Nájom poľnohospodárskej pôdy od Slovenského pozemkového fondu: Podmienky, výzvy a zmeny

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskej pôdy od Slovenského pozemkového fondu (SPF). Analyzuje aktuálne podmienky, s ktorými sa stretávajú farmári, a prináša komplexný pohľad na zmeny, ktoré SPF zavádza, vrátane ich potenciálnych dopadov.

Úvod do problematiky nájmu pôdy od SPF

Je pravda, že štát vo väčšine prípadov prenajíma pôdu lacnejšie ako súkromní vlastníci. Cieľ dosiahnuť rovnaké podmienky pri prenájme štátnej pôdy, ako sú bežné pri prenájme súkromnej, je preto správny. Cena však nie je jediná podmienka prenájmu. Štát chce vyrovnať cenu, ale ostatné podmienky necháva v neprospech farmárov. V skutočnosti sa vďaka tomu u väčšiny farmárov stane štátna pôda výrazne najdrahšou.

Aktuálne podmienky nájmu poľnohospodárskej pôdy od SPF

Zmena spôsobu určovania výšky nájomného

Do konca minulého roka Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajímal pôdu percentom z jej hodnoty, ktorá sa určuje podľa vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva SR č. 38/2005 Z.z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav na základe Bonitovaných pôdnoekologických jednotiek (BPEJ). V nových nájomných zmluvách uzatváraných od konca minulého roka SPF nahradil sadzbu nájmu podľa hodnoty pôdy za tzv. obvyklú výšku nájmu. Farmárom prekáža aj snaha SPF zmeniť výšky nájmu vo všetkých platných zmluvách, ktoré boli uzavreté v minulosti a to dokonca retroaktívne (spätne) od 1.1.2020.

Nevyváženosť zmluvných podmienok

V zmluvnom práve platí zásada, že práva a povinnosti zmluvných strán by mali byť vyvážené. Vo vzťahoch medzi farmármi a súkromnými vlastníkmi sa táto zásada uplatňuje. Nájomný vzťah vzniká na základe dohody, kde si obe strany môžu klásť podmienky. Pri štátnej pôde to takto nefunguje. SPF má svoj vzor nájomnej zmluvy, ktorý chráni práva najmä jednej strany (štátu) a kladie povinnosti najmä na druhú stranu (farmára). Pripomienky k zmluve sú neprípustné.

Vplyv na farmárov

Keďže štát ovláda 25 % poľnohospodárskej pôdy (častokrát po kúskoch na každom obhospodarovanom bloku, vrátane pozemkov pod hospodárskymi dvormi družstiev), odmietnutie nájomnej zmluvy by bolo pre mnohých komplikované / likvidačné. SPF má podľa zmluvy právo od zmluvy odstúpiť „ak nedošlo k dohode o zmene výšky nájomného“. Čiže, ak štát navrhne akúkoľvek (aj nezmyselnú) zmenu nájomného, farmár musí súhlasiť. O to sa SPF opiera pri aktuálnych dodatkoch.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme pôdy

Prenájom nevyužiteľných pozemkov

Pri nájmoch súkromnej pôdy si farmári zvyčajne prenajímajú iba pôdu, ktorá je skutočne využiteľná. Na účel posúdenia využiteľnosti je dobrá pomôcka register LPIS - súpis všetkých pôdnych blokov, ktoré spĺňajú podmienky na poskytovanie priamych platieb (dotácií). S SPF to takto nefunguje. Štát si vynucujú prenajímať všetko, čo majú v správe bez ohľadu na využiteľnosť alebo potrebnosť pre farmára. S obľubou prenajímajú pozemky, na ktorých sú v skutočnosti lesné porasty (lebo podľa katastra to je „orná pôda“ alebo „trvalý trávny porast“ - nezáleží na tom, že tento údaj je „100 rokov starý“). Prenajímajú účelové komunikácie, aj keď ich farmár nevyužíva. Prenajímajú ostatné plochy - napr. rokliny. Prenajímajú dokonca pozemky, ktoré sa dnes využívajú na úplne iné (nepoľnohospodárske) účely, lebo sa im nechce naháňať skutočného užívateľa.

V konkrétnych prípadoch úradníčka SPF uviedla, že majú príkaz dať do zmluvy všetko, lebo štát nechce platiť obciam daň z nehnuteľností. S tým súvisí ďalší problém - za prenajaté nepotrebné pozemky je farmár povinný zaplatiť daň. V prípade nepotrebných ciest a ostatných plôch ide násobne väčšie sumy ako pri ornej pôde. Ak farmár platí súkromníkom obvyklý nájom 100 eur za hektár, tak keď rovnakú sadzbu zaplatí aj štátu za povedzme 200 ha, ale z nich je užívateľných len 130 ha, tak potom efektívny náklad nájomného na 1 ha pšenice bude 154 eur! Farmár bude štátu platiť o 54 % viac ako súkromníkovi. Ak zohľadníme aj povinnosť platiť daň za ostatné plochy, výsledok bude ešte horší. V oblastiach, kde sa nachádza najmä orná pôda, predstavuje nepoužiteľná pôda zvyčajne cca. 5 až 15 % nepoužiteľnej. Ak chce farmár prenajať štátnu pôdu, musí súhlasiť aj s prenájmom nepotrebných pozemkov.

Určovanie obvyklej výšky nájmu (OVN)

Určovanie obvyklej výšky nájmu (OVN) nebolo zavedené za účelom stanovenia nájomného za štátnu pôdu, ale za účelom posúdenia, či má farmár prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. OVN sa určuje na základe výkazov doručených farmármi o ich dohodnutom nájomnom okresným úradom. Za neposkytnutie výkazu neexistuje sankcia a okresné úrady nemajú žiadny nástroj na kontrolu správnosti doručených výkazov. Farmár môže výkaz sfalšovať a nikto ho neskontroluje. Množstvo farmárov je vo svojom katastrálnom území dominantných.

Vyhláška, podľa ktorej sa určuje OVN, nie je v súlade so zákonom, podľa ktorého bola vydaná. Vstupné údaje vyžadované od farmárov nezodpovedajú očakávanému výsledku. Podľa zákona existuje iba jedna OVN (za poľnohospodársku pôdu), vyhláška však vyžaduje údaje rozdeľovať na kategórie, pričom nie sú v kategóriách pokryté všetky zložky poľnohospodárskej pôdy a niektoré kategórie sú dokonca navyše. Zároveň nie je jasný výklad rozdelenia podľa kategórií.

Ak sa nedoručí výkaz okresnému úradu aspoň za 1/3 výmery pôdy v katastrálnom území, tak je OVN určená podľa hodnoty pôdy (nie však podľa vyššie uvedenej vyhlášky č. 38/2005 Z.z.) spôsobom, že výsledná suma vychádza cca. 2-3 krát vyššia ako je skutočnosť. Tento mechanizmus bol prezentovaný ako „trest“ pre tých, čo nedoručia výkaz. Bonita pôdy pri pasienkoch (TTP) je nižšia ako pri ornej pôde (OP), preto doteraz bol aj nájom pri TTP nižší ako pri OP. OVN je iba jedna a nerozlišuje medzi TTP a OP.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti pri nájme pôdy

Legislatívne aspekty nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

Dôležité zmeny v legislatíve:

• Novela zákona: Okrem iných zmien špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok podľa zákona č. 220/2004 Z. z.
• Písomná zmluva: Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1.5.2018.
• Doba nájmu: Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.
• Úprava nájomného: Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods.
• Skončenie nájmu: Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Uvedené vyplýva z § 12 ods.
• Podnájom: Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je. Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:

• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z.

Prečítajte si tiež: Slovenský prenájom pôdy

Správa pozemkov nezistených vlastníkov

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

• potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a
• potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava.

Keď bude zapísaná správa na LV, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Podmienky prenájmu a doklady požadované SPF

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom, požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov,
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k. ú.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Obvyklá výška nájomného (OVN)

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“):„Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• mladý poľnohospodár,
• poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
• uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
• doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav ( vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.

Zánik oprávnení SPF k pozemkom

V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 cit. zákona do štátneho rozpočtu.

Postup pri vybavovaní žiadosti o prenájom

Žiadateľ o prenájom pozemkov v správe a nakladaní SPF predloží žiadosť spolu s dokladmi podľa prílohy buď osobne alebo poštou na RO SPF, v pôsobnosti ktorého sa požadovaná pôda na prenájom nachádza. Pracovník RO SPF posúdi žiadosť a následne vyzve žiadateľa buď k podpisu nájomnej zmluvy, ktorú vypracuje príslušný RO SPF alebo žiadateľovi oznámi, že je potrebné doplniť k žiadosti konkrétne doklady, prípadne oznámi žiadateľovi, že jeho žiadosti nie je vyhovené z určitých dôvodov. Ak je žiadosť o prenájom kompletná, RO SPF odošle návrh nájomnej zmluvy spolu s dokladmi na posúdenie a na podpis na generálne riaditeľstvo SPF v Bratislave, ktoré po kontrole nájomnej zmluvy s predloženými dokladmi buď nepodpísanú nájomnú zmluvu vráti na RO SPF na doplnenie alebo z iných dôvodov (napr. návrh nájomnej zmluvy nie je v súlade s platnými právnymi predpismi), alebo pripraví návrh nájomnej zmluvy na podpis štatutárnym orgánom SPF v súlade so zák. č. 330/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.

Zmeny v zmluvných podmienkach a ich dopady

S účinnosťou od 1.7.2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond, je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Ďalšie navrhované zmeny:

• Výpovedná doba len počas jedného hospodárskeho roku.
• Vzájomná komunikácia medzi novým vlastníkom pozemku a doterajším užívateľom pokiaľ ide o uzavretie novej nájomnej zmluvy, vrátenie pozemku, alebo uzavretie nájomnej zmluvy s inou osobou nájmu, pri rešpektovaní v novele zákona navrhovaných termínoch.
• Výpovedná lehota jedného alebo päť rokov v prípade využívania pôdy na poľnohospodárske účely.
• Správna a spresnená špecifikácia prenajatej pôdy, čo je dôležité pri žiadosti o dotácie.
• Zrušenie automatického obnovovania nájomných zmlúv.

Súčasný stav komunikácie a transparentnosti

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov má pomôcť ich vlastníkom, aby po dedičskom konaní vôbec vedeli, aké sú ich pozemky, kto ich užíva a obsah nájomnej zmluvy, ktorá bola uzavretá ešte s fondom. Odpovede na tieto sa majú doriešiť novelou zákona o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely.

tags: #najom #polnohospodarskej #pody #od #spf #podmienky