Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu: Protihodnota prenájmu a s tým súvisiace aspekty

Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na vzťah prenajímateľa a nájomcu, pričom sa podrobne venuje povinnostiam oboch strán, ako aj otázke protihodnoty prenájmu, vrátane nájomného a kaucie. Dôraz sa kladie na praktické aspekty a zmluvné dojednania, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti oboch strán.

Úvod do nájomného vzťahu

Nájomný vzťah predstavuje dôležitý aspekt v oblasti správy majetku a podnikania. Vzniká na základe zmluvy o nájme, kde sa prenajímateľ zaväzuje prenechať nájomcovi vec na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje platiť za to nájomné. Dôležité je, aby obe strany poznali svoje práva a povinnosti, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam a sporom. Nájomná zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzájomné vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom.

Základné údaje o prenajímateľovi a predmete nájmu

Typickým prenajímateľom môže byť spoločnosť ako Filmarina s.r.o., so sídlom Klincová 2136/35 821 08 Bratislava - mestská časť Ružinov, 821 08, IČO: 53168411, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I, oddiel: Sro, vložka č. Je dôležité, aby prenajímateľ prehlásil, že je výlučným vlastníkom alebo výhradným prenajímateľom všetkých prenajímaných vecí uvedených na výdajnom štítku.

Predmet nájmu a jeho vady

Prenajímateľ sa zmluvou o nájme veci zaväzuje prenechať nájomcovi na dobu uvedenú na výdajnom štítku do užívania hnuteľné veci uvedené na výdajnom štítku a nájomca sa zaväzuje platiť za ne prenajímateľovi nájomné podľa platného cenníka, ak nebolo písomne dohodnuté inak. Prenajímateľ prehlasuje, že neexistujú žiadne právne ani faktické vady predmetu nájmu, ktoré by mohli byť prekážkou nájmu. Nájomná zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom vzniká prebratím objednanej techniky. Zmluva sa uzatvára na dobu určitú špecifikovanú v zmluve o nájme. Zmluvné strany sú oprávnené nájomnú zmluvu vypovedať z dôvodu hrubého porušenia zmluvných povinností druhou zmluvnou stranou.

Nájomné a kaucia ako protihodnota prenájmu

Nájomné predstavuje hlavnú protihodnotu za užívanie prenajatej veci. Nájomca sa zaväzuje zaplatiť prenajímateľovi nájomné podľa cien uvedených na tejto stránke, za každý deň trvania nájmu, ak nie je na výdajnom štítku uvedené inak. Okrem nájomného môže prenajímateľ požadovať aj zloženie zálohy, tzv. kaucie.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Kaucia a jej využitie

Nájomca je na vyžiadanie povinný v deň vyzdvihnutia predmetu nájmu zložiť prenajímateľovi zálohu (kauciu) vo výške dohodnutej zmluvnými stranami, pre pokrytie prípadných vzniknutých škôd zavinených nájomcom. Je vypočítaná prenajímateľom na základe hodnoty objednaného tovaru (až do jej výšky), predchádzajúcej spolupráce, referencií nájomcu a jeho právneho statusu (freelancer / SZČO / s.r.o. / a.s.). Kaucia je použitá ako záloha pre uskutočnené plnenie za predmetné obdobie a ako čiastočná protihodnota zapožičané techniky. Po vrátení predmetu nájmu sa vracia plná výška kaucie. V prípade škody je využitá na uhradenie do plnej výšky prípadných nákladov na opravu predmetu nájmu.

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má niekoľko dôležitých povinností, ktoré musí dodržiavať, aby bol nájomný vzťah korektný.

• Stav predmetu nájmu: Prenajímateľ sa pri odovzdaní predmetu nájmu nájomcovi presvedčí, že predmet nájmu je spôsobilý na obvyklé užívanie.
• Zodpovednosť za škody: Prenajímateľ nenesie zodpovednosť za škody spôsobené neodbornou manipuláciou a iným zaobchádzaním s predmetom nájmu. Ani za škody spôsobené neúplným dodaním položiek predmetu nájmu, nakoľko je nájomca povinný tieto položky dôkladne skontrolovať pri preberaní.

Povinnosti nájomcu

Nájomca má tiež rozsiahle povinnosti, ktoré musí plniť počas trvania nájomného vzťahu.

• Užívanie predmetu nájmu: Nájomca nie je oprávnený poskytnúť predmet nájmu na užívanie tretej osobe, ani ho ďalej prenajať.
• Účel užívania: Nájomca sa zaväzuje užívať predmet nájmu na účely, ku ktorým obvykle slúži.
• Užívanie mimo územia SR: Nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu mimo územia SR len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa.
• Zodpovednosť za škody: Nájomca prevzatím predmetu nájmu súhlasí s tým, že za škody spôsobené na predmete nájmu počas doby nájmu nezodpovedá prenajímateľ. Nájomca preberá zodpovednosť za možné následky spojené s neodbornou manipuláciou a iným zaobchádzaním s predmetom nájmu.
• Dáta na záznamových zariadeniach: Nájomca je uzrozumený so skutočnosťou, že prenajímateľ nezodpovedá za dáta uložené na záznamových zariadeniach. Prenajímateľ ďalej nezodpovedá za škody a náklady vzniknuté chybou alebo poruchou predmetu nájmu.
• Poškodenie predmetu nájmu: Nájomca sa zaväzuje, že v prípade poškodenia predmetu nájmu prenajímateľa na túto skutočnosť bezodkladne upozorní a následne sa zaväzuje uhradiť všetky náklady na opravu predmetu nájmu v ich plnej výške (viac IV/13).
• Vrátenie predmetu nájmu: Po uplynutí doby nájmu sa nájomca zaväzuje odovzdať predmet nájmu prenajímateľovi v sídle prenajímateľa či inom dohodnutom mieste, najneskôr však v deň a hodinu uvedenú na výdajnom štítku. Nájomca sa zaväzuje odovzdať predmet nájmu v rovnakom stave, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, ako pri prevzatí predmetu nájmu od prenajímateľa. Nájomca je povinný prenajímateľovi uhradiť škodu vzniknutú na predmete nájmu jeho opotrebovaním nad mieru obvyklú.
• Omeškanie s vrátením: V prípade omeškania nájomcu s vrátením predmetu nájmu je nájomca povinný naďalej pokrývať dohodnuté denné nájomné. Ďalej je nájomca povinný uhradiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 20% dohodnutého denného nájomného a to za každý deň omeškania.
• Zodpovednosť za škodu, zničenie a odcudzenie: Nájomca zodpovedá od okamihu prevzatia predmetu nájmu od prenajímateľa za prípadné škody, zničenie a odcudzenie predmetu nájmu, a to až do doby vrátenia predmetu nájmu prenajímateľovi.
• Oznámenie vady: Nájomca je povinný oznámiť akúkoľvek vadu predmetu nájmu bezodkladne prenajímateľovi. Na neskôr reklamované chyby nebude braný ohľad a nebude tiež možné nárokovať zľavy z nájomného.
• Nedostatočné nabitie batérií: Nájomca berie na vedomie, že prenajímateľ nezodpovedá za prípadné škody spôsobené nájomcovi nedostatočným nabitím batérií predmetu nájmu.
• Nefunkčnosť káblov: Prenajímateľ ďalej nezodpovedá za škody spôsobené nájomcovi v dôsledku nefunkčnosti dodaných dátových, obrazových, alebo napájacích káblov, pretože tieto si má nájomca povinnosť prekontrolovať pri prevzatí predmetu nájmu od prenajímateľa podľa článku IV/14 tejto zmluvy.
• Poškodenie predmetu nájmu s nefunkčnosťou: Nájomca berie na vedomie, že v prípade poškodenia predmetu nájmu, ktoré má za následok čiastočnú, alebo úplnú nefunkčnosť predmetu nájmu, je povinný prenajímateľovi uhradiť peňažnú sumu vo výške zodpovedajúcej účelne vynaloženým nákladom, ktoré prenajímateľ musí vynaložiť pre uvedenie predmetu nájmu do pôvodného stavu a ďalej ušlý zisk do maximálnej výšky nájomného za dobu, po ktorú predmet nájmu nebol v dispozícii prenajímateľa v súvislosti so škodovou udalosťou.
• Kontrola pri prevzatí: Nájomca je povinný prekontrolovať pri prevzatí stav, súčasti, príslušenstvo, prípadne absenciu položky predmetu nájmu. V prípade chýbajúcej položky, alebo akejkoľvek chyby predmetu nájmu je túto skutočnosť povinný okamžite pri prevzatí prenajímateľovi namietnuť. Pri nedodržaní tejto povinnosti stráca nájomca právo vadu predmetu nájmu namietať, ibaže ide o vadu skrytú a pri bežnej kontrole nezistiteľnú. Prenajímateľ nezodpovedá za škody vzniknuté absenciou položky predmetu nájmu, nakoľko si je nájomca povinný všetky položky skontrolovať pri preberaní.
• Kontrola pri vrátení: Nájomca je pri vrátení predmetu nájmu povinný zotrvať pri kontrole vrátenia položiek predmetu nájmu. Ak túto skutočnosť namietne, vyjadruje plnú dôveru prenajímateľovi pri kontrole vrátených položiek a súhlasí so spomínanými postupmi v prípade zistenia poškodenia predmetu nájmu.
• Čas vyzdvihnutia a vrátenia: Nájomca prehlasuje, že súhlasí s vyzdvihnutím a vrátením predmetu nájmu podľa vyplnených časov v objednávke. V skoršej dobe nie je možné zaručiť dostupnosť predmetu nájmu.
• Storno poplatok: V prípade zrušenia alebo zmeny objednávky menej ako 24 hodín pred dohodnutým časom vyzdvihnutia súhlasí nájomca s uhradením storno poplatku vo výške jednodňového nájomného.

Ručenie nájomcu

V prípade, že je osoba nájomcu (osoba uzatvárajúca nájomnú zmluvu s prenajímateľom) odlišná od osoby, ktorej je fakturované nájomné, ručí nájomca prenajímateľovi za uhradenie splatného nájomného, ktoré ani po dodatočnej písomnej výzve nebolo uhradené.

Záverečné ustanovenia

Účastníci podpismi na výdajnom štítku prehlasujú, že si túto nájomnú zmluvu dôkladne prečítali, s obsahom súhlasia a že táto dohoda bola uzavretá podľa ich skutočnej, slobodnej a vážnej vôle, nie v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Fakturácia skladného a DPH

Ako správne fakturovať skladné vo väzbe na DPH? Jednoznačne sa to dá posúdiť na základe zmluvného dojednania, v ktorom je zadefinované plnenie, ktoré sa poskytne. Pre správne identifikovanie poskytovaného plnenia je potrebné prihliadať na konkrétnu zmluvu. V zmluve môže byť ako dohodnuté plnenie skladovacia služba, ktorá pokrýva zodpovednosť za zverenú vec (napr. tovar). Alebo môže byť dohodnutým plnením prenájom priestorov, pričom prenajímateľ „len“ ponechá k užívaniu prenajatý priestor a nájomca v ňom na vlastnú zodpovednosť skladuje svoj majetok.

Prenájom nehnuteľnosti a DPH

V danom modeli ide o pasívny vzťah, kedy prenajímateľ poskytne svoj majetok - nehnuteľnosť nájomcovi. Na základe zmluvného vzťahu je definované plnenie prenájmu nehnuteľnosti, dodávateľ je v pozícii prenajímateľa a odberateľ je v pozícii nájomcu. Nájomca platí prenajímateľovi dohodnutú výšku nájomného. Z pohľadu zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (zákon o DPH) je dohodnuté plnenie posúdené ako služba vzťahujúca sa na nehnuteľnosť. Miesto dodania sa určí vo väzbe na § 16 ods. Nájomca má právo rozhodovať o spôsobe a čase využívania prenajatého priestoru v súlade s nájomnou zmluvou, vrátane možnosti zabrániť prístupu tretím osobám. Štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, má právo na vybratie dane z pridanej hodnoty. Preto je dôležité správne posúdiť zmluvne dohodnuté plnenie a v prípade, ak ide o prenájom, tzn. službu vzťahujúcu sa na nehnuteľnosť, určiť miesto dodania v tej krajine, v ktorom sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza. Zároveň sa uplatnia pravidlá tej krajiny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.

Príklad: Na základe zmluvy o prenájme priestorov so zámerom skladovania tovaru prenajme slovenský platiteľ dane svoje skladové priestory nachádzajúce sa v Trenčíne. Odberateľom je spoločnosť z Kanady. V nadväznosti na § 16 ods. V danom prípade sa nehnuteľnosť nachádza v tuzemsku, preto je miesto dodania SR. Daňový režim nájmu nehnuteľnosti upravuje § 38 zákona o DPH, podľa ktorého je nájom nehnuteľnosti od dane oslobodený (okrem výnimiek definovaných v § 38 ods. 3 zákona o DPH). Zároveň však podľa § 38 ods.

Príklad: Na základe zmluvy o prenájme priestorov so zámerom skladovania tovaru prenajme slovenský platiteľ dane svoje skladové priestory nachádzajúce sa v Prahe. Odberateľom je spoločnosť z Kanady. Ako má slovenský dodávateľ správne fakturovať službu? (Zadanie je obdobné ako v príklade č. V danom prípade sa miesto dodania služby spočívajúcej v prenájme skladovacích priestorov určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH v ČR. Uplatní sa česká legislatíva. Slovenský prenajímateľ je povinný overiť si povinnosť registrácie pre daň v ČR. Právo na vybratie dane z pridanej hodnoty má ČR.

Príklad: Na základe zmluvy o prenájme priestorov so zámerom skladovania tovaru prenajme slovenský platiteľ dane svoje skladové priestory nachádzajúce sa v Prahe. Odberateľom je česká spoločnosť. Ako má slovenský dodávateľ správne fakturovať službu? (Zadanie je obdobné ako v príklade č. Miesto dodania je určené v ČR na základe pravidla definovaného v ustanovení § 16 ods. 1 zákona o DPH. Slovenský prenajímateľ musí skúmať českú legislatívu, pretože miesto dodania sa nachádza v ČR. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na českú zdaniteľnú osobu, platiteľa DPH v ČR. Slovenský prenajímateľ nemá povinnosť registrácie pre daň v ČR.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Príklad: Talianska spoločnosť prenajme slovenskej spoločnosti, ktorá nie je platiteľom DPH, priestory na skladovanie materiálu. Skladovacia hala sa nachádza v Poprade. Miesto dodania je v tuzemsku podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. Zahraničný dodávateľ by mal skúmať slovenskú legislatívu. Vo väzbe na § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH však nemá povinnosť registrácie v tuzemsku. V zmysle tohto ustanovenia je zdaniteľná osoba, ktorá má sídlo, miesto podnikania, prevádzkareň alebo bydlisko v tuzemsku, povinná platiť daň pri službách uvedených v § 16 ods. 1 až 4, 10 a 11, ktoré tejto zdaniteľnej osobe dodala zahraničná osoba z iného členského štátu, ktorá nie je malým podnikom zahraničnej osoby uplatňujúcim oslobodenie od dane podľa § 68f ods. Taliansky prenajímateľ vystaví faktúru bez dane s prenosom daňovej povinnosti. Slovenský príjemca je v danom prípade osobou povinnou odviesť daň z prijatej služby prenájmu.

Príklad: Talianska spoločnosť prenajme slovenskej spoločnosti, ktorá nie je platiteľom DPH, priestory na skladovanie materiálu. Skladovacia hala sa nachádza v Poprade. Ako má taliansky dodávateľ správne fakturovať službu prenájmu? Zadanie je obdobné ako v príklade č. 4, avšak v tomto príklade talianska spoločnosť uplatňuje princíp malého podniku vo vzťahu k SR. Nehnuteľnosť sa nachádza v tuzemsku, avšak zahraničný dodávateľ je v pozícii malého podniku vo väzbe k SR. V danom prípade sa uplatňuje oslobodenie od dane podľa § 68f ods. V zmysle tohto ustanovenia je dodanie tovaru a služby uskutočnené v tuzemsku malým podnikom zahraničnej osoby oslobodené od dane, ak je malý podnik zahraničnej osoby v členskom štáte usadenia identifikovaný pre túto osobitnú úpravu, a to odo dňa, kedy mu bolo príslušným orgánom členského štátu usadenia oznámené individuálne identifikačné číslo s príponou EX pre tuzemsko, do dňa podľa § 68f ods. 5 alebo do okamihu podľa § 68f ods.

Investície nájomcu do prenajatej nehnuteľnosti a náhrada nákladov

Nájomca je však častokrát nútený prenajaté priestory (resp. nehnuteľnosti) rekonštruovať, a teda vykonávať na nich, či už malé zanedbateľné, alebo väčšie zmeny. Svojimi investíciami do prenajatej nehnuteľnosti častokrát aj zvyšuje hodnotu samotnej prenajatej nehnuteľnosti. Má právo na náhradu nákladov s tým spojených voči prenajímateľovi? Môže nájomná zmluva obsahovať ustanovenie o tom, že nájomca nemá po skončení nájmu nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp.

Zmeny na veci a súhlas prenajímateľa

Podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci (nájomca tu investoval do veci, ktorá mu nepatrila a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil - pozn. Občiansky zákonník v § 667 ods. 1 teda jasne rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu. protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Povinnosť odstrániť úpravy a ich vplyv na predmet nájmu

Podľa ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb. Nejvyšší soud České republiky v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 uviedol, že nie je možné súhlasiť s názorom, že nájomca je vždy pri skončení nájmu povinný v súlade s ustanovením § 13 zákona č. 116/1990 Zb. odstrániť všetky stavebné a iné úpravy, ktoré na predmete nájmu vykonal, a to do všetkých dôsledkov. Ináč by mohlo dôjsť pri plnení takejto povinnosti zo strany nájomcu aj k značnému poškodeniu predmetu nájmu a napríklad k možnému narušeniu statiky prenajatej nehnuteľnosti. Takáto požiadavka by bola teda jednak nelogická a absurdná (k čomu výklad zákona istotne nemôže smerovať), jednak v rozpore s dobrými mravmi (ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka) a samozrejme by odporovala aj zmyslu samotného ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb. Ustanovenie § 13 citovaného zákonného predpisu sa teda nevzťahuje na tie úpravy vykonané na predmete nájmu, ktoré sa stali jeho trvalou súčasťou a ktorých odstránenie by nutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu, a to za neúmerne zvýšených výdavkov nájomcu. Možno teda uzavrieť, že v týchto prípadoch nájomcovi nevzniká povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal. Podotýkame, že táto povinnosť nevzniká tiež v prípade, ak strany v nájomnej zmluve vylúčili aplikáciu ustanovenia § 13 zák. 116/1990 Zb. resp.

Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme nebytových priestorov

Vzhľadom k tomu, že zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako špeciálny právny predpis upravujúci nájom nebytových priestorov (Pozri aj § 720 Občianskeho zákonníka), neobsahuje osobitné ustanovenia o problematike nároku nájomcu voči prenajímateľovi na náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa na prenajatú vec, je nevyhnutné aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ), konkrétne ustanovenie § 667 OZ, ktoré tento problém rieši výslovne (Pozri predchádzajúcu časť Byty, kde je rozobraté uvedené ustanovenie). K problematike vzťahu Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov pozri aj rozhodnutie Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 861/2001 zo dňa 14.

Rozsudok Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 a zmluvné dojednania

Rozoberme si bližšie rozsudok Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007. V predmetnom konaní išlo o návrh (žalobu) navrhovateľa - bývalého nájomcu, ktorý sa na bývalom prenajímateľovi domáhal zaplatenia toho, o čo bol predmet nájmu zhodnotený. Účastníci sa však v nájomnej zmluve ešte pri vzniku nájomného vzťahu dohodli, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. jeho zhodnotenie. Prenajímateľ po uzavretí nájomnej zmluvy dal nájomcovi súhlas s realizáciou rekonštrukcie prenajatých nebytových priestorov, pričom podľa dohody strán nájomnej zmluvy uvedená rekonštrukcia zahŕňala tiež zásadné stavebné úpravy na odstránenie závad v statike objektu, opravu časti plášťa budovy a úplnú rekonštrukciu kotolne pre celý objekt. Súdy prvého a druhého stupňa dospeli k záveru, že nárok navrhovateľa - bývalého nájomcu na zaplatenie toho, o čo bol predmet nájmu zhodnotený vykonanou rekonštrukciou, je opodstatnený, aj napriek vyššie uvedenému zmluvnému dojednaniu.

Protihodnota zvýšenia hodnoty veci a vzdanie sa práva

Nejvyšší soud ČR uviedol, že z ustanovenia § 667 ods. 1 poslednej vety OZ vyplýva, že ak dal prenajímateľ súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa k úhrade nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Strany sa však v nájomnej zmluve dohodli, že pri ukončení nájmu nemá nájomca právo na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu, respektíve jeho zhodnotenie. NS ČR mal za to, že z uvedeného ustanovenia nájomnej zmluvy vyplýva, že vôľa účastníkov mohla smerovať k vylúčeniu aj aplikácie ustanovenia § 667 ods. V rovine právnej Občiansky zákonník rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu. Jednak sú to náklady spojené so zmenou prenajatej veci a jednak je to protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak je v nájomnej zmluve uvedené, že nájomca nemá právo na náhradu zhodnotenia predmetu nájmu, natíska sa z takéhoto dojednania možnosť záveru, že nájomca sa vzdal aj protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, pokiaľ vychádzame z predpokladu, že pojem „zhodnotenie" je významovo totožný s pojmom „zvýšenie hodnoty". Nejvyšší soud sa ďalej zaoberal právnou otázkou, či sa možno vopred vzdať práva na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci (§ 667 ods.

Autonómia vôle a dispozitívny charakter ustanovenia § 667 ods. 1 OZ

Ustanovenie § 574 ods. V danom prípade súd prvého stupňa aj súd odvolací považovali v tomto zmysle vzdanie sa práva obsiahnutého v § 667 OZ nájomcom už v nájomnej zmluve za neplatné. Podľa dovolacieho súdu je ale nutné posúdiť takýto výklad vo svetle rozhodujúcej zásady súkromného práva, ktorou je zásada autonómie vôle - teda možnosť osoby vlastnou vôľou ovplyvňovať a určovať svoje postavenie v právnych vzťahoch (zvlášť v záväzkových právnych vzťahoch, kde sa prejavuje ako zásada zmluvnej voľnosti), pričom jedným z jej prejavov je aj sloboda (možnosť) určenia obsahu právneho úkonu. Obmedzenie autonómie vôle (ktoré je okrem iného obsiahnuté práve v rozoberanom kogentnom ustanovení § 574 ods. 2 OZ) v právnom poriadku demokratického a právneho štátu, kde je sloboda jednotlivca štátom garantovaná, prichádza do úvahy len vtedy, keď by jej dôsledné uplatňovanie viedlo k ohrozeniu právom uznaného verejného záujmu, teda napríklad vtedy, ak by jej aplikácia mohla smerovať k založeniu či prehĺbeniu prirodzenej nerovnosti medzi subjektami právnych vzťahov (napríklad pri spotrebiteľských zmluvách). Za taký verejný záujem však nie je možné považovať ochranu veriteľa pred jeho vlastným nerozvážnym konaním, zvlášť ak sa jedná o subjekt práva, ktorý je dostatočne vybavený k tomu, aby svoje vážne rozhodnutia vopred a dôkladne zvážil so všetkou starostlivosťou a odbornosťou. Takúto ochranu nemá a nemôže mať § 574 ods. Nejvyšší soud ČR v uvádzanom prípade dospel k záveru, že ustanovenie § 667 ods. 1 OZ je svojou konštrukciou zjavne ustanovením dispozitívneho charakteru a teda pripúšťa odchylné dojednanie v zmluve. Je tu teda nutné v čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť sa inak! Predmetné zmluvné dojednanie medzi nájomcom a prenajímateľom, v zmysle ktorého nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. Podľa prenajímateľa tu nešlo o vylúčenie práva, na ktoré účastníci nepomýšľali a úvaha, že takéto právo malo vzniknúť až v súvislosti so skončením nájmu, teda v budúcnosti, je nemiestne zjednodušujúca (nakoľko obdobne sa až v budúcnosti napríklad stávalo splatným dojednané nájomné a pod.). Podľa takéhoto vysvetlenia prenajímateľa - žalovaného, ktoré neodporovalo zneniu zmluvy, nemalo ísť ani o vylúčenie prípadného nároku navrhovateľa - nájomcu na vydanie bezdôvodného obohatenia, ku ktorému zákonné znenie ustanovenia § 667 ods.

#

tags: #najomca #povinnosti #protihodnota #prenajmu