Čo robiť, keď nájomca neplatí nájomné: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť lukratívny spôsob, ako si zabezpečiť pasívny príjem. Avšak, existujú riziká, ktoré s tým súvisia. Jedným z najčastejších a najviac frustrujúcich problémov je situácia, keď nájomca prestane platiť nájomné. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na to, ako postupovať, keď nájomca neplatí nájomné, aké sú vaše práva a povinnosti, a ako sa vyhnúť budúcim problémom.

Práva prenajímateľa a sankcie za omeškanie

Ak vám nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu (platby za energie, vodu, apod. - ďalej len „úhrada za služby“) či ich časť, máte právo nielen na dlžnú istinu, ale aj na príslušenstvo tvorené tzv. poplatkami z omeškania. Za omeškanie platby má prenajímateľ okrem toho, že mu podnájomník musí zaplatiť dlžnú istinu, nárok aj na sankcie. Môžete ich žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní po splatnosti. Náležia vám vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania; najmenej však 0,83 eur za každý (aj začatý) mesiac omeškania. Nárok na zaplatenie poplatkov za omeškanie nemusí byť uvedený v nájomnej zmluve, vzniká automaticky.

Z opatrnosti nájomcu na zaplatenie dlhu vyzvite písomne; ak vám nezaplatí ani po výzve, uplatnite si nárok na súde.

Záložné právo prenajímateľa

Aby ste mali reálnu šancu dlh uspokojiť, máte ako prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Výnimkou sú veci vylúčené z výkonu rozhodnutia. Prenajímateľ má aj záložné právo na hnuteľné veci v nehnuteľnosti, ktoré patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s ním v spoločnej domácnosti.

Čo najskôr sa však domáhajte, aby súd nariadil súpis týchto vecí. Tu je však potrebné dbať na to, aby bol súpis týchto hnuteľných vecí nariadený súdom čím skôr, nakoľko v prípade ich odstránenia nájomcom záložné právo zaniká. Ak sa totiž veci z bytu odstránia skôr, než budú spísané osobou poverenou súdom, záložné právo zanikne, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a vy by ste stihli ohlásiť svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Ak sa nájomca sťahuje, príp. veci začne odstraňovať bez zaplatenia nájomného alebo poskytnutia iného zabezpečenia, môžete veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však:

1. musíte požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo
2. (ak nepožiadate) veci nájomcovi vydať.

Ak sú však veci odstránené úradným príkazom, máte možnosť do 8 dní ohlásiť svoje právo na súpis týchto vecí a nárok na záložné právo tak nezanikne. V prípade, že nájomca začne odstraňovať veci bez zaplatenia nájomného alebo podlžnosti, môžete mu ako vlastník nehnuteľnosti veci aj zadržať na vlastné nebezpečenstvo, avšak do ôsmich dní musíte požiadať o súpis súdom poverenou osobou alebo vydať veci nájomcovi späť.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Možnosť zbavenia sa nájomcu závisí od režimu nájomnej zmluvy. Pred podniknutím konkrétnych krokov vedúcich k ukončeniu zmluvy s neplatičom si musíte vyhodnotiť, či sa vami uzatvorená nájomná zmluva spravuje:

1. režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka,
2. osobitným režimom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Režim zvýhodnenej výpovede podľa zákona o krátkodobom nájme bytu pre vás platí, ak:

1. je zmluva o nájme bytu alebo jeho časti uzatvorená najviac na 2 roky (s tým, že môže ísť aj o reťazenie krátkodobého nájmu predlžovaného každé 2 roky, maximálne však 2x - celková doba takto predlžovaného nájmu teda nesmie presiahnuť 6 rokov),

   Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

2. je zmluva uzatvorená písomne a obsahuje:

   • meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvných strán - fyzických osôb nepodnikateľov,
   • obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO fyzických osôb podnikateľov,
   • obchodné meno, sídlo a IČO právnických osôb a meno a priezvisko osoby oprávnenej za nich konať,
   • označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,
   • určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby,
   • opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis ich závad, ktoré vám boli známe v čase podpisu zmluvy,
   • určenie doby nájmu,
   • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

3. ste si splnili povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu.

Krátkodobý nájom bytu máte právo vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za čas dlhší ako 2 mesiace. Pokiaľ ste si s nájomcom dojednali peňažnú zábezpeku (označovanú tiež ako kaucia, príp. depozit) a dlh nájomcu ste vyriešili jej čerpaním, máte právo vypovedať nájom, ak nájomca nedoplní ani do jedného mesiaca odo dňa doručenia vašej písomnej výzvy zábezpeku do pôvodnej výšky. Dodajme, že zábezpeka môže byť dohodnutá maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby.

Výpovedná lehota začne plynúť dňom, ktorý nasleduje po dni doručenia písomnej výpovede nájomcovi. Jej dĺžka sa spravuje obsahom nájomnej zmluvy; nesmie však byť kratšia, než:

• 15 dní, ak je daná z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného,
• 1 mesiac, ak je daná kvôli nedoplneniu peňažnej zábezpeky do pôvodnej výšky.

Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa Občianskeho zákonníka

Ak váš právny vzťah nespĺňa popísané požiadavky kladené na krátkodobý nájom bytu, spravujú sa podmienky výpovede Občianskym zákonníkom. Ten povoľuje výpoveď z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného alebo úhrady za služby, ak nájomca nezaplatil za dlhší čas ako 3 mesiace. Samotná výpovedná lehota trvá až 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Ak však nájomca preukáže, že sa ku dňu doručenia výpovede z objektívnych dôvodov nachádzal v hmotnej núdzi, predĺži sa výpovedná doba o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty dlh uhradí, platí, že dôvod výpovede zanikol.

Pokiaľ je jediným dôvodom, pre ktorý nemôžete vypovedať zmluvu v režime krátkodobého nájmu bytu, nesplnenie registračnej povinnosti k dani z príjmu, môžete (ak ste sa s nájomcom nedohodli inak) vypovedať zmluvu v dvojmesačnej výpovednej lehote.

Dôležitosť správnej formulácie výpovede

Výpoveď koncipujte tak, aby v nej nechýbal dôvod, pre ktorý nájom bytu vypovedáte; bližšie špecifikujte aj dlžnú sumu. Ak ju doručujete nájomcovi osobne, nechajte si doručenie potvrdiť jeho vlastnoručným podpisom. Pokiaľ ju zasielate poštou, využite doporučenú zásielku s doručenkou.

V prípade, že nájomca nenapadne platnosť výpovede na súde, nájom skončí a on byt stále neopustil, budete musieť na súde žiadať žalobou jeho vypratanie. Keď súd vyhráte, vyrieši problém s nájomcom exekútor.

Ako postupovať, keď nájomca neplatí: krok za krokom

1. Overte oneskorenie platby: Počkajte dva pracovné dni, aby ste vylúčili oneskorenie bankového prevodu.

2. Kontaktujte nájomcu: Následne nájomcu kontaktujte a zistite, či o situácii vie a ako ju plánuje riešiť.

3. Preverte finančnú situáciu nájomcu: Preverte jeho finančnú situáciu, napríklad cez Centrálny register exekúcií SR a Obchodný vestník.

4. Písomná výzva na zaplatenie: Ak ani po výzve nezaplatí, pristúpte k formálnej písomnej výzve na zaplatenie nájomného.

5. Výpoveď nájomnej zmluvy: V tomto štádiu už zvažujete výpoveď nájomnej zmluvy. Ale:

   • musíte mať dôkaz, že nájomca neplatí,
   • výpoveď musí byť formálne správna a s výpovednou lehotou,
   • nájomca môže výpoveď napadnúť a celý proces oddialiť.

6. Žaloba o vypratanie bytu: Jediná legálna cesta je podať žalobu na súd. Konanie môže trvať mesiace až rok. Po právoplatnom rozhodnutí nasleduje ešte lehota na dobrovoľné vypratanie.

7. Exekúcia vyprataním: Ak nájomca neodíde dobrovoľne, exekútor môže pristúpiť k vyprataniu na základe súdneho rozhodnutia.

Čo robiť, keď nájomca odmieta opustiť byt po skončení nájmu

Pokiaľ nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi a naďalej ju užíva, tak prenajímateľ má v takom prípade právo podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti.

Čo nerobiť: Zakázané praktiky prenajímateľov

• Svojpomocné vysťahovanie: Rôzne spôsoby ako napr. výmena zámku prenajímateľom a vysťahovanie veci nájomcu alebo fyzické vyhodenie nájomcu aj s jeho vecami nie sú právne dovolené.
• Nátlak a vyhrážanie: Je zakázané vyvíjať na nájomcu nátlak alebo sa mu vyhrážať.
• Odpojenie energií: Nesmiete odpojiť energie (hrozia pokuty).

Alternatívne riešenia sporov

V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu.

• Mediácia: Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu.
• Arbitráž: Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.

Prevencia: Ako sa vyhnúť problémom s neplatičmi

Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov - a to nielen s nájomníkmi.

• Dôkladné preverenie nájomníka: Pred uzatvorením zmluvy si vždy dôkladne preverujte záujemcu, ideálne nielen v registroch exekúcií, ale aj v ďalších databázach.
• Kvalitná nájomná zmluva: Vypracujte kvalitnú nájomnú zmluvu, ktorá vás ochráni, keď dôjde k problémom.
• Komunikácia: Pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.

tags: #najomca #neplatí #nájom #ako #postupovať