Nájom Nebytových Priestorov podľa Občianskeho Zákonníka: Podmienky a Aspekty

Nájom nebytových priestorov je dôležitou súčasťou právnych vzťahov, ktoré umožňujú fyzickým a právnickým osobám využívať priestory na podnikateľské a iné účely. Tento článok sa zameriava na podmienky nájmu nebytových priestorov v zmysle Občianskeho zákonníka, s prihliadnutím na relevantnú legislatívu a judikatúru.

Právny Rámec Nájmu Nebytových Priestorov

Nájom ako všeobecný právny inštitút zahŕňa mnohé ekonomické vzťahy, ktorých podstatou je odplatné prisvojenie si úžitkovej hodnoty veci nevlastníkom tejto veci. Právny základ tohto vzťahu tvorí nájomná zmluva, na základe ktorej prenecháva prenajímateľ nájomcovi určitú vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky, za ktoré nájomca zaplatí odplatu v podobe nájomného. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy je upravená v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), pričom ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava.

Základné Princípy

V tomto význame ide o súkromné právo fyzickej alebo právnickej osoby (vlastníka) prenajať predmet svojho vlastníctva v súkromnoprávnom vzťahu tretím osobám bez toho, aby k tomu potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy. Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie.

Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto chápaní ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou výlučne za podmienok dohodnutých v (súkromnom) zmluvnom vzťahu a za prípadných podmienok ustanovených neopomenuteľnými ustanoveniami (súkromno-právnej) úpravy Občianskeho zákonníka.

Rozlišovanie Bytových a Nebytových Priestorov

Podmienky nájmu bytu alebo nebytového priestoru upravujú platné právne predpisy. Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, je Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.). Legálna definícia týchto pojmov je uvedená v § 2 ods. 1 a ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.), ako aj v § 43b ods. 2 stavebného zákona (zákon č..

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

O tom, či ide o byt alebo nebytový priestor, nerozhoduje skutočnosť, na aký účel sa daný priestor využíva, napr. Zo súdnej praxe vyplýva, že: „Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt, je kolaudačný stav a nie stav faktický, t. j. spôsob užívania miestnosti alebo súboru miestností.“ (napr. Rozhodnutie NS SR z 29. mája 2002, sp. zn.

Na úpravu právnych vzťahov, ktoré vznikajú pri nájme bytu alebo nájme nebytového priestoru, sa používajú všeobecné a špeciálne právne predpisy. V niektorých prípadoch sa nájom bytu riadi aj inými špeciálnymi zákonmi, ako sú napr. zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) alebo zákon o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z..

To znamená, že ak sa napr. uzatvára zmluva o nájme bytu, ktorý bol postavený z finančných prostriedkov štátu, tak sa na takýto nájomný vzťah prednostne vzťahujú ustanovenia zákona č. 443/2010 Z. z. V prípade nájmu nebytového priestoru je všeobecným právnym predpisom Občiansky zákonník a špeciálnym právnym predpisom je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č..

V tomto špeciálnom zákone však nie je upravená napr. situácia, ak nájomca aj po skončení nájmu aj naďalej užíva nebytový priestor. To je však upravené vo všeobecnom predpise, a to v § 676 ods. 1.

Nájomná Zmluva: Základné Náležitosti

Nájom vzniká nájomnou zmluvou, pri ktorej však zákon nevyžaduje písomnú formu. To však neplatí pri osobitných druhoch nájmu, ako je napríklad nájom nebytových priestorov. Vo všeobecnosti však možno v rámci zvýšenia právnej istoty medzi účastníkmi právneho vzťahu odporučiť, aby nájomnú zmluvu uzavreli písomne a jasne v nej špecifikovali všetky náležitosti spojené s nájmom. Každá zmluva musí obsahovať tzv. povinné náležitosti, ktoré zákon vyžaduje na jej vstup do platnosti a účinnosti.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Povinné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

1. Označenie zmluvných strán: Prenajímateľa a nájomcu tak, aby neboli v praxi zameniteľné s inými osobami. Pri fyzických osobách je to spravidla meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu. U právnických osôb sa uvádza obchodné meno, sídlo firmy, IČO a zápis v príslušnom registri. Možno však pripojiť aj ďalšie identifikačné údaje alebo informácie o osobách (štatutárny orgán a iné).
2. Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu môže byť byt, nebytový priestor, dom, pozemok a iné nehnuteľnosti či hnuteľné veci. Označenie veci musí byť presné a pri nehnuteľnostiach musí obsahovať aj údaje vyplývajúce z katastra nehnuteľností, ako je katastrálna územie, označenie parcely, číslo pozemok, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, názov obce a názov okresu. Zároveň je potrebné uviesť rozsah, v ktorom sa bude predmetná nehnuteľnosť prenajímať - napríklad počtom izieb alebo veľkosťou obytnej plochy.
3. Výška nájomného: Bezplatný nájom nie je možný, takže výška nájmu musí byť minimálne 1 cent. Ak by nájomné nebolo medzi zmluvnými stranami dohodnuté, nešlo by už o nájomnú zmluvu, ale napríklad o pôžičku, ktorá môže byť aj bezodplatná. V zmluve je zároveň potrebné určiť aj spôsob jeho platenia vrátane dátumu splatnosti.
4. Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu: Ak sa jedná a nájom nehnuteľnosti, táto suma musí byť oddelená od samotného nájmu.

Zákon túto povinnosť nevyžaduje, v praxi však odporúčame v nájomnej zmluve upraviť aj opis nehnuteľnosti, jeho stavu pri odovzdaní nájomcovi a opis jeho príslušenstva.

Odporúčané Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Okrem obligatórnych náležitostí sa odporúča v zmluve o nájme nebytového priestoru dohodnúť aj ďalšie podmienky, ktoré upravujú vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Medzi takéto podmienky patrí napríklad:

• rozdelenie zodpovednosti za drobné opravy
• počet vyhotovení zmluvy o nájme, minimálne jedno vyhotovenie pre každú zmluvnú stranu
• vymedzenie, čo sa považuje za hrubé porušenie zmluvných podmienok
• periodicita, pri ktorej bude mať prenajímateľ právo na kontrolu prenajatého priestoru
• dohoda o finančnej zábezpeke, ktorá slúži ako ochrana pred neplatičmi
• povinnosť nájomcu doplniť výšku finančnej zábezpeky, ak klesne pod dohodnutú sumu
• prílohou zmluvy by mal byť aj preberací a odovzdávajúci protokol, ktorý obsahuje opis zariadenie bytu, resp. nebytového priestoru.

Doba Nájmu

Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak lehota nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme bytu sa uzavrela na dobu neurčitú. To znamená, že ak nedôjde k dohode zmluvných strán, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku (§ 685 ods..

Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) v § 3 ods. 1 obligatórne stanovuje dobu určitú, a to max. šesť rokov. Podľa § 12 ods. 2 zákona o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. V zákone sú uvedené výnimky, kedy a s akým nájomcom je možné uzatvoriť zmluvu o nájme bytu postaveného z finančných prostriedkov štátu na max. 1 rok alebo na max.

Podľa § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.) musí nájomná zmluva obsahovať okrem iného aj čas, na ktorý sa uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Zánik Nájmu Nebytových Priestorov

Zánik nájmu môže nastať na základe rôznych právnych skutočností. Ak je nájom uzavretý na určitú dobu, zaniká uplynutím tejto doby. Pri nájmoch uzavretých na dobu neurčitý môže nájom zaniknúť len výpoveďou. Zákon všeobecne nepredpisuje písomnú formu výpovede. Pri zániku nájmu bytu alebo nebytového priestoru však zákon predpisuje aj písomnú formu výpovede nájmu.

V prípade ukončenia zmluvy o nájme nebytového priestoru platia ustanovenia zákona č. Zmluvu o nájme nebytového priestoru uzatvorenú na určitý čas môže prenajímateľ alebo nájomca písomne vypovedať pred uplynutím času len z dôvodov uvedených v zákone (§ 9 ods. 2 a ods. 3 zákona č.

Spôsoby Zániku Nájmu

1. Dohoda zmluvných strán: Nájomná zmluva môže byť ukončená písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom (§ 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
2. Výpoveď: Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu len z dôvodov uvedených v zákone, napr. v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v § 7 zákona č. 98/2014 Z. z.
3. Právne udalosti:
   • Smrť nájomcu, ak nie sú splnené podmienky prechodu nájmu bytu (§ 706, ods. 1 Občianskeho zákonníka).
   • Zničením bytu (§ 680 ods.

Obnovenie Nájmu

V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.

Osobitné Prípady a Problémy

Nájom Budovy ako Celku

V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú vo väčšej či menšej miere, či dokonca výlučne, nebytové priestory. Takýto nájomný vzťah však nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale ustanoveniam Občianskeho zákonníku, o čom svedčí aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov.

Nájom Nebytového Priestoru s Parkovacími Miestami

Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu bude nebytový priestor spolu s parkovacími miestami. Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami spolu možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Vplyv Mimoriadnych Opatrení (COVID-19)

V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 boli na základe Opatrení Úradu verejného zdravotníctva SR mnohí podnikatelia povinní uzavrieť svoje prevádzky, v dôsledku čoho sa vynárajú otázky, aké sú právne možnosti zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané.

Kľúčovým právnym predpisom v danej problematike je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj len ,,zákon č. 116/1990 Zb.“), ktorého úprava nárokov nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu je o niečo menej priaznivejšia, ako je to v prípade nájmu podľa Občianskeho zákonníka.

tags: #nájom #nebytových #priestorov #občiansky #zákonník #podmienky