Daň z nehnuteľností: Povinnosti nájomcu a daňovníka

Daň z nehnuteľností je významnou súčasťou miestnych daní, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na daň z nehnuteľností, s dôrazom na povinnosti nájomcu, daňovníka a iné relevantné aspekty.

Kto je povinný platiť daň z nehnuteľnosti?

Daňovníkom dane z nehnuteľností je spravidla vlastník nehnuteľnosti, ktorý je povinný daň z nehnuteľností platiť. V prípade prenájmu nehnuteľnosti je povinný platiť daň z nehnuteľnosti jej vlastník ako daňovník. Daňovníkom dane zo stavieb je, okrem vlastníka, aj správca stavby vo vlastníctve štátu alebo správca stavby vo vlastníctve obce, alebo správca stavby vo vlastníctve vyššieho územného celku. Ak je stavba v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane zo stavieb je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daňovníkom dane z bytov je, okrem vlastníka, aj správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve štátu, správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve obce alebo správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve vyššieho územného celku. Ak sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z bytov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak nemožno určiť daňovníka podľa predchádzajúceho odseku, je daňovníkom osoba, ktorá pozemok skutočne užíva. Ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z pozemkov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.

Daň z nehnuteľností je povinný platiť daňovník, ktorý v rozmedzí dátumov od 2.1.2021 do 1.1.2022 (vrátane) bol vlastníkom, správcom, nájomcom, užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Je to zvyčajne osoba, ktorá nehnuteľnosť vlastní, to znamená, že je vlastníkom pozemku, stavby alebo bytu, či nebytového priestoru. Správca je daňovníkom v prípade ak spravuje nehnuteľnosť, ktorá patrí štátu, obci alebo vyššiemu územnému celku.

Kedy platí daň z nehnuteľnosti nájomca?

Nájomca platí daň z nehnuteľnosti v prípade, ak je nájomný vzťah zapísaný v katastri nehnuteľností a trvá po dobu minimálne päť rokov. Platenie daní sa netýka nájomcov bytov či kancelárskych priestorov a podobne.

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností

Kto podáva daňové priznanie?

Priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník len pri prvom vzniku daňovej povinnosti. Priznanie k dani z nehnuteľností na rok 2022 je povinný podať daňovník (každá fyzická alebo právnická osoba), ktorá sa stala vlastníkom, nájomcom, správcom alebo užívateľom nehnuteľnosti v období od 2.1.2021 do 1.1.2022. Daň z nehnuteľností, ktorú daňovník zaplatí v roku 2022 sa vzťahuje na kalendárny rok 2022 (platí sa vopred). Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré je jednotné pre viacero druhov daní, t. j.

Prečítajte si tiež: Dobrovoľné nevypratanie nehnuteľnosti

Je potrebné si uvedomiť, že daňové priznanie k dani za nehnuteľnosť sa podáva na príslušnom obecnom/mestskom úrade, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Napr.

Lehota na podanie daňového priznania

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností na rok 2022 je potrebné podať do 31.1.2022. Platí, že januári daného roka, t. j. stavu k 1. januáru 2025.

Čo ak nadobudnem nehnuteľnosť dražbou alebo dedením?

Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dražbou alebo dedením, tak povinnosť podať daňové priznanie máte do 30 dní od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po dni od vzniku daňovej povinnosti. To je od dátumu nadobudnutia právoplatnosti, ktorý je uvedený na Osvedčení o dedičstve. Napr.

Čo ak sme manželia a nehnuteľnosť máme v bezpodielovom spoluvlastníctve?

Ak ste manželia a nehnuteľnosť máte v bezpodielovom spoluvlastníctve (veľkosť podielu je 1/1), tak stačí, ak podá daňové priznanie len 1 z manželov. Ak vlastníte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve (každý má podiel 1/2), tak každý z manželov má povinnosť podať priznanie.

Potrebné údaje v daňovom priznaní

Daňovník v podanom daňovom priznaní k dani z nehnuteľností nevykonáva výpočet dane (je iba povinný v daňovom priznaní uviesť správne údaje pre výpočet tejto dane, ako je napr. výmera bytu v m2, výmeru pozemku a pod.). Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (správcom dane je mesto, obec, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

V priznaní k dani z nehnuteľností, k dani za psa, k dani za predajné automaty a k dani za nevýherné hracie prístroje, v ktorom sa od roku 2013 priznávajú tieto dane, sa pozemky určené na zdanenie uvádzajú podľa druhu pozemku vedeného na správe katastra (§ 6 ods. 3 zákona o miestnych daniach). Ak druh pozemku, ktorý vlastní daňovník už nezodpovedá skutočnosti (napr. daňovník má záhradu a v katastri je výmera záhrady evidovaná ako orná pôda), je daňovník povinný podľa zákona č. 162/1995 Z. z.

Výpočet dane

Výpočet dane z nehnuteľnosti nepočíta daňovník sám (na rozdiel od napr. dane z príjmov). Správca dane na základe údajov z daňového priznania (napr. výmera pozemku podľa listu vlastníctva) a hodnoty pôdy, ktorá je uvedená v prílohe č. dome, vykoná výpočet daňovej povinnosti.

Určenie druhu pozemku

Členenie pozemkov, ktoré sa zdaňujú daňou z pozemkov upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v z. n. p. (ďalej len „zákon o miestnych daniach“). Podľa § 6 ods. 1 zákona č. 460/2011 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v z. n. p. (ďalej len „zákon č. 460/2011 Z. z.“) a ktorý novelizoval zákon o miestnych daniach sú druhy pozemkov zoskupené do piatich skupín (kategórii). V priznaní k dani z nehnuteľností, k dani za psa, k dani za predajné automaty a k dani za nevýherné hracie prístroje, v ktorom sa od roku 2013 priznávajú tieto dane, sa pozemky určené na zdanenie uvádzajú podľa druhu pozemku vedeného na správe katastra (§ 6 ods. 3 zákona o miestnych daniach). Ak druh pozemku, ktorý vlastní daňovník už nezodpovedá skutočnosti (napr. daňovník má záhradu a v katastri je výmera záhrady evidovaná ako orná pôda), je daňovník povinný podľa zákona č. 162/1995 Z. z.

Platenie dane

Správca dane zasiela výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane a platobných údajov zvyčajne do 15. mája. Daň sa platí každoročné na základe výmeru vystaveným miestnym úradom podľa toho, v ktorom katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza.

Zníženie alebo odpustenie dane

Správca dane môže odpustiť daň z nehnuteľností, resp. môže výšku dane znížiť daňovníkom, ktorých vek je 62 rokov a viac, či daňovníkom, ktorí sú ťažko zdravotne postihnutí, poberajú dávky v hmotnej núdzi a pod. Oslobodený od platenia dane za nehnuteľnosť alebo zníženú daň môžete mať, ak máte preukaz ŤZP, ste poberateľom dávok v hmotnej núdzi alebo aj vzhľadom na výšku Vášho veku.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.

V zmysle ZDP je daňovým výdavkom daň z nehnuteľností len u daňovníka dane z nehnuteľností. Podľa § 19 ods. 3 písm. j) ZDP je daňovým výdavkom daň z nehnuteľností. Z uvedeného vyplýva, že daň z nehnuteľností je daňovým výdavkom u nájomcu len v prípade, že nájomca je súčasne aj daňovníkom v zmysle zákona o miestnych daniach.

Príklady z praxe

Príklad 1: Michaela vlastní byt v meste Brezno. Avšak trvalý pobyt má v meste Banská Bystrica. Daňovník nadobudol nehnuteľnosť dňa 15. septembra 2021. Daňovníkovi vzniká daňová povinnosť k dani z nehnuteľností dňa 1. januára 2022.

Príklad 2: Firma „A“ je vlastníkom pozemku zapísaná na liste vlastníctva v správe katastra, ktorá prenajíma pozemok určený na parkovanie vozidiel pre firmu „B“. V zmluve o prenájme pozemku na parkovanie nie sú riešené daňové povinnosti za prenajatý pozemok. Daň z pozemkov platí v prvom ra­de vlastník pozemku, čiže firma „A“.

Príklad 3: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom.

Príklad 4: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Príklad 5: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Registračná povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti

Fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá na území Slovenskej republiky získa povolenie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinná požiadať miestne príslušného správcu dane o registráciu do 30 dní od získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie.

a) nie je registrovaná podľa odseku 1, je povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začala vykonávať inú samostatnú zárobkovú činnosť (podľa zákona č. 595/2003 Z. z.

b) je registrovaná podľa odseku 1, je povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začala vykonávať samostatnú zárobkovú činnosť (podľa zákona č. 595/2003 Z. z.

Občan prenajímajúci časť bytu nemal oznamovaciu povinnosť podľa zákona o správe daní účinného k 31. decembru 2009. Občan prenajímajúci časť nehnuteľnosti bol povinný v zmysle § 110j ods. 4 novelizovaného zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov v znení neskorších predpisov splniť si oznamovaciu povinnosť najneskôr do 28. Je fyzická osoba, nepodnikateľ, ktorá nie je registrovaná na daňovom úrade podľa § 31 ods. 1 zákona o správe daní a začne po 1. Fyzická osoba je povinná v zmysle § 31 ods. 2 písm. a) novelizovaného zákona č. 511/1992 Zb.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľností upravuje ZDPH v § 38. Keďže prenajímateľ je zdaniteľnou osobou (platiteľ DPH), je preňho, z dôvodu odpočítania DPH na vstupe, vhodnejšie uplatňovať nájom s DPH. Podmienkou však je, aby bol nájomca zdaniteľnou osobou.

Oslobodenie od DPH

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods.

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods.

Prenos daňovej povinnosti

V prípade predaja nehnuteľnosti medzi platiteľmi DPH, zákon umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Špecifické situácie

• Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej spoločnosti: Pri fakturácii prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v katastrálnom území mesta Žilina zahraničnej spoločnosti so sídlom v Českej republike, ktorá nie je registrovaná k DPH na Slovensku, je potrebné určiť miesto dodania služby. Miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť je, podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nehnuteľnosť sa nachádza v Slovenskej republike, miesto dodania je Slovenská republika. Podľa § 38 zákona o DPH je prenájom nehnuteľnosti oslobodený od DPH. Ak je nájomca zdaniteľnou osobou, platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od DPH. Ak spoločnosť neuplatní DPH k vyfakturovanému nájomnému, bude povinná uplatňovať na vstupe pomerné odpočítanie DPH koeficientom.
• Prenájom chaty cestovným kanceláriám: Fyzická osoba, podnikateľ, je platiteľom DPH. Cez letnú sezónu prenajíma cestovným kanceláriám chatu na ubytovanie turistov. Je prenájom chaty v zmysle § 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH vylúčený z oslobodenia? Vylúčenie oslobodenia od DPH uvedené v § 38 ods. 3 písm. a) sa týka nájmu v ubytovacích zariadeniach, ktoré predstavujú ubytovacie služby. Príjem z prenájmu chaty nie je možné považovať za príležitostný prenájom. Prenájom nehnuteľností je vždy prenájmom podľa § 6, a to podľa ods. 3 alebo podľa ods. 5, ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku. Pojem príležitostný prenájom sa vzťahuje v zmysle daňových zákonov len na hnuteľný majetok - pozri § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.

tags: #najomca #povinnosti #dan #z #nehnutelnosti