Zdaňovanie príjmu z prenájmu pre dôchodcu: Kompletný sprievodca

Prenájom nehnuteľnosti, či už bytu, domu alebo iného priestoru, predstavuje pre mnohých dôchodcov významný zdroj príjmu. Avšak, s príjmom z prenájmu sa spájajú aj určité povinnosti voči štátu, najmä v oblasti daní. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmu z prenájmu pre dôchodcov na Slovensku, s cieľom uľahčiť orientáciu v daňových predpisoch a zabezpečiť splnenie všetkých povinností.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť, je vašou povinnosťou oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu a získať povolenie na začatie prenajímania nehnuteľnosti. Väčšina ľudí na túto povinnosť zabúda a začnú ju vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Ak ste prenajali nehnuteľnosť nájomnou zmluvou, pričom nejde o prenájom na základe živnostenského oprávnenia, dosiahnutý zárobok sa považuje za príjem podliehajúci dani. Preto ho treba priznať.

Príklady z praxe

• Príklad 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Mám povinnosť registrácie.
• Príklad 2: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie.
• Príklad 3: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť.
• Príklad 4: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Nemám živnostenské oprávnenie na poskytovanie ubytovania. Registračná povinnosť sa na mňa vzťahuje, ak prenajímam na základe nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.
• Príklad 5: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť.
• Príklad 6: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa na mňa registračná povinnosť.

Daňové priznanie

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2024 presiahol sumu 2 823,24 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2025. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2025 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Kedy dôchodca nemusí podať daňové priznanie?

Dôchodca nemusí myslieť na daňové priznanie, ak jeho celkové príjmy za minulý rok neprekročili sumu 1 915,01 eura. Neplatí to v situácii, ak si uplatňuje daňový bonus, prípadne ak požiada zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Ak však príjem seniora presiahne túto hranicu, platí daň z celého príjmu. Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.

Prečítajte si tiež: Dôchodok na Slovensku: Sprievodca

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane do výšky 500 eur za rok. To znamená, že si môžete ponížiť celkový príjem z prenájmu o túto sumu. Oslobodenie od daní môžu využiť aj penzisti, ktorí prenajímajú byt či dom. Ak byt prenajímajú manželia, môžu si príjem rozdeliť a každý z nich si tak odráta nezdaniteľnú sumu 500 eur. Keď ani jednému nezostane po odpočítaní tejto sumy viac než 1 915,01 eura, dani sa môžu vyhnúť. Znamená to, že manželia môžu v hrubom za rok na prenájme zarobiť až 4 803,34 eura a tento príjem nemusia vôbec zdaniť. Preto do priznania dáte len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur. V takomto prípade ale musíte krátiť skutočné výdavky. Ak by mal napríklad dôchodca vlani príjem z prenájmu 2 300 eur, nemusí podávať daňové priznanie, keďže po odpočítaní sumy 500 eur nepresiahol sumu 1 901,67 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).

Príklad: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príjmy a výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. VýdavkyPri prenájme nemôžete použiť paušálne výdavky, ale len tie skutočné a to len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.

Medzi preukázateľné výdavky patria:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby
• výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.

Výdavky si môžete zapisovať v daňovej evidencii. K daňovému priznaniu neprikladáte žiadne prílohy ani účtovné zápisy. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Ak si nakúpite do bytu zariadenie, nábytok či spotrebiče a preukážete, že hnuteľné veci sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti, môžete tieto výdavky považovať za daňové, hoci nemáte byt v obchodnom majetku. Pre istotu v zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikujte príslušenstvo bytu, ktorý prenajímate. Nábytok, postele, spotrebiče do 1 700 eur - posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci - môžete dať do daňovo uznateľných výdavkov naraz. Toto sa však nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tie sa totiž považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku). Ak ste si v roku 2017 byt pripravovali na prenájom tak, že ste si ho napríklad vystierkovali a vymaľovali, a začnete ho prenajímať až v roku 2018, môžete si započítať aj výdavky, ktoré ste vynaložili v roku, ktorý predchádzal roku, kedy ste začali byt prenajímať.

Príklad krátenia výdavkov: Peter mal vlani príjem z prenájmu bytu 5 700 eur a výdavky 3 600 eur. Do daňového priznania zapíše sumu 5 200 eur, keďže od príjmov odpočítal 500 eur oslobodených od dane.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Spoločný byt manželov

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si ale potom rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad: Manželia prenajímali vlani byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Z prenájmu mali príjem 2 900 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2017 na rodičovskej dovolenke a iný príjem nemali. Manželia si rozdelili príjem - manželke patrí 2 400 eur a manželovi 500 eur. Manžel si uplatnil oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a preto nemusí podávať daňové priznanie. Mzdu zo zamestnania mu zúčtuje jeho zamestnávateľ. Keď si manželka príjmy z prenájmu zníži o sumu 500 eur, jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2017 boli vo výške 1 900 eur.

Príklady rozdelenia príjmu manželov

• Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Kde zapísať príjmy a výdavky v daňovom priznaní?

Príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1 na riadku 11 a 13. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1, na riadok 10 do stĺpca 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

Nezdaniteľná suma

Ak máte len príjmy z prenájmu, na uplatnenie nezdaniteľnej sumy zabudnite. Iné by to ale bolo v prípade, ak ste okrem zárobku z prenájmu mali aj príjmy ako zamestnanec či živnostník. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Dôchodcovia, ktorí od začiatku roka 2024 poberali starobný dôchodok prípadne im bol priznaný spätne k 1.1.2024, síce svoju nezdaniteľnú časť pre prípadné aktívne príjmy musia znížiť o celkový súčet dôchodkov v r. 2024, no - ako píšem vyššie - pri príjmoch z prenájmu je to v podstate jedno: daň z príjmov prenajímateľa nezdaniteľné časti vôbec neovplyvňujú.

Prenájom zo zahraničia

V zmysle článku 6 Zmluvy medzi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamedzení dvojitého zdanenia a zabránení daňovému úniku v odbore daní z príjmov a z majetku (238/2003 Z.z., ďalej len „zmluva“) príjmy, ktoré poberá rezident SR z prenájmu nehnuteľného majetku umiestneného v Českej republike, môžu byť zdanené v Českej republike. To, či Česká republika právo udelené zmluvou využije a akým spôsobom, závisí od jej vnútroštátnych daňových predpisov. Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v ČR a na zdanenie ktorých mala právo Česká republika, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane (článok 22 zmluvy).

Prečítajte si tiež: Potrebné body pre invalidný dôchodok

Príklad: Jozef prenajal byt v Čechách. Z prenájmu mal príjem 2 100 eur. V ktorom štáte má tieto príjmy zdaňovať?

Preddavky na daň

Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 5 000 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky). Toto pravidlo pre platenie preddavkov sa týka len prenajímateľov, ktorí v danom roku dosiahli príjmy len ako SZČO - či už so živnosťou alebo bez. Ak mali okrem príjmov z podnikania aj príjmy zo zamestnania a základ dane zo zamestnaneckých príjmov je viac ako 50% zo súčtu základov dane z podnikania a zo zamestnania, preddavky neplatia.

Elektronická komunikácia s daňovým úradom

Elektronicky posiela daňové priznania ako aj akýkoľvek iný výkaz, list či podanie každý prenajímateľ, ktorý má pridelené DIČ a ide o podnikateľský subjekt - podľa všetkého teda povinne elektronicky komunikuje prenajímateľ-živnostník (tj podnikajúci podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmom v áno, ten s paušálom), prenajímateľ “užšie definovaný” (§ 6 ods.3 zákona o dani z príjmov) nie. No zjednodušme si to: elektronické podávanie šetrí čas a teda aj peniaze, preto ho napriek nepriateľského a často nefungujúcemu miliardovému systému daniarov odporúčam. Fyzické osoby si navyše ešte môžu vybrať medzi prihlasovaním sa prostredníctvom mena a hesla a používaním eID.

Účtovníctvo a evidencia

Postačí zjednodušená daňová evidencia. Prenajímatelia podľa § 6 ods. 3 zákona o DPH môžu použiť v podstate aj klasický zošit, no aj účtovný softvér či obyčajné tabuľky. Vzhľadom na vyššie uvedené zložité pravidlá pre daňové náklady - najmä pri odpisovaní a technickom zhodnotení - môže byť tých tabuliek pokojne aj 20+. Prenajímatelia-živnostníci to majú ešte jednoduchšie: postačia možno 2-3 tabuľky.

Prenájom vlastnej firme

Byt či jeho časť môžete prenajať ako sídlo, rokovačku, archív či sklad vlastnej eseročke. No druhá vec je práve suma nájomného. Pri obchode medzi 2 subjektmi musí byť trhová. Po novom Ťa možno nikto nepostihne za nájomné v sume pár stoviek eur ročne.

DPH

Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami, ktorý ako existujúci platiteľ DPH “pridal” do svojho portfólia aktivít aj prenájom bytu. Ak ešte prenajímateľ platiteľom DPH nie je, je povinný sa ním stať, ak jeho príjmy z prenájmu resp. aj iných činností dosiahnu za 12 kalendárnych mesiacov obrat 49 790 EUR. Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov. Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, pri prenájme podnikateľskému subjektu sa prenajímateľ-platiteľ DPH môže rozhodnúť, že k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH resp. No ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník v rámci svojej živnosti a ide teda o širšie koncipované ubytovacie služby, nájomné podlieha DPH-čke a fakturuje sa teda za cenu vrátane DPH.

Airbnb a Booking:

Airbnb je v podstate len platforma, predajný kanál, prostredníctvom ktorého môžu svoje izby ponúkať aj prenajímatelia na účely krátkodobého prenájmu na pár dní či týždňov, no rovnako aj plnohodnotné hotely či ktokoľvek medzi tým. ak ide čisto o prenájom bez širších služieb, prenajímateľ postupuje podľa § 6 ods. ak ide o prenájom vrátane upratovania, stravovania atď, ide o živnosť - a teda možnosť uplatniť si paušálne výdavky, odpočítanie DPH no aj povinnosť platiť odvody. Pokiaľ tomu správne rozumiem, prenajímateľ sa živnostníkom na účely prenajímania svojho bytu môže stať aj dobrovoľne a využiť tak všetky príslušné výhody. Samozrejme, prenajímatelia v rámci Airbnb sa z definíciou poskytovanej služby môžu hrať aj inak. Prenajímatelia používajúci na predaj platformy ako sú Airbnb či Booking dostali od začiatku roka 2018 do slovenského ministerstva financií “darček”: z platieb, ktoré si za sprostredkovanie ubytovania resp. použitie platformy od nich materská Airbnb či Booking zoberie resp. zrazí, neodvedú len DPHčku, ale často aj zrážkovú daň z príjmov. Zahraničné firmy, ktoré v SR poskytujú sprostredkovanie ubytovania či prepravy prostredníctvom tzv. digitálnej platformy - teda Airbnb či Booking a pod. - vzniká totiž v SR povinnosť zaregistrovať si stálu prevádzkáreň a teda príjmy za sprostredkovania na území SR zdaniť podaním daňového priznania v SR. Kým tak neurobia (čo neurobili), daň vo forme zrážkovej dane pri zdroji sú z platieb za sprostredkovanie zaplatených týmto firmám povinní zraziť a odviesť štátu práve malí prenajímatelia. Teda Airbnb vyplatiť len sumu čistej provízie zníženej o daň, čo pri online platbách jednoducho nejde a daň musia zaplatiť de facto zo svojho. Okrem toho príslušné spoločnosti argumentujú tým, že pred “pionierskym” zavedením zdanenie digitálnych platforiem v SR majú prednosť medzinárodné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a tie sú zrážaním porušené, čím vzniká slušný chaos nielen pre odborníkov, no skutočne aj pre malých prenajímateľov (nehovoriac o šoféroch Bolt, ktorí vo väčšine prípadov o svojich podnikateľských povinnostiach ani len netušia :) ) Podľa niektorých výkladov prenajímateľ, ktorý z provízie nezrazí daň, nemôže si ju uplatniť v daňových nákladoch - resp. naopak: ak si províziu neuplatňuje v nákladoch (“vynechá ju” resp. Najčastejšie využívanie služby (booking, Airbnb, Bolt) sú už aktuálne v SR registrované pre daň z príjmov.

tags: #zdanenie #príjmu #z #prenájmu #pre #dôchodcu