Nájom spoločných priestorov v bytovom dome: Právny rámec a praktické aspekty

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa stretávajú s rôznymi výzvami v súvislosti s prevádzkou a údržbou bytových domov. Jednou z možností, ako získať dodatočné finančné prostriedky, je prenájom spoločných priestorov. Tento článok sa zameriava na právnu úpravu nájmu spoločných priestorov v bytovom dome podľa slovenského práva, s dôrazom na zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občiansky zákonník.

Právny základ pre prenájom spoločných priestorov

Podľa § 7b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže v mene vlastníkov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Ak spoločenstvo nie je zriadené, zmluvu o nájme uzatvára správca bytového domu.

Príjem z prenájmu spoločných priestorov je podľa § 10 ods. 2 písm. b) zákona príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

Definícia spoločných priestorov a ich odlíšenie od nebytových priestorov

Na spoločné priestory bytového domu sa z hľadiska ich prenájmu často nesprávne prihliada ako na nebytové priestory. Aj keď z laického hľadiska v prípade spoločných priestorov ide o nebytové priestory, tieto nespadajú pod zákonné vymedzenie pojmu nebytových priestorov. Právnu úpravu zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov rieši ustanovenie § 720 Občianskeho zákonníka odkazom na osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov, ktorými sú na účely zákona miestnosti alebo súbory miestností podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých sa udelil súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Spoločné priestory domu sú však vylúčené z úpravy zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, keďže spoločné priestory domu sa podľa § 1 zákona nepovažujú za nebytové priestory.

Spoločnými zariadeniami domu sa na účely Zákona 182/1993 Z.z. rozumejú priestory ako práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a podobne. Môžu to však byť aj časti chodieb alebo vstupných priestorov.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Nájomná zmluva: Kľúčové aspekty

Zmluva o nájme spoločných priestorov je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa (spoločenstva alebo správcu) a nájomcu.

Určenie výšky nájomného

Bežným a žiaducim obsahom nájomnej zmluvy je aj určenie výšky nájomného. Ak nájomné nie je dohodnuté, platí podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že nájomca je povinný platiť obvyklé nájomné. Nájomné možno dohodnúť ako jednorazovú platbu za celé obdobie trvania nájmu aj ako opakujúce sa plnenie za určitý časový úsek trvania nájmu (mesačné, kvartálne, ročné nájomné).

Úhrada služieb a energií

Ak v súvislosti s užívaním predmetu nájmu využíva nájomca aj služby týkajúce sa spoločných priestorov alebo odoberá energiu, treba v zmluve vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených s týmito službami a energiou. Splatnosť nájomného a úhrad plnení spojených s užívaním predmetu nájmu sa bežne dojednáva ako platba vopred alebo ako platba po uplynutí obdobia, za ktoré sa nájomné alebo úhrady platia (napr. po uplynutí mesačného/kvartálneho obdobia).

Doba trvania nájmu

Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri určitej dobe nájmu sa často vyskytuje aj dohoda o opcii nájomcu jednostranne predĺžiť dohodnutú dobu nájmu, a to aj opakovane. Rozdiel v prípade nájmu na dobu určitú a na dobu neurčitú je v zákonnej úprave ukončenia takéhoto nájmu. Nájomný vzťah na dobu určitú zaniká uplynutím dohodnutej doby alebo na základe dohody zmluvných strán.

Obnovenie nájmu

Treba zdôrazniť, že ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie vecí alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomný vzťah za tých istých podmienok, za akých bol dojednaný pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie zákona možno pre konkrétny nájomný vzťah vylúčiť dohodou zmluvných strán. Nájom na dobu neurčitú možno popri dohode zmluvných strán ukončiť aj výpoveďou.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Účel užívania

Keďže spoločné priestory bytového domu nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel dohodnúť v nájomnej zmluve. Predíde sa tým prípadným sporom, napríklad, aby nájomca nepoužíval spoločné priestory na vykonávanie hlučnej, respektíve nebezpečnej prevádzky. V prípade rozporu skutočného užívania spoločných priestorov a účelu dohodnutého v zmluve je vhodné dohodnúť právo prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy.

Rozhodnutia a povolenia správnych orgánov

Treba upozorniť, že dohoda o účele užívania spoločných priestorov nenahrádza rozhodnutia/súhlasy/povolenia správnych orgánov, ktoré treba na zriadenie a vykonávanie prevádzky určitých činností v spoločných priestoroch (napríklad ohlásenie prevádzkarne na živnostenský úrad, rozhodnutie úradu verejného zdravotníctva o spôsobilosti priestorov na konkrétnu prevádzku, schválenie prevádzkového času, respektíve otváracích hodín zo strany príslušnej obce).

Ukončenie nájomného vzťahu

Nájomný vzťah zaniká popri dohode zmluvných strán a výpovedi aj pre odstúpenie niektorej zo zmluvných strán od nájomnej zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia od zmluvy možno v nájomnej zmluve upraviť dohodou zmluvných strán.

Hlasovanie vlastníkov a kvórum

Vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú najčastejšie jednoduchou väčšinou. Jednoduchá väčšina znamená, že na schválenie rozhodnutia postačí súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov tých vlastníkov, ktorí sa hlasovania zúčastnili. Touto formou sa rozhoduje o väčšine otázok, o ktorých je potrebné v bytovom dome rozhodovať. Pre zjednodušenie platí, že jednoduchou väčšinou sa rozhoduje o všetkých otázkach, o ktorých sa nerozhoduje inou väčšinou (iné kvórum) podľa ustanovení § 14b odsek 1 až 3 zákona o vlastníctve bytov. Na to, aby organizátor hlasovania dal o otázke hlasovať sa nevyžaduje teda ani prítomnosť nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, a ani opakované zvolanie schôdze ani vyčkanie akejkoľvek doby od začatia schôdze.

Zákon v ustanoveniach § 14b odseky 1 až 3 upravuje tie oblasti správy bytového domu, pri ktorých sa vyžaduje vyššie kvórum. Absolútna väčšina znamená takú formu hlasovania, pri ktorej sa rozhodnutie schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa na schválenie rozhodnutia vyžaduje absolútna väčšina a na schôdzu sa dostaví len 50 % vlastníkov, tak nemôže byť rozhodnutie prijaté. Získanie absolútnej väčšiny sa vyžaduje najmä pri úkonoch týkajúcich sa: formy, akou sa správa vykonáva, existencie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ustanovenia predsedu spoločenstva, prijatia stanov spoločenstva, odmeny pre predsedu spoločenstva, členov rady alebo zástupcu vlastníkov, zmluvy o výkone správy, platieb za správu, preddavkov do fondu a použitie prostriedkov z fondu, zásad hospodárenia s prostriedkami z fondu a zásad určenia výšky mesačných úhrad. Touto formou sa hlasuje tiež v prípadoch, ak sa žiada využívanie spoločných častí domu, nájom spoločných priestorov, alebo ak sa má realizovať taká stavebná úprava, ktorou môže dôjsť k zásahu do práv ostatných vlastníkov v dome. Výslovne sa táto forma hlasovania vyžaduje, ak sa hlasuje o zavedení bezpečnostného kamerového systému, pri podaní návrhu na exekúciu alebo návrhu na dražbu bytu, a pri schvaľovaní domového poriadku.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Na schválenie bodov hlasovania, ktoré sú upravené v ustanovení § 14b odsek 2 zákona sa žiada až dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pre hlasovanie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe platí takisto dvojtretinové kvórum, avšak s tým rozdielom, že sa zároveň žiada súhlas práve všetkých tých vlastníkov, ktorí majú so vstavbou alebo nadstavbou priamo susediť. Pre úspešné organizovanie hlasovania je potrebné vopred si zadefinovať, aké kvórum sa na jednotlivé otázky vyžaduje a podľa toho zvoliť vhodnú formu hlasovania.

Problémy s užívaním spoločných priestorov

Často sa stáva, že niektorí vlastníci si svojvoľne prisvojujú spoločné priestory.

Príklad z praxe

V bytovom dome je päť miestností. Dve z nich slúžia ako kočikárne (pre 21 rodín) a tri si dlhodobo prisvojil jeden zo susedov. Miesta je málo a nie je kam odložiť bicykel, no on nič nechce uvoľniť. Byty sú v súkromnom vlastníctve, každý vlastník má v liste vlastníctva (LV) zapísaný spolupodiel na spoločných priestoroch.

Riešenie

Spoločné priestory v bytovom dome nie sú určené na samostatné využívanie jedným vlastníkom bez súhlasu ostatných. O tom sa hlasuje. Každý vlastník má podiel na týchto priestoroch, a preto je ich využitie otázkou dohody medzi všetkými spoluvlastníkmi. Ak jeden zo susedov zabránil používaniu časti spoločných priestorov bez súhlasu ostatných, odporúča sa získať konsenzus v rámci vlastníkov a vyjadriť nesúhlas so súčasným stavom. Kľúče majú mať všetci vlastníci, nielen on. Svojvoľné zabranie spoločného priestoru nemôže požívať právnu ochranu. Dôležité je, že v akom rozsahu užíva tieto priestory.

Vlastníci po neúspešnej výzve môžu odvŕtať zámok, všetko nakamerovať (pre istotu) a všetkým vlastníkom odovzdať po jednom kľúči. Ak by to potom vrátil on späť tak, opätovne to odvŕtať a podať neodkladné opatrenie, aby v tom nepokračoval (doložiť 2 videá o tom, že to 2x vymenil). Nemusíte trpieť správanie sa arogantného suseda.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.

Elektronické hlasovanie

Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods.

Plná moc pri hlasovaní

Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. ), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.

Účinnosť novely

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov.

Obmedzenia neplatičov

Zákon č. 182/1993 Z. z. upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov, ktorí neplatia svoje záväzky. Medzi tieto obmedzenia patrí:

• Oprávnenie správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm.
• Oprávnenie správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods.

V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

tags: #najom #spolocnych #priestorov #v #bytovom #dome