Povinnosti nájomcu pri stavebných úpravách: Komplexný prehľad

Prenájom nehnuteľností je v súčasnosti bežnou praxou. Vlastníci uprednostňujú prenájom pred predajom za nízke ceny a potenciálni kupujúci volia prenájom kvôli náročnejším podmienkam získania úveru na bývanie. Tento článok sa zameriava na povinnosti nájomcu pri stavebných úpravách prenajatého priestoru, pričom zohľadňuje platnú legislatívu a judikatúru.

Nájom bytu: Základný zmluvný vzťah

Nájom bytu je definovaný ako zmluvný vzťah, v ktorom prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt na užívanie na dobu určitú alebo neurčitú a nájomca platí prenajímateľovi nájomné. Okrem užívania bytu má nájomca právo užívať spoločné priestory a zariadenia domu a požívať plnenia spojené s užívaním bytu. Ak sa tieto plnenia neposkytujú alebo sú nedostatočné, nájomca má právo na zľavu z nájomného.

Základnou povinnosťou nájomcu je platenie nájomného a úhrad za služby. Nájomca je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu riadne a v súlade s právnymi predpismi a nájomnou zmluvou. Je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo osoby žijúce s ním v spoločnej domácnosti. Nájomca taktiež uhrádza drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a bežnou údržbou. Ak nájomca tieto povinnosti nesplní, prenajímateľ má právo ich odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.

Práva prenajímateľa

Prenajímateľ má právo na zaplatenie nájmu a úhrady za služby. Má tiež právo na vykonanie stavebných úprav a podstatných zmien v byte so súhlasom nájomcu. Nájomca môže súhlas odoprieť len z vážnych dôvodov. Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.

Stavebné úpravy: Súhlas nájomcu je kľúčový

Podľa § 695 Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť, inak zodpovedá za škodu.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Toto ustanovenie chráni nájomcu pred neprimeranými zásahmi do jeho užívania bytu. Súhlas nájomcu je potrebný nielen preto, že práce sa vykonávajú počas jeho užívania, ale hlavne preto, že úpravy a zmeny presahujú rámec nájomnej zmluvy.

Čo sa považuje za stavebnú úpravu?

Zákon nevymedzuje pojmy „stavebné úpravy“ a „iná podstatná zmena v byte“. Z hľadiska § 694 Občianskeho zákonníka treba stavebnou úpravou rozumieť každý zásah, ktorý mení stavebné usporiadanie bytu. Konkrétne ustanovenia môžu obsahovať domové poriadky alebo stanovy bytových družstiev. Okrem toho je potrebné rešpektovať príslušné stavebné predpisy.

Stavebné úpravy sú napríklad:

• Zásahy do nosných konštrukcií stavby
• Zmena spôsobu užívania stavby
• Ohrozenie záujmov spoločnosti podľa § 55 ods. 2 písm. c) Stavebného zákona
• Zamurovanie alebo vysekávanie otvoru pre okno

Tieto úpravy nemôže nájomca vykonávať v byte bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa ani na svoj náklad. Stavebné úpravy, na ktoré sa vyžaduje stavebné povolenie, nemôže nájomca vykonávať ani so súhlasom prenajímateľa.

Vážne dôvody na odopretie súhlasu

Za vážne dôvody na odopretie súhlasu nájomcu možno považovať:

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

• Vykonávanie stavebných úprav v nevhodnom ročnom období
• Choroba nájomcu
• Iné situácie, kedy by bol nájomca neprimerane obmedzený na svojich právach

Súčinnosť nájomcu pri rekonštrukcii

Pri rekonštrukcii bytového domu zo strany prenajímateľa je potrebné požiadať nájomcu o súčinnosť. Nájomca je povinný umožniť prístup do bytu správcovi alebo predsedovi spoločenstva z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu.

Súdne rozhodnutie

V prípade neposkytnutia súčinnosti nájomcom bez vážneho dôvodu, je možné podať žalobu na súd na nahradenie prejavu vôle, ktorým bude nahradený súhlas nájomcu so stavebnými úpravami a sprístupnením bytu.

Domový poriadok: Pravidlá pre život v bytovom dome

Domový poriadok upravuje vzťahy v bytovom dome a je záväzný pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nájomcov, osoby žijúce s nimi v domácnosti a osoby zdržiavajúce sa v dome. Domový poriadok schvaľujú vlastníci bytov a nebytových priestorov a zverejňuje sa na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.

Domový poriadok môže obsahovať sankcie za porušenie pravidiel, ktoré môžu byť peňažné alebo nepeňažné. Sankcie vymáha správca alebo predseda spoločenstva vlastníkov.

Práva a povinnosti nájomcu: Ďalšie aspekty

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, právo chovať v byte domáce zviera (ak to neporušuje domový poriadok), právo požadovať odstránenie závad a právo namietať výpoveď z nájmu.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Prenajímateľ nesmie vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu (okrem mimoriadnych situácií), zakazovať nájomcovi činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, zahrnúť do zmluvy ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu, ani diskriminovať záujemcov o bývanie.

Kto čo platí?

Prenajímateľ hradí väčšie opravy a technické zásahy, ako aj zákonom predpísané revízie. Nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, ktoré vznikajú počas bežného užívania bytu.

tags: #najomca #stavebne #upravy #povinnosti