Nájom pozemku pod stavbou: Podmienky, práva a povinnosti

Nájom pozemku pod stavbou je komplexná problematika, ktorá zahŕňa rôzne právne aspekty a podmienky. Tento článok sa zaoberá podmienkami nájmu pozemku pod stavbou, právami a povinnosťami prenajímateľa a nájomcu, ako aj možnosťami riešenia sporov a úpravy nájomných vzťahov.

Nájom poľnohospodárskej pôdy

O nájom poľnohospodárskej pôdy môžete požiadať suseda, družstvo i štát. Ak ste sa na nájme ostatného pozemku v intraviláne obce dohodli s vaším susedom, ktorý je jej vlastníkom, je len na vás, na akej cene sa dohodnete, o akú výmeru pôjde a aké podmienky vrátane dĺžky nájmu si odsúhlasíte podpisom nájomnej zmluvy. „Musí však, platiť, že táto parcela určite nie je poľnohohospodárskou pôdou podľa zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov,“ podotýka Dušan Slávik, advokát a partner advokátskej kancelárie Puchalla, Slávik & partners.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V súčasnosti platia ust. vyhl. č. 38/2005 Z.z. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.

Výška nájomného a obvyklé nájomné

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Obnova a výpoveď nájomnej zmluvy

Vo veci terajšej zmluvy resp. jej návrhu platí, že ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak/t.j.

Osobitné prípady ukončenia nájmu

Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, teda Vy ako agrofima, potom vstupujete ako doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov V8m do užívania boli by ste povinná uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Zmena účelu pozemku a ukončenie nájmu

Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou. Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody. Najskôr odporúčam komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, posúďte, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).

Príklad z praxe - výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu zmeny na stavebnú parcelu

Ak sa časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, je možné podať výpoveď nájomnej zmluvy. Ak v zmluve sa nachádza bod, ktorý stanovuje, že v prípade odstúpenia od zmluvy zo strany prenajímateľa musí byť odstúpenie doručené v písomnej forme najneskôr do 31.8. kalendárneho roka a výpovedná lehota začína plynúť od 1.9.

Podľa zmluvy je teda možné nájom ukončiť pred uplynutím doby nájmu, ak nastane táto situácia. Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný.

Čo sa týka výpovednej lehoty, podľa zmluvy je potrebné doručiť písomné odstúpenie (resp. výpoveď) do 31.08. kalendárneho roka. Následne nájom končí k 01.09. nasledujúceho roka, prípadne po zbere úrody, ak by to bolo neskôr. Znamená to, že ak výpoveď doručíte napríklad v júli 2025, nájom skončí najskôr 01.09.2026, resp. po zbere úrody v roku 2026. Táto výpovedná lehota je v poľnohospodárskych nájmoch bežná, aby nájomca nebol poškodený v prebiehajúcej sezóne. Písomná dohoda o skončení ná´jmu môže byť aj iná ak sa na tom s nájomcom písomne dohodente.

Odporúčam pripraviť písomnú výpoveď s odvolaním sa na konkrétny bod zmluvy a priložiť dôkazy o zmene účelu pozemku. Výpoveď doručte nájomcovi preukázateľne (ideálne doporučene s doručenkou). Ak by nájomca nesúhlasil s dôvodom výpovede, môže sa obrátiť na súd, preto je dôležité mať všetky podklady v poriadku.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Vymáhanie dlžného nájomného

Ak prenajímateľ nedostáva dohodnutý nájom, je vhodné postupovať systematicky. Najprv by som odporučil poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde znova uvediete sumu dlžného nájomného a termín splatnosti, ktorý ste mali dohodnutý v zmluve. Uvádzate, že ste už poslali výzvu, ale doporučený list poskytuje dôkaz o doručení výzvy. Ak to neprinesie výsledok, zvážila by som podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

Dedenie a pokračovanie v nájomnej zmluve

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedička po zomrelej prenajímateľke Vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na Vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúčam zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy. Čo sa týka výpovede nájomnej zmluvy, tá je možná, ale za určitých okolností. Zmluva na neurčitú dobu môže byť vypovedaná, ak sa dodrží príslušná výpovedná lehota.

Vlastníctvo stavby na prenajatom pozemku

V zmysle ust. Ak zo strany družstva Vám bola predložená nájomná zmluva, s cenou nemusíte súhlasiť. Nevieme aká je výmera pozemku, ale predpokladáme, že výmera nebude veľmi veľká, teda taká, aby ste na nej mohli sám hospodáriť ak by tam neboli hospodárske budovy. K pozastavenou vykonávania podnik.

Podľa § 126 Občianskeho zákonníka platí zásada superficies solo non cedit - stavba nie je súčasťou pozemku a teda vlastník stavby môže byť iný než je vlastník pozemku.

Predkupné právo nájomcu

V novom návrhu zmluvy je však pridaný nasledovný článok: „Zmluvné strany sa touto zmluvou dohodli na zriadení predkupného práva v prospech nájomcu pre prípad akéhokoľvek predaja predmetu nájmu určeného v čl. I. zmluvy o nájme nehnuteľnosti. Predkupné právo budú zmluvné strany realizovať tak, že prenajímateľ písomne doručí výzvu nájomcovi, v ktorej uvedie cenu, za akú chce svoje vlastnícke práva k predmetu nájmu previesť na tretiu osobu. Nájomca musí uplatniť svoje predkupné právo písomne v lehote do jedného mesiaca od doručenia výzvy. Nevyužitím této možnosti v uvedenej lehote oprávnenia nájomcu vyplývajúce z predkupného práva zanikajú. Prenajímateľ si je vedomý, že nemá právo previesť vlastníctvo k predmetu nájmu za nižšiu cenu, než je tá, ktorú uviedol v ponuke pre nájomcu.“

Nájom pozemkov od Slovenského pozemkového fondu (SPF)

Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“) prenajíma nehnuteľnosti:

• na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov,
• na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF.

Podmienky prenájmu od SPF

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom /viď ods. 10 pís. f), alebo ods. 11 pís. c) tohto nariadenia/ požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov,
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov,a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ) , uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• mladý poľnohospodár,
• poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
• uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
• doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav ( vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods.

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods.

Prenájom nebytových priestorov

Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Špecifické situácie a problémy

Nájomné za pozemok pod garážou od ŽSR

Ak máte platne uzatvorenú nájomnú zmluvu (je platná, neuplynul čas), potom platí táto nájomná zmluva. ŽSR nadobudnutím vlastníctva k nehnuteľnosti vstúpilo do práv pôvodného vlastníka. Ak by ste však už nemali platnú zmluvu alebo ju vypovedali, potom Vám ŽSR môže ponúknuť novú nájomnú zmluvu. Ak ju neuzatvoríte, potom nemôžete byť zaviazaný povinnosťou platiť toto nájomné, ktoré Vám ponúkajú.

Garáž na cudzom pozemku

Písomný súhlas pôvodnej majiteľky na stavbu garáže Vám síce umožnil stavbu postaviť, ale nezakladá automaticky právo užívať pozemok do budúcna, ani právo na zápis stavby do katastra bez nájomnej zmluvy alebo iného právneho titulu. Stavebný úrad správne požadoval nájomnú zmluvu, pretože bez nej nie je možné stavbu skolaudovať a zapísať do katastra ako samostatnú nehnuteľnosť.

Vaše možnosti sú nasledovné:

1. Pokračovať v rokovaniach s novým vlastníkom - skúste ponúknuť finančnú kompenzáciu, výmenu pozemku alebo inú formu dohody. Ak sa nedohodnete, nemáte právny nárok na uzavretie nájomnej zmluvy alebo odkúpenie pozemku.
2. Súdna ochrana - ak by nový vlastník požadoval odstránenie garáže, môžete sa brániť na súde s odkazom na dobrú vieru a investície vynaložené so súhlasom pôvodnej majiteľky. Súd môže rozhodnúť o primeranej náhrade alebo o zriadení vecného bremena za náhradu podľa § 135c Občianskeho zákonníka, ak by odstránenie stavby bolo neprimerané.

Právo prenajať dom na pozemku iného vlastníka

Ak ste výlučnou vlastníčkou domu, máte právo s ním nakladať, teda aj ho prenajať tretej osobe. Na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas Vašej sestry ako vlastníčky pozemku pod domom. Prenájom domu je Vaším vlastníckym právom podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom (napr. vstup, údržba, bežné užívanie), čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by Vaša sestra s týmto užívaním nesúhlasila.

Ak ide o prístup k domu cez pozemok sestry, uvádzate, že máte zriadené právo prechodu (vecné bremeno). Toto právo prechádza aj na nájomcu, teda nájomca môže využívať prístupovú cestu v rozsahu, v akom je vecné bremeno zriadené. Je však vhodné, aby ste nájomcu poučili o rozsahu tohto práva a aby ste v nájomnej zmluve jasne špecifikovali, že prístup je zabezpečený na základe vecného bremena.

Prenájom domu bez súhlasu sestry je právne možný, ale praktické užívanie pozemku pod domom nájomcom môže byť problematické, ak by sestra nesúhlasila. Na základe uvedeného odporúčam, aby ste uvedenú otázku užívania pozemku a prístupovej cesty do domu riešili so sestrou písomne, pričom ona môže žiadať primeranú náhradu vo vo forme nájmu za uvedené užívanie, ktoré bude patriť vašej sestre.

Nájomné za chatu na cudzom pozemku

Keďže chata je na pozemku, ktorého vlastníkom ste Vy, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodoné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. To, že chatu jej vlastník neužíva, nie je podstatné. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite. Obvyklú výšku nájmu viete zistiť napr. cez internet, kde by ste mohli nájsť za akú sumu sa podobné pozemky v konkrétnej lokalite prenajímajú.

Môžete vlastníkovi chata navrhnúť aj predaj pozemku pod chatou, prípadne aj priľahlý pozemok, všetko na základe dohody. Vy však nemôžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od 70. rokov min. storočia, lebo vlastník chaty podaá v súdnom konaní námietku premlčania a súd návrh zamietne. Môžete žiadať vydanie bezôdvodného obohatenia len za posledné dva roky s poukazom na ust.

Bytový dom na prenajatom pozemku

V zmysle ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. Aj keď došlo k zmene vlastníka pozemku dedením, táto skutočnosť nemení nič na oprávnení vlastníka bytu podiel na pozemku neodkúpiť. Nemôžete žiadať nájom z užívania predmetného pozemku, keďže účinnosťou zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. Riešením Vami uvedenej situácie je napríklad zníženie ceny pozemku resp. a chcete pomôcť?

Nárok na náhradu za užívanie pozemku mestom

Nájomnú zmluvu nie je možné uzatvoriť spätne, a to aj z toho dôvodu, že Vaša mama sa stala vlastníčkou pozemku až v súčasnosti. Ak však vlastník stavby užíval pozemok pod stavbou bez akejkoľvek zmluvy aj v minulosti, kým bol vlastníkom nehnuteľnosti jej právny predchodca, môže Vaša mama požadovať od tejto osoby spätne dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie na užívanie nehnuteľnosti. Tým, že vlastník stavby bez právneho titulu užíval pozemok, na úkor vlastníka pozemku sa bezdôvodne obohatil. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote, preto môže Vaša mama od neho požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za uplynulé dva roky.

Odmietnutie platiť nájomné z dôvodu neupravenej prístupovej cesty

V prípade, že prístupová cesta k prenajatému pozemku je neupravená a v zlom stave, je vhodné najskôr kontaktovať prenajímateľa (ŽSR) a požiadať o nápravu. Ak prenajímateľ nereaguje, je možné zvážiť právne kroky, avšak odmietnutie platiť nájomné bez právneho dôvodu môže viesť k súdnemu sporu.

tags: #nájom #pozemku #pod #stavbou #podmienky