Nájom poľnohospodárskej pôdy: Podmienky zmluvy medzi fyzickými osobami

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskej pôdy medzi fyzickými osobami na Slovensku. Rozoberieme podmienky, ktoré musia byť splnené pri uzatváraní takýchto zmlúv, s ohľadom na platnú legislatívu a aktuálne zmeny v právnych predpisoch. Zameriame sa aj na špecifické situácie, ako je predaj prenajatej pôdy, spoluvlastníctvo a problematika pozemkových úprav.

Slovenský pozemkový fond (SPF) a nájom poľnohospodárskej pôdy

Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu v oblasti nájmu poľnohospodárskej pôdy, najmä štátnej. SPF vybavuje žiadosti o prenájom pozemkov, pričom posudzuje žiadosti mladých poľnohospodárov rovnako ako ostatné žiadosti, s prihliadnutím na platné právne predpisy. Každý záujemca o pozemky v správe SPF musí splniť všetky podmienky vyžadované zákonom. Medzi tieto podmienky patrí uzatvorenie zmlúv s fyzickými osobami a potvrdenie o plnení záväzkov voči verejným inštitúciám. Rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) o poskytnutí nenávratného finančného príspevku je iba jednou z podmienok na prednostné právo na uzatvorenie zmluvy.

Právne predpisy upravujúce nájom poľnohospodárskej pôdy SPF

Nájom poľnohospodárskej pôdy SPF upravujú viaceré právne predpisy, medzi ktoré patria:

• Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.
• Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení nariadenia vlády SR č.
• Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.

Žiadosti o prenájom podľa osobitných predpisov

Žiadosti o prenájom sa posudzujú podľa § 2a a § 2b nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z. Podľa § 2a, dôležitým kritériom je, či žiadateľ má právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu má podstatný vplyv skutočnosť, či prenajatá výmera doterajšiemu nájomcovi v nájomnej zmluve pri skončení nájmu bola viac ako 100 ha a či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času alebo z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav.

Novelou zákona č. 330/1991 Zb. účinnou od 1. 9. 2022 boli ustanovenia § 14 ods. 9 a nasl. týkajúce sa prenájmu pre žiadateľov podľa osobitného predpisu zrušené. Preto prednostné právo na prenájom pozemkov pre žiadateľov podľa osobitného predpisu možno riešiť iba v zmysle ustanovení § 13 ods. 4 a nasl. zákona č. 504/2003 Z.z. V zmysle ustanovení § 13 odsek 4 zákona č. 504/2003 Z.z., ak špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu vykonával aj doterajší nájomca, výmera doterajšieho nájomcu sa v súlade s platnou legislatívou neznižuje.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Podmienky nájomnej zmluvy medzi fyzickými osobami

Nájomná zmluva medzi fyzickými osobami musí spĺňať všeobecné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a špecifické požiadavky vyplývajúce zo zákona č. 504/2003 Z. z. Dôležité je, aby zmluva obsahovala:

• Identifikáciu prenajímateľa a nájomcu.
• Presnú identifikáciu prenajímanej poľnohospodárskej pôdy (parcelné číslo, katastrálne územie, výmera).
• Účel nájmu (napr. poľnohospodárska výroba).
• Výšku nájomného a spôsob jeho platenia.
• Dobu trvania nájmu.
• Práva a povinnosti oboch strán.

Účel nájmu a starostlivosť o pôdu

Zmluva by mala jasne definovať účel, na ktorý sa pôda prenajíma. Nájomca je povinný užívať prenajatú pôdu na dohodnutý účel a starať sa o ňu s náležitou starostlivosťou riadneho hospodára. To znamená, že musí vykonávať agrotechnické opatrenia, chrániť pôdu pred eróziou a udržiavať ju v dobrom stave.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Medzi základné práva prenajímateľa patrí právo na riadne a včasné platenie nájomného a právo kontrolovať, či nájomca užíva pôdu v súlade so zmluvou. Nájomca má právo nerušene užívať prenajatú pôdu počas trvania nájmu a právo na vrátenie pôdy v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Predaj prenajatej poľnohospodárskej pôdy

Predaj prenajatej poľnohospodárskej pôdy je možný, avšak nový vlastník vstupuje do práv a povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva zostáva v platnosti a nový vlastník sa stáva prenajímateľom. Túto skutočnosť upravuje ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak je poľnohospodárska pôda v spoluvlastníctve, pri predaji spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. To znamená, že predávajúci je povinný ponúknuť svoj podiel najprv ostatným spoluvlastníkom za rovnakú cenu a podmienok, aké ponúka tretia osoba. Ponuka musí byť písomná a spoluvlastníci majú lehotu dva mesiace na vyjadrenie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Cena poľnohospodárskej pôdy

Legislatíva neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Pri prevode vlastníctva pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami sa zmluvné strany nemusia držať žiadneho konkrétneho právneho predpisu, čo sa ceny týka. Určiť cenu pôdy môžeme pomocou Cenovej mapy nehnuteľností alebo na základe znaleckého posudku. Presnejšie odhadnúť cenu dokážu z praxe realitné kancelárie. Na predaji poľnohospodárskej pôdy sa na Slovensku vo väčšine prípadov nedá veľmi zarobiť. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa bude budovať napríklad priemyselný park alebo tam nie je plánovaná výstavba rodinných domov, jeho cena za m2 sa pohybuje v centoch.

Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži najmä na vyjadrenie hodnoty ornej pôdy s cieľom určenia výšky dane z nehnuteľností. Zákon ovplyvňujú skutočnosti ako atraktivita pozemku, poloha, blízkosť infraštruktúry však nerieši. Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo vyhláške č. 492/2004 Z. z.

Pozemkové úpravy a ich vplyv na nájomné zmluvy

Pozemkové úpravy sú komplexný proces, ktorého cieľom je racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva, revitalizácia krajiny a rozvoj vidieka. Po pozemkových úpravách dochádza k zmene právneho stavu na základe relevantnej skutočnosti, ktorou je prečíslovanie parciel. Dôsledkom toho, všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred pozemkovými úpravami strácajú platnosť. Pod takéto nájomné zmluvy patria aj kontrakty uzavreté medzi Slovenským pozemkovým fondom (ďalej len „SPF“) a pôvodným nájomcom. Z tohto dôvodu je potrebné uzatvoriť nové nájomné zmluvy.

Riešenie situácií po pozemkových úpravách

Môže nastať situácia, že po skončení pozemkových úprav, si bude nárokovať predchádzajúci nájomca na ďalšie obhospodarovanie pozemkov, ale poľnohospodárska pôda už bude neskôr prenajatá z právneho titulu nájomnej zmluvy inému nájomcovi. Z akých kritérií bude vychádzať SPF pri výbere zmluvnej strany? Predpokladáme, že skončenie nájomného vzťahu v dôsledku pozemkových úprav, je osobitným spôsobom skončenia právneho vzťahu, ktorý právne predpisy z oblasti pozemkového práva detailnejšie neupravujú. Nedochádza teda ku skončeniu právneho vzťahu uplynutím doby na, ktorý bola uzatvorená ani z toho dôvodu, že nájomca si neplní svoje povinnosti. Právnou skutočnosťou spôsobujúcou zánik právneho vzťahu je zmena priestorového usporiadania po pozemkových úpravách. Teda táto situácia by sa mala riešiť osobitne, zaujatím individuálneho prístupu zo strany SPF, nakoľko de iure tu už bol predchádzajúci vlastní, ale de facto nie.

Odporúča sa, aby zákonodarca upravil túto situáciu tak, že nájomná zmluva sa uzatvorí s najvhodnejším záujemcom o túto pôdu a bude sa pritom subsidiárne vychádzať z § 2 ods. 17 nariadenia vlády č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (ďalej len „nariadenie vlády“). Tento predmetný paragraf upravuje situáciu, keď si pôvodný nájomca neplní svoje zmluvné povinnosti.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #najom #polnohospodarskej #pody #podmienky #zmluvy #medzi