuteľnosti (vychádzajúcej z ustanovenia § 70 ods. 1, 2 katastrálneho zákona) nepostačuje pre konštatovanie (prezumovanie) existencie dobrej viery nadobúdateľa len tvrdenie založené na zápise v katastri.

Vplyv absolútnej neplatnosti právneho úkonu

Na základe absolútne neplatného právneho úkonu nie je možné nadobudnúť vlastnícke právo, a to ani v prípade, že na jeho podklade bol uskutočnený vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S poukazom na právnu zásadu, podľa ktorej nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako sám má (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet), nemôže platne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú osobu ten, kto je na základe absolútne neplatného právneho úkonu vedený v katastri nehnuteľností ako vlastník nehnuteľností.

Dobromyseľné nadobudnutie a zmluva o predaji podniku

Napriek tomu, že všetky predpoklady hovoria o vylúčení možnosti nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnej veci od neoprávnenej osoby na základe § 446 OBZ, predsa je nevyhnutné zaoberať sa osobitným prípadom. Ide o prípad zmluvy o predaji podniku v zmysle § 476 nasl. OBZ. Predmetom kúpy v zmysle tohto paragrafu je podnik ako hromadná vec, čoho súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci.

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza vkladom do katastra nehnuteľností. Ak by preto mal platiť § 446 OBZ obdobne aj pre prípad nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, zmluva o predaji podniku predstavuje vskutku právny titul, na základe ktorého je možné nadobudnúť nehnuteľnú vec v dobrej viere od neoprávnenej osoby.

Investigatívna povinnosť kupujúceho

Právny režim de lege lata a súvisiaca rozhodovacia činnosť slovenských súdnych autorít kladie zvýšený dôraz na potrebu predzmluvnej prevencie zo strany nadobúdateľa vlastníckeho práva (kupujúceho). Prevencia zároveň musí smerovať nielen k skúmaniu stavu evidovaného, ale aj skutočného. Inými slovami povedané: čím nižšiu právnu relevanciu pripisujeme evidovanému stavu, tým dôležitejšie je venovať pozornosť aj stavu skutočnému.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Prvý druh týchto povinností predstavujú esenciálne povinnosti, ktoré zakladajú pre druhú stranu nárok na plnenie. Ak k plneniu nedôjde dobrovoľne, môže byť súdne vymáhané vrátane náhrady škody, ktorá zmluvnej strane v dôsledku neplnenia vznikla.

Pri pohľade na platné úpravy kúpnej zmluvy však vieme identifikovať aj také povinnosti, ktoré nárok na plnenie pre druhú stranu nezakladajú. Neplnenie týchto povinností navyše ani nemôžu viesť k uplatneniu náhrady škody pre druhú zmluvnú stranu. V germánskom právnom priestore bývajú tieto povinnosti označované ako povinnosti nižšieho druhu popr. kvázipovinnosti (v nem. právnej terminógii „Obliegenheit).

Identifikácia právnej vady veci je predmetom právnych (kvázi)povinností zo strany kupujúceho. Existencia tejto povinnosti je v zahraničných úpravách výsledkom sudcovského dotvárania práva pri posudzovaní dobromyseľnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva.

Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním

Vydržanie je originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, kedy sa vlastníkom stáva oprávnený držiteľ, ak má vec v nepretržitej držbe po dobu stanovenú zákonom. V prípade nehnuteľností je to desať rokov. Oprávneným držiteľom je ten, kto je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu nehnuteľnosť patrí. Pri výklade dobromyseľnosti držby treba skúmať, či držiteľ mohol byť objektívne presvedčený o tom, že držanú vec poctivým spôsobom nadobudol.

Vláda Slovenskej republiky predložila návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok, ktorého cieľom je zmena spôsobu deklarovania vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu tak, aby bola zabezpečená ochrana vlastníckeho práva za súčasného zachovania princípu právnej istoty. Zámerom je vyňať toto oprávnenie z právomoci notárov a preniesť ho na súdy a na osobitný, zákonom upravený proces, teda nové osobitné mimosporové konanie, výsledkom ktorého je potvrdenie vydržania prostredníctvom deklaratórneho súdneho rozhodnutia alebo iné skončenie konania, ktoré nepotvrdzuje vydržanie vecného práva.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Judikatúra a vývoj rozhodovacej činnosti

Judikatúra slovenských najvyšších súdnych autorít nie je jednotná v otázke posudzovania stretu ochrany vlastníckeho práva a ochrany dobromyseľnosti nového nadobúdateľa, a neustále sa vyvíja. Tendencia v rozhodovaní, smerujúca k posilneniu princípu právnej istoty v prospech dobromyseľného nadobúdateľa (aj keď jeho nadobúdaciemu titulu predchádzal absolútne neplatný prevodný úkon), bola markantná najprv v Českej republike a to už v roku 2009, keď Ústavný súd Českej republiky (ďalej ako "Ústavný súd ČR") vydal nález sp. zn. I.

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #v #dobrej #viere