Fakturácia DPH pri úpravách nájomných zmlúv

Príspevok sa venuje komplexnému posudzovaniu prenajímania nehnuteľností a ich častí z daňového a účtovného hľadiska, t. j. z pohľadu dane z príjmu, dane z nehnuteľností, DPH, správy daní, podvojného a jednoduchého účtovníctva. Z pohľadu dane z príjmov je v ňom riešená nielen problematika zdaňovania dosiahnutých príjmov na strane prenajímateľa, ale aj uplatňovanie výdavkov na opravy a technické zhodnotenie prenajímaných nehnuteľností ako na strane prenajímateľa, tak aj na strane nájomcu.

Príjmy z prenájmu a ich klasifikácia

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej ZDP), s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby. Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku. Takéto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka.

Pojem obchodný majetok podľa § 2 písm. m) ZDP je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt - vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má FO s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých FO účtuje alebo účtovala (podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov, ďalej len „zákon o účtovníctve“), eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo ods. 14 ZDP.

Združenie FO (manžel, manželka) prevádzkuje hostinec, ktorý je v ich spoluvlastníctve, budova je zaradená v obchodnom majetku. Časť budovy prenajímajú ďalšiemu podnikateľovi, ktorý platí nájomné. Príjmom z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP je aj príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa. Vyplýva to z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Príjem z prenájmu si manželia zahrnú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodli v zmluve o združení inak.

Fyzická osoba - podnikateľ, prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o., v ktorej je spoločníkom. Cenu za prenájom si stanovili dohodou - avšak je podstatne nižšia, ako je cena obvyklá (napr. cena, za ktorú prenajíma nehnuteľnosť v tej istej obci obecný úrad inému podnikateľovi). Podnikateľ nikomu inému nehnuteľnosť neprenajíma. Ako správne chápať pojem cena obvyklá? Je potrebné rozdiel medzi cenou, za ktorú v tom istom mieste prenajíma obecný úrad nehnuteľnosť, a dohodnutou nižšou cenou za prenájom zdaniť? ZDP však v § 17 (Všeobecné ustanovenia o zisťovaní základu dane) neukladá daňovníkovi upraviť daňový základ z dôvodu používania odchylných cien od bežne používaných cien. Zákon uvádza takúto povinnosť v § 17 len v prípade zahraničných závislých osôb. Určitú formu úpravy základu dane medzi závislými osobami obsahuje len ustanovenie § 5 ods. 2 ZDP. V prípade, že podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o. za nižšiu než obvyklú cenu, zákon o dani z príjmov mu neukladá zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou.

Prečítajte si tiež: Kto platí DPH za úpravy v nájme?

Spoločnosť prenajala časť viacúčelovej budovy, ktorá je v jej vlastníctve. Nájomca vykonal v prenajatej časti budovy rozsiahle stavebné úpravy charakteru technického zhodnotenia so súhlasom prenajímateľa. Podľa § 24 ods. 2 technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradeného nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do príslušnej odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok a odpisuje ho v súlade s odpisovým plánom. Nájomca môže odpisovať prenajatý majetok len počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu zostatková cena technického zhodnotenia predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť aj pre iný postup. O sumu prijatého neuhradeného technického zhodnotenia zvýši vstupnú cenu hmotného majetku a túto bude odpisovať sám.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú teda len príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nejde o prenájom majetku zaradeného v obchodnom majetku. Z ustanovenia § 6 ods. 4 ZDP vyplýva, že príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom vlastníka (prenajímateľa) prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom napr. podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak.

Fyzická osoba nemá živnostenský list, je zamestnancom. Prenajme nehnuteľnosť od svojho zamestnávateľa a s jeho súhlasom ju prenajíma pre tretiu osobu (s. r. o.). Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. prenájom nehnuteľnosti nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné služby nesúvisiace s prenájmom. V takomto prípade fyzická osoba nemusí mať živnostenské oprávnenie. Príjem z podnikania je aj v tomto prípade daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP. Podľa súčasne platného zákona o sociálnom poistení č. 461/2003 Z. z. S. r. o. platí nájomné za využívanie priestorov rodinného domu fyzickej osobe, ktorá nemá žiadnu živnosť. Táto fyzická osoba má teda príjem, ktorý bude musieť zdaniť. Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. prenájom nehnuteľností nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za prenájom nehnuteľnosti je pre ňu zdaniteľným príjmom, aj keď nemá živnosť. Ide o príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP. Pri podaní daňového priznania si daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti môže uplatniť do daňových výdavkov skutočne vynaložené výdavky alebo výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov.

Podnikateľka vlastní nehnuteľnosť, ktorú využíva na dosiahnutie príjmov zo živnosti - má v nej zriadenú cukrárenskú dielňu. Nehnuteľnosť nemá zahrnutú v obchodnom majetku. SZČO podniká na základe živnostenského listu, je majiteľom autodielne v rodinnom dome, ktorého spolumajiteľom je aj jeho manželka. Od 1. januára sa manžel chystá založiť s. r. o. naďalej s miestom podnikania doma. Môže manželka od manžela, resp. od s. r. o. Za predpokladu, že manželka má s manželom bezpodielové vlastníctvo, fakturácia nájmu za používanie spoločne vlastniacej nehnuteľnosti nie je možná. Do daňových výdavkov si však môže manžel zahrnúť podiel nákladov na prevádzku rodinného domu, napr. V prípade založenia s. r. o. od 1. 1. 2011 manželom, ktorá bude sídliť v priestoroch rodinného domu, je možné uplatniť zo strany majiteľov nájom voči spol. s r. o. V tomto prípade ide o nájomníka - spoločnosť s r. o., ktorý je samostatnou právnickou osobou. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bude pre spolumajiteľov daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. s výnimkou príjmov, z ktorých sa vyberá daň zrážkou podľa § 43 ZDP, ak ich úhrn znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP [t. j. len o tie výdavky, ktoré je možné uplatniť pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 písm. d), e) a f) ZDP] nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Daňovník, fyzická osoba, dosiahne v roku 2010 príjmy z prenájmu garáže podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 840 €. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nepresiahnu v roku 2010 sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru 2010). Ak úhrn príjmov vymedzených v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP znížený o výdavky presiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu.

Daňovník dosiahne v roku 2010 príjmy z prenájmu bytu podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 6 000 € a na tieto príjmy preukázateľne vynaloží výdavky v sume 2 400 €. Pretože príjmy z prenájmu presiahnu sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. Súčasne musí daňovník upraviť aj výdavky preukázateľne vynaložené na tieto príjmy. Pomerná časť výdavkov, ktorá prislúcha k oslobodeným príjmom, nemôže ovplyvniť základ dane. Podiel príjmov oslobodených od dane (925,95 €) na celkových príjmoch z prenájmu (6 000 €) predstavuje 15,43 %. Z celkových preukázateľne vynaložených výdavkov (2 400 €) preto musí vyčleniť výdavky v sume 370,38 € (15,43 % z 2 400 €), pretože patria k príjmom oslobodeným od dane, a preto nemôžu ovplyvniť základ dane.

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2010 dosiahnu príjmy z prenájmu vo výške 3 600 €. Na uvedené príjmy preukázateľne vynaložia výdavky vo výške 2 400 €. Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Manželia sa dohodli, že príjmy z prenájmu dosiahnuté v roku 2010 si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. V rovnakom pomere sa rozdelia aj výdavky preukázateľne vynaložené na tieto príjmy, t. j. Po rozdelení príjmov z prenájmu nehnuteľnosti pripadnú na každého z manželov príjmy v sume prevyšujúcej sumu 925,95 €, ktorá je oslobodená od dane. Do základu dane preto každý z manželov zahrnie len príjmy prevyšujúce túto sumu, t. j. Súčasne každý z manželov musí upraviť výdavky. Podiel príjmov oslobodených od dane (925,95 €) na príjmoch pripadajúcich na každého z manželov (1 800 €) predstavuje 51,44 %. Od preukázateľne vynaložených výdavkov preto každý z manželov musí odpočítať výdavky v sume 617,30 (51,44 % z 1 200 €), pretože patria k príjmom oslobodeným od dane a nemôžu ovplyvniť základ dane. Každý z manželov teda môže uplatniť k zdaniteľným príjmom z prenájmu (874,05 €) daňové výdavky v sume 582,70 € (1 200 € - 617,30 €), t. j.

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, za 3 000 € ročne. 8 ZDP. Môže každý z manželov oslobodiť od dane príjem podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP? Bude povinný každý z manželov podať daňové priznanie, ak príjem každého nepresiahol sumu podľa § 32 ZDP? Spôsob zahŕňania príjmov z prenájmu majetku v bezpodielovom vlastníctve manželov upravuje § 4 ods. 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmu. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere si zahŕňajú do základu dane aj daňové výdavky. Uvedené príjmy sú podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmu oslobodené, ak príjem nepresiahne u daňovníka sumu päťnásobku životného minima, to je 925,95 €. V zdaňovacom období, v ktorom dôjde ku skončeniu prenájmu (skončením prenájmu v súlade s § 17 ods. 9 ZDP sa rozumie skončenie poberania príjmov z prenájmu), daňovník je povinný upraviť základ dane. Pokiaľ ide o príjmy za prenájom nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa § 43 ods. 3 písm. g) ZDP daň z nich sa vyberá zrážkou. Podľa § 43 ZDP základom dane pre daň vyberanú zrážkou je príjem neznížený o výdavky. Zrážku dane je povinný vykonať platiteľ dane pri výplate, poukázaní alebo pripísaní úhrady v prospech daňovníka. Platiteľom dane z uvedených príjmov je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo FO, alebo právnická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov domu uzatvorili zmluvu o výkone správy. Vybraním dane zrážkou daňová povinnosť z tohto príjmu sa považuje za splnenú a daňovník ho už neuvádza v daňovom priznaní, t. j.

Ak príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú oslobodené od dane, považujú sa za zdaniteľné príjmy. Na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) z týchto príjmov sa rovnako ako pri príjmoch z podnikania a z inej SZČ (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) v súlade s § 6 ods. 6 ZDP použijú ustanovenia § 17 až § 29 ZDP. Daňovník je povinný uchovávať evidenciu po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa § 45 zákona č. 511/1992 Zb. Aj napriek tomu, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP v nadväznosti na znenie § 1 zákona o účtovníctve nie je účtovnou jednotkou, ZDP mu umožňuje, aby vykázal základ dane z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, aj keď mu táto povinnosť nevyplýva zo zákona o účtovníctve, je povinný, v zmysle § 6 ods. 13, postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov. Podľa § 6 ods. 10 ZDP, ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie podľa osobitného predpisu, ak daňovník je povinný ich platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Podnikateľ poskytujúci ekonomické poradenstvo a požičovňu videokaziet prenajíma časť budovy zaradenej v obchodnom majetku ako administratívne priestory. Konateľ a spoločník v s. r. o. si ako súkromná osoba kúpi byt v Bratislave výslovne za účelom jeho prenajímania. Môže takto nadobudnutý byt odpisovať a odpisy použiť ako oprávnený daňový náklad? Aké ďalšie náklady môže ešte uplatniť, napr. Príjem z prenájmu nehnuteľností je z hľadiska ZDP príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť všetky výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s dosahovaním príjmov. Medzi takéto výdavky je možné zahrnúť aj výdavky na cesty súvisiace s výberom nájmu, údržbou nehnuteľnosti a podobne. Úroky z úveru použitého na obstaranie nehnuteľnosti nie je možné zahrnúť od daňových výdavkov, pretože ide o obstaranie osobného majetku a nie o obstaranie majetku zahrnutého do obchodného majetku. Daňovými výdavkami sú aj odpisy z hmotného majetku využívaného na prenájom. Daňovník môže uplatňovať odpisy zo vstupnej ceny. Vstupnou cenou sa rozumie obstarávacia cena, za ktorú sa majetok obstaral, a náklady súvisiace s obstaraním. Úroky z úverov na obstaranie dlhodobého hmotného majetku až do dňa zaradenia hmotného majetku do používania môžu byť súčasťou obstarávacej ceny, ak sa tak rozhodne daňovník.

Manželia sú bezpodielovými spoluvlastníkmi rodinného domu, ktorý využívali ako penzión. Výnosy a náklady si uplatňovala manželka na svoju živnosť, odpisy si neuplatňovala. Penzión manželia v tomto roku prenajali. Príjmy z prenájmu penziónu bude účtovať manželka na svoju živnosť. Môže do daňových výdavkov zahŕňať odpisy nehnuteľnosti alebo za akých podmienok môže túto nehnuteľnosť odpisovať? Za predpokladu, že podnikateľka má zaradenú nehnuteľnosť v obchodnom majetku, príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje príjem z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. V tomto prípade si môže daňovník zahrnúť do daňových výdavkov aj daňové odpisy stanovené v zmysle § 22 až § 28 ZDP. V prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku podnikateľky, príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje príjem z prenájmu v zmysle § 6 ods. 3 ZDP. Aj tomto prípade môže daňovník uplatňovať do daňových výdavkov daňové odpisy stanovené podľa § 22 až § 28 ZDP. Súčasne môže v tomto prípade daňovník uplatňovať ostatné preukázateľné výdavky na údržbu a prevádzku nehnuteľnosti. Podnikateľka sa môže rozhodnúť uplatňovať paušálne výdavky vo výške 40 % z dosiahnutých príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP. V paušálnych výdavkoch sú zahrnuté všetky výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti na prenájom.

Ak daňovník dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP, v daňovom priznaní si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP vo výške päťnásobku životného minima na daňovníka. Ak by si manželia rozdelili príjem z prenájmu podľa spoluvlastníckeho podielu a podali daňové priznanie k dani z príjmov každý samostatne, vyššie uvedené oslobodenie by si mohol uplatniť každý z nich. Daňovník prenajíma byt a keďže prenájom nehnuteľností spadá pod § 6 - príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu a na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 6 ods. 6 zákona sa použijú ustanovenia § 17 až § 29, je možné si do výdavkov ovplyvňujúcich daň pri uplatnení preukázateľne vynaložených výdavkov zahrnúť napr. V prípade, že je možné tieto výdavky zahrnúť do výdavkov ovplyvňujúcich daň, ako sa postupuje v prípade, že subjekt prenajíma napr. 1 izbu v 3-izbovom byte? Príjmy z prenájmu predstavujú príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP. Do preukázateľne vynaložených výdavkov si môže zahrnúť nájomné za byt alebo odpisy z obstarávacej ceny. Splátky z úveru si nemôže zahrnúť do daňových výdavkov. Splátky úveru predstavujú splátku výdavku na obstaranie hmotného majetku odpisovaného, čo nie je daňovým výdavkom [§ 21 ods. 1 písm. a) ZDP]. Obstarávaciu cenu bytu si daňovník zahrnie do daňových výdavkov prostredníctvom odpisov. V prípade, že daňovník prenajíma len časť bytu, do daňových výdavkov si môže zahrnúť len časť uvedených výdavkov. Výdavky je možné rozpočítať rôzne, podľa vhodne zvoleného kľúča. Odpisy, vykurovanie môže rozpočítať napr. podľa podlahovej plochy bytu, výdavky na vodu a odvoz komunálneho odpadu napr. podľa počtu obývajúcich byt a podobne. Spotrebu plynu a elektrickej energie napr.

Daňová strata pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP je možné vykázať daňovú stratu. Daňovou stratou podľa § 2 písm. k) ZDP sa rozumie rozdiel, o ktorý daňové výdavky prevyšujú zdaniteľné príjmy pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Zdaniteľným príjmom je príjem, ktorý je predmetom dane a nie je oslobodený od dane podľa ZDP. Z definície pojmov vyplýva, že pri vyčíslení daňovej straty daňovník musí vychádzať zo zdaniteľných príjmov, t. j. z príjmov, ktoré sú predmetom dane z príjmov FO a nie sú oslobodené od tejto dane.

V roku 2009 daňovník dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 7 200 € [okrem týchto príjmov nemal mať žiadne iné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a), d) až f) ZDP]. Na príjmy z prenájmu preukázateľne vynaložil výdavky vo výške 8 400 €. Výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti prevyšujú úhrn príjmov, ktoré daňovník dosiahne z prenájmu. Pri vyčíslení daňovej straty musí vychádzať zo zdaniteľných príjmov. Zdaniteľné príjmy, ktoré dosiahol v roku 2009, predstavujú 6 274,05 € (7 200 € - 925,95 €). Podiel príjmov oslobodených od dane na celkových príjmoch z prenájmu predstavuje 12,86 %. Pomerná časť výdavkov prislúchajúca k oslobodeným príjmom nemôže ovplyvniť základ dane. Od celkových preukázateľne vynaložených výdavkov (8 400 €) preto odpočíta výdavky v sume 1 080,27 € (12,86 % z 8 400 €), pretože patria k príjmom oslobodeným od dane. K zdaniteľným príjmom z prenájmu (6 274,05 €) môže daňovník uplatniť daňové výdavky v sume 7 319,73 € (8 400 € - 1 080,27 €). Ak daňovník vykáže z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP daňovú stratu, musí ju v prvom rade odpočítať od čiastkových základov dane zistených podľa jednotlivých druhov príjmov podľa § 6 až § 8 ZDP [nie od čiastkového základu dane (ČZD) z príjmov zo závislej činnosti podľa § 5 ZDP] už v tom zdaňovacom období, v ktorom daňová strata vznikla.

Zákon o dani z príjmov osobitne nedefinuje výdavky vynaložené na prenájom hnuteľného alebo nehnuteľného majetku ako daňové výdavky. Podľa § 2 písm. i) ZDP daňovým výdavkom je výdavok preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, preukázateľne vynaložený a zaúčtovaný v účtovníctve. Výdavky na nájomné budú daňovými výdavkami v prípade splnenia podmienok § 2 písm. i) a § 19 ods. 1 ZDP, t. V prípade nájomného uhrádzaného fyzickej osobe toto sa zahŕňa do daňových výdavkov v zdaňovacom období, v ktorom bolo zaplatené. S. r. o. prenajala od 1. 7. 2009 na 1 rok od fyzickej osoby časť nehnuteľnosti - stenu na umiestnenie reklamného pútača. Podľa zmluvy zaplatí nájomca prenajímateľovi nájomné jednorazovo ku dňu ukončenia prenájmu, to je k 30. 6. Pomerná časť nájomného za rok 2009 (300 €) nebude u nájomcu daňovým výdavkom, pretože nebola v roku 2009 uhradená. Nájomné bude daňovým výdavkom až po jeho uhradení fyzickej osobe. Ak nájomca uhradí celú čiastku nájomného k 30. 6. Podnikateľ si prenajal od fyzickej osoby nehnuteľnosť - skladovacie priestory, na 5 rokov. Podľa zmluvy zaplatil podnikateľ prenajímateľovi dohodnuté nájomné vo výške 6 000 € jednorazovo ku dňu odovzdanie skladových priestorov 5. 1.

tags: #najomca #vykonal #upravy #fakturacia #DPH