Práva prenajímateľa v prípade, že nájomca neplatí nájomné

Nájomná zmluva je bežný právny inštitút, ktorý upravuje dočasné užívanie nehnuteľnosti za odmenu. Z tejto zmluvy vyplývajú povinnosti pre obe strany: nájomca je povinný platiť nájomné a prenajímateľ je povinný umožniť nájomcovi užívanie veci. Čo však môže prenajímateľ robiť, ak nájomca neplatí nájomné? V tomto článku sa pozrieme na práva prenajímateľa a možnosti, ktoré má v prípade, že nájomca porušuje svoje zmluvné povinnosti.

Najčastejšie porušenie nájomnej zmluvy

Najčastejším porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je omeškanie s platením nájomného. V takom prípade zákon umožňuje prenajímateľovi nájomnú zmluvu vypovedať, ak je nájomca o viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo za služby spojené s nájmom. Výpovedná lehota je dohodnutá v zmluve alebo vyplýva zo zákona (tri mesiace).

Vymáhanie pohľadávok súdnou cestou

Samotná výpoveď však nerieši finančný záujem prenajímateľa na zhodnotení nájmu. Preto je nevyhnutné vymáhať pohľadávky voči nájomcovi súdnou cestou, a to žalobou alebo návrhom na vydanie platobného rozkazu. Ak existuje obava, že by výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený a prenajímateľovi hrozí bezprostredná ujma, odporúča sa zvážiť podanie návrhu na nariadenie predbežného opatrenia.

Záložné právo prenajímateľa

Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ zákonné záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v predmete nájmu a patria nájomcovi. Toto právo vzniká okamihom vnesenia hnuteľnej veci do prenajatého priestoru a zaniká odnesením veci skôr, ako bola spísaná súdnym exekútorom. Ak sa nájomca sťahuje alebo odstraňuje veci bez zaplatenia nájomného, prenajímateľ môže veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, ale do ôsmich dní musí požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo veci vydať.

V praxi sa súpis hnuteľných vecí vo vlastníctve nájomcu nachádzajúcich sa v predmete nájmu (vrátane napríklad automobilov) preukázal ako pomerne účinný nástroj motivujúci nájomcov zaplatiť omeškané nájomné.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Odopretie vstupu do predmetu nájmu

Ďalším zákonným oprávnením, ktoré môže prenajímateľ zvážiť, je odopretie vstupu nájomcovi do predmetu nájmu v prípade omeškania s platením nájomného. Tento postup sa opiera o ustanovenie Obchodného zákonníka, podľa ktorého je prenajímateľ oprávnený odmietnuť umožnenie užívania predmetu nájmu nájomcovi, ak je ohrozené protiplnenie druhej strany (povinnosť nájomcu platiť nájomné). V praxi sa vstup odopiera písomným oznámením nájomcovi, výmenou zámkov a informovaním strážnej služby (prevádzkovateľa budovy).

Zabezpečovacie prostriedky v nájomnej zmluve

Odporúča sa zakotviť do nájomnej zmluvy zabezpečovacie prostriedky, ako sú depozit (kaucia), banková záruka alebo ručiteľské vyhlásenie. Tieto prostriedky môžu prenajímateľovi pomôcť v prípade, že nájomca neplatí nájomné.

Práva nájomcu

Je dôležité si uvedomiť, že aj nájomca má svoje práva. Nájomca má právo na užívanie prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu. Prenajímateľ nemá právo vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu a musí sa zdržať akéhokoľvek zásahu do jeho užívania. Výnimku tvorí napríklad kontrola, pri ktorej si overuje, či nájomca byt riadne užíva - vtedy má právo na primeraný prístup, ale ten musí byť vopred oznámený a dohodnutý.

Časté chyby nájomcov pri podpise zmluvy

Nájomcovia často robia chybu, že si zmluvu dôkladne neprečítajú alebo nerozumejú všetkým jej ustanoveniam. Podpisujú dokumenty, ktorých dôsledky si neuvedomujú. Preto je dôležité zmluvu si prečítať aj viackrát a v prípade nejasností sa poradiť s advokátom alebo niekým skúseným. Ďalším častým problémom sú neúplné alebo nesprávne údaje v zmluve. Chýba napríklad presná špecifikácia bytu, výška nájomného, platobné podmienky či jasné vymedzenie práv a povinností oboch strán. Zmluva by mala byť čo najkonkrétnejšia, aby v budúcnosti nedochádzalo k nezhodám. Nájomcovia tiež často robia chybu v tom, že sa s prenajímateľom dohodnú ústne, no tieto dohody sa nezapíšu do zmluvy. Platí, že čo nie je na papieri, to je právne ťažko vymáhateľné. Preto treba trvať na tom, aby každá dohoda bola uvedená písomne.

Kaucia

Prenajímateľ sa s nájomcom môžu v zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke (kaucii) ako nástroji na zabezpečenie prípadných pohľadávok, ktoré môžu vzniknúť z dôvodu nezaplateného nájomného, nedoplatkov za energie alebo škôd spôsobených na byte či jeho vybavení. Zákon stanovuje horný limit výšky kaucie - nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného spolu s úhradami za služby a energie. Po ukončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť kaucie najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt opustil a zároveň vysporiadal všetky záväzky voči prenajímateľovi.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Zodpovednosť za opravy v byte

Prenajímateľ je povinný odovzdať byt v stave vhodnom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plnohodnotné a nerušené bývanie - vrátane funkčného pripojenia na všetky potrebné inžinierske siete. Nájomca je zodpovedný za drobné opravy a bežnú údržbu, ktoré prirodzene vznikajú počas používania bytu. Ak však potreba opravy vznikla ešte pred začiatkom nájmu, alebo ju zapríčinil technický stav bytu, opravu má zabezpečiť a uhradiť prenajímateľ.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Prenajímateľ nemôže nájomnú zmluvu vypovedať svojvoľne. Zákon presne vymedzuje prípady, kedy je výpoveď oprávnená. Ak prenajímateľ neprávom obviňuje nájomcu zo škody alebo mu hrozí súdom, základom ochrany je dôsledná dokumentácia stavu bytu. Pri prevzatí bytu by mal nájomca urobiť fotografie všetkých miestností, zariadenia a prípadných poškodení. Rovnaké fotografie je dôležité vyhotoviť aj pri odovzdaní bytu, aby mal dôkaz, v akom stave nehnuteľnosť zanechal. Odporúča sa takisto spísať preberací a odovzdávací protokol, v ktorom budú uvedené všetky poškodenia, stav vybavenia a tiež stavy meračov energií. Tento dokument by mali podpísať obidve strany - nájomca aj prenajímateľ.

Najčastejšie porušenia práv nájomcu zo strany prenajímateľa

Medzi najčastejšie porušenia práv nájomcu patrí neoprávnený vstup do bytu, neoprávnené zvyšovanie nájomného, nevrátenie kaucie po skončení nájmu, zanedbanie údržby bytu a svojvoľné ukončenie nájmu.

Nájomná zmluva a maloleté deti

Rodiny s malými deťmi majú v nájomných vzťahoch určitú právnu ochranu. Maloleté dieťa je podľa zákona považované za chránenú osobu, a preto zákon obmedzuje možnosti, ako môže prenajímateľ postupovať pri ukončení nájomného vzťahu v takýchto prípadoch.

Neplatnosť nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva môže byť právne neplatná, napriek tomu, že ju podpísali obe strany. Typickým príkladom je chýbajúca výška nájomného alebo aspoň dohoda o tom, ako sa výška nájomného bude určovať. Zmluva bez tejto informácie je právne nedostatočná. V praxi sa objavujú aj prípady, kedy nie je presne definovaný predmet nájmu - napríklad chýba jasný popis bytu alebo jeho adresa, čo môže spôsobiť neplatnosť zmluvy. Ďalším problémom býva, keď zmluvu za prenajímateľa podpisuje osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu. V takom prípade je dôležité overiť si vlastníka bytu prostredníctvom listu vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Nájomná a podnájomná zmluva

Nájomná zmluva vzniká medzi prenajímateľom (vlastníkom nehnuteľnosti) a nájomcom. Podnájom nastáva vtedy, keď nájomca prenechá byt alebo jeho časť ďalšej osobe, teda podnájomníkovi. Na uzatvorenie podnájomnej zmluvy je nevyhnutný písomný súhlas prenajímateľa.

Tipy pre mladých ľudí hľadajúcich prvý prenájom

Mladým ľuďom alebo študentom, ktorí si hľadajú prvý prenájom, sa odporúča vyhnúť sa tzv. „čiernemu“ prenájmu - teda bývaniu bez zmluvy alebo len „na dobré slovo“. Zmluvu si vždy prečítajte celú a podpíšte ju až po dôkladnom pochopení jej obsahu. Pred podpisom si všímajte najmä to, čo je predmetom nájmu, ako vysoké je nájomné a aký je spôsob jeho úhrady, aká je výška kaucie a aké sú podmienky jej vrátenia, na aké obdobie je nájom dohodnutý a kto hradí energie a ďalšie služby. Pri preberaní bytu si dôkladne skontrolujte jeho stav, urobte si fotodokumentáciu a s prenajímateľom spíšte preberací protokol, v ktorom bude uvedený stav vybavenia, poškodení aj meračov energií.

Ideálna nájomná zmluva

Ideálna zmluva by mala vyvažovať práva a povinnosti oboch strán - prenajímateľa aj nájomcu.

Čo robiť, ak nájomca neplatí nájomné

Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ má niekoľko možností, ako postupovať:

1. Poplatok z omeškania: Prenajímateľ má právo na poplatok z omeškania, ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po dátume splatnosti. Poplatok je 0,5 ‰ z dlžnej čiastky za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 EUR za každý mesiac omeškania.
2. Vypovedanie nájomnej zmluvy: Prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, najmä ak nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo ak prenechal byt alebo jeho časť inej osobe do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
3. Záložné právo k hnuteľným veciam: Prenajímateľ má záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v nehnuteľnosti a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Je nutné do 8 dní požiadať o súpis všetkých vecí súdnym zapisovateľom.
4. Súdna žaloba: V prípade oprávnenej obavy, že nájomca bude pokračovať v neplatení, je možné podať návrh na súdne konanie.

Ako sa vyhnúť problémom s neplatičmi

Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov s nájomníkmi. Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii a zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného. Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy.

tags: #najomca #neplati #byt #práva #prenajímateľa