Nájom ornej pôdy: Podmienky, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Nájom pozemku, najmä poľnohospodárskej pôdy, je komplexná problematika, ktorá sa riadi viacerými právnymi predpismi. Či už ste vlastník pozemku, ktorý ho prenajíma, alebo nájomca, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste predišli prípadným sporom a zabezpečili si korektné vzájomné vzťahy. Tento článok sa zameriava na podmienky nájmu pozemku, s dôrazom na poľnohospodársku pôdu, a analyzuje rôzne situácie, ktoré môžu v praxi nastať.

Úvod do problematiky nájmu pozemkov

Vlastníctvo pozemku so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Ak sa vlastník rozhodne pozemok prenajať, vstupuje do právneho vzťahu s nájomcom, ktorý má právo pozemok užívať za dohodnutú odplatu - nájomné. Nájomné vzťahy sa riadia Občianskym zákonníkom, ale aj špeciálnymi predpismi, ako je zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Nájom poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon upravuje podmienky nájmu, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj spôsoby skončenia nájmu.

Písomná forma nájomnej zmluvy

Od 1. mája 2018 sa vyžaduje písomná forma nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok. Do tohto dátumu postačovala aj ústna dohoda. Písomná zmluva je dôležitá pre právnu istotu oboch strán a pre prípadné dokazovanie v spore.

Doba nájmu

Zákon stanovuje minimálnu dobu nájmu poľnohospodárskeho pozemku na päť rokov, ak sa pozemok prenajíma na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Novela zákona zrušila automatické predlžovanie nájomnej zmluvy, ktoré bolo možné pred novelou. Táto zmena sa týka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Výška nájomného

Výška nájomného je vecou dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Novela zákona zaviedla možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Skončenie nájmu

Nájom na neurčitý čas je možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Možnosti skončenia nájmu upravuje § 12 ods. Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Uvedené vyplýva z § 12 ods.

Podnájom

Ak to nájomná zmluva nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Medzi základné práva prenajímateľa patrí právo na riadne a včasné platenie nájomného. Medzi povinnosti patrí odovzdať pozemok v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nerušené užívanie pozemku nájomcom.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca má právo užívať pozemok v súlade s nájomnou zmluvou a platnými právnymi predpismi. Medzi jeho povinnosti patrí platiť nájomné včas a v dohodnutej výške, udržiavať pozemok v riadnom stave a po skončení nájmu ho vrátiť prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Špecifické situácie a ich riešenia

Zmena vlastníka pozemku

Zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to prenajímateľ oznámil alebo nie. Ak nový vlastník chce zmeniť výšku nájmu, je to možné iba cez dodatok, ktorý musí podpísať aj nájomca.

Stavba na cudzom pozemku

Ak niekto postaví stavbu na cudzom pozemku so súhlasom vlastníka, stavba nie je súčasťou pozemku a vlastník stavby môže byť iný než vlastník pozemku. Písomný súhlas vlastníka pozemku na stavbu garáže síce umožnil stavbu postaviť, ale nezakladá automaticky právo užívať pozemok do budúcna, ani právo na zápis stavby do katastra bez nájomnej zmluvy alebo iného právneho titulu.

Nájom pozemku pod garážou od ŽSR

Ak si niekto kúpi garáž v garážovom dome, ktorý stojí na pozemku ŽSR, ŽSR ho môže osloviť s návrhom novej nájomnej zmluvy na časť pozemku pod garážou. Ak má dotyčný platne uzatvorenú nájomnú zmluvu, platí táto nájomná zmluva. Ak však už nemá platnú zmluvu alebo ju vypovedal, potom mu ŽSR môže ponúknuť novú nájomnú zmluvu. Ak ju neuzatvorí, potom nemôže byť zaviazaný povinnosťou platiť toto nájomné, ktoré mu ponúkajú.

Užívanie pozemku mestom bez zmluvy

Ak mesto užíva pozemok bez akejkoľvek zmluvy, vlastník pozemku môže požadovať od mesta spätne dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie na užívanie nehnuteľnosti. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote, preto môže vlastník požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za uplynulé dva roky.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Výpoveď nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok z dôvodu zmeny účelu pozemku

Ak sa časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, môže to byť dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy. K výpovedi je potrebné doložiť relevantné dokumenty (územný plán, územnoplánovacia informácia, rozhodnutie mesta), ktoré túto zmenu preukazujú.

Nájomné a DPH

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane z pridanej hodnoty (DPH) s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe.

Slovenský pozemkový fond (SPF)

Slovenský pozemkový fond prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z. a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladne si preštudujte nájomnú zmluvu: Pred podpisom nájomnej zmluvy si ju dôkladne preštudujte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.
• Komunikujte s druhou stranou: V prípade akýchkoľvek problémov alebo nejasností komunikujte s druhou stranou a snažte sa nájsť vzájomne prijateľné riešenie.
• Dbajte na písomnú formu: Všetky dohody a zmeny nájomnej zmluvy uzatvárajte v písomnej forme.
• V prípade sporu sa obráťte na právnika: Ak sa vám nepodarí vyriešiť spor dohodou, obráťte sa na právnika, ktorý vám poradí, ako postupovať ďalej.

tags: #nájom #asti #pozemku #podmienky